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문봉섭 변호사
Q. 델리가게를 인수하려고 합니다. 연말연시가 연중 매출이 가장 높기 때문에 최대한 빨리 가게 인수를 하려고 합니다. 셀러 (Seller)와 인수조건에 대한 합의는 끝마친 상태입니다. 리스양도를 받지 않고 클로징을 한 뒤, 추후에 리스를 양도받아도 될까요?
A. 리스 (lease)란 일정한 기간동안 건물주인 랜드로드(landlord)로에게 임차금인 렌트(rent)를 지불하는 것을 댓가로 건물내의 일정한 공간을 비즈니스를 위하여 사용할 수 권리입니다. 리스는 셀러가 가지고 있는 기존의 리스를 같은 조건으로 양도 받는 경우, 또는 건물주와 바이어(buyer)사이에 새로운 조건으로 리스계약을 맺는 경우가 있습니다. 어떠한 조건의 리스계약인가는 계약당사자들 사이에 합의된 조건들에 따라 달라집니다. 기존의 리스를 셀러로부터 양도 받는 경우에는 셀러와 건물주사이에 체결된 리스조건에 따라가게 되
고, 새로이 리스계약을 맺을 경우에는 바이어와 건물주 사이에 새로이 합의된 조건에 따라가게 됩니다.
리스는 비즈니스를 운영을 위한 가장 기초적인 조건입니다. 리스가 없으면 건물주로부터 쫓겨나게 되어 비즈니스를 운영할 수 없게 됩니다. 비즈니스를 운영하고 있는 건물임차인은 건물주에 비해 약자인 경우가 많기 때문에, 법으로 일정한 한도내에서는 보호를 받을 수 있습니다. 그러나, 이는 미국의 각 주(state)마다 법적으로 보호하는 정도가 달라서 건물주에 우호적인 입법이나 판결 성향을 가진 주들이 있는 반면, 임차인에게 우호적인 성향을 보이는 주들도 있습니다.
비즈니스 소유권은 클로징때 다른 법적인 문서와 더불어 매도증서(Bill of Sale)를 셀러가 바이어에게 사인 해서 넘겨줌으로써 이전됩니다. 이때 비즈니스를 운영할 공간에 대해 리스양도를 건물주로부터 승인을 받지 않았거나, 바이어가 유효한 리스계약을 건물주와 맺지 않았다면 클로징 이후 언제든지 건물주로부터 퇴거소송(eviction)을 제기당할 수 있습니다. 건물주의 승인없이 리스를 양도한 경우에 셀러도 건물주에 대해서 일부 책임문제가 발생할 수 있기 때문에 셀러도 건물주로부터 소송을 당할 수 있습니다.
리스양도 또는 새로이 리스를 건물주로부터 받는 경우에는 생각보다 시간이 많이 걸릴 수 있기 때문에, 미리 충분한 시간을 예정하여 비즈니스 매매에 임해야 합니다. 물론 바이어 입장에서는 연말연시에 하루라도 빨리 비즈니스를 오픈하여 매출을 많이 내면, 거기서 나오는 수입으로 점유일로부터 발생하는 렌트와 추후의 과징금을 상쇄할 수 있다고 생각할 수도 있습니다. 그러나, 최악의 경우에 건물주가 아예 리스를 승인하지 않고 바로 퇴거소송을 할 수 있기 때문에 비즈니스 자체를 운영하지 못할 수 있다는 것을 생각해야 합니다. 따라서, 최대한 빨리 리스를 양도받거나 건물주와 리스계약을 맺고 난 뒤 클로징 할 것을 권합니다.
Q. 델리가게를 인수하려고 합니다. 연말연시가 연중 매출이 가장 높기 때문에 최대한 빨리 가게 인수를 하려고 합니다. 셀러 (Seller)와 인수조건에 대한 합의는 끝마친 상태입니다. 리스양도를 받지 않고 클로징을 한 뒤, 추후에 리스를 양도받아도 될까요?
A. 리스 (lease)란 일정한 기간동안 건물주인 랜드로드(landlord)로에게 임차금인 렌트(rent)를 지불하는 것을 댓가로 건물내의 일정한 공간을 비즈니스를 위하여 사용할 수 권리입니다. 리스는 셀러가 가지고 있는 기존의 리스를 같은 조건으로 양도 받는 경우, 또는 건물주와 바이어(buyer)사이에 새로운 조건으로 리스계약을 맺는 경우가 있습니다. 어떠한 조건의 리스계약인가는 계약당사자들 사이에 합의된 조건들에 따라 달라집니다. 기존의 리스를 셀러로부터 양도 받는 경우에는 셀러와 건물주사이에 체결된 리스조건에 따라가게 되
고, 새로이 리스계약을 맺을 경우에는 바이어와 건물주 사이에 새로이 합의된 조건에 따라가게 됩니다.
리스는 비즈니스를 운영을 위한 가장 기초적인 조건입니다. 리스가 없으면 건물주로부터 쫓겨나게 되어 비즈니스를 운영할 수 없게 됩니다. 비즈니스를 운영하고 있는 건물임차인은 건물주에 비해 약자인 경우가 많기 때문에, 법으로 일정한 한도내에서는 보호를 받을 수 있습니다. 그러나, 이는 미국의 각 주(state)마다 법적으로 보호하는 정도가 달라서 건물주에 우호적인 입법이나 판결 성향을 가진 주들이 있는 반면, 임차인에게 우호적인 성향을 보이는 주들도 있습니다.
비즈니스 소유권은 클로징때 다른 법적인 문서와 더불어 매도증서(Bill of Sale)를 셀러가 바이어에게 사인 해서 넘겨줌으로써 이전됩니다. 이때 비즈니스를 운영할 공간에 대해 리스양도를 건물주로부터 승인을 받지 않았거나, 바이어가 유효한 리스계약을 건물주와 맺지 않았다면 클로징 이후 언제든지 건물주로부터 퇴거소송(eviction)을 제기당할 수 있습니다. 건물주의 승인없이 리스를 양도한 경우에 셀러도 건물주에 대해서 일부 책임문제가 발생할 수 있기 때문에 셀러도 건물주로부터 소송을 당할 수 있습니다.
리스양도 또는 새로이 리스를 건물주로부터 받는 경우에는 생각보다 시간이 많이 걸릴 수 있기 때문에, 미리 충분한 시간을 예정하여 비즈니스 매매에 임해야 합니다. 물론 바이어 입장에서는 연말연시에 하루라도 빨리 비즈니스를 오픈하여 매출을 많이 내면, 거기서 나오는 수입으로 점유일로부터 발생하는 렌트와 추후의 과징금을 상쇄할 수 있다고 생각할 수도 있습니다. 그러나, 최악의 경우에 건물주가 아예 리스를 승인하지 않고 바로 퇴거소송을 할 수 있기 때문에 비즈니스 자체를 운영하지 못할 수 있다는 것을 생각해야 합니다. 따라서, 최대한 빨리 리스를 양도받거나 건물주와 리스계약을 맺고 난 뒤 클로징 할 것을 권합니다.
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