차압·취업이 부동산 회복여부 결정

댓글 2010-11-22 (월) 12:00:00

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▶ 입장별 내년 행동 요령은

미국의 주택경기가 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 미 전국적으로 주택차압 사태가 수그러들지 않고 주택가격 역시 하락세를 보이고 있으며 실업률도 여전히 높은 상태이다.

그동안 부동산 시장 활성화의 원동력이 되었던 홈바이어를 위한 텍스 크레딧도 끝나 2011년 혹은 2012년 초까지 주택시장이 안정세를 찾기 전까지 주택시장은 5% 정도 하락세를 보일 것으로 전망된다. 그러나 ‘위기는 기회’이다. 내년이 부동산 투자가들에게는 평생에 한번 잡기 힘든 기회가 될 수도 있다. 바이어와 오너, 셀러들이 이 기회를 살리기 위한 방법을 알아본다. <편집자주>

내년이 부동산을 사려는 바이어나 오너들에게 좋은 기회가 될 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 사진은 주택차압으로 경매시장에 나온 플로리다주 밸리코시의 한 고급 주택.

바이어-바닥 잡으려 집착말고 10% 낮게 오퍼 넣길
셀 러-가격 회복될 때까지 기다리는 것이 최선
오 너-재융자 하면 월 페이먼트 크게 줄일수 있어

미 전국 주요 도시의 주택시장은 기지개를 펼 채비를 하고 있다.

384개 주요 도시 가운데 25%이상은 내년 여름까지 하강세에서 벗어날 것으로 전망된다. 또한 이 가운데 절반은 3% 이하만 떨어질 것으로 보인다.

주택시장은 내년에 호전될 것이 확실시된다. 게다가 30년 고정 모기지 금리도 4.2%로 최저수준을 유지하고 있다. 2011년 하반기까지 경제상황이 나아진다고 하더라도 모기지 금리는 5% 이하 수준을 유지할 것으로 예상된다.

전문가들은 ▲낮은 주택가격 ▲최저수준의 금리 ▲취업시장의 개선이 주택시장으로 바이어들을 불러들이는 요소가 될 것으로 예측하고 있다. 그러나 주택수요가 급작스럽게 늘지는 않을 것으로 보인다.

왜냐하면 최악의 취업시장으로 가족이나 친지들이 같이 사는 경우가 아직 많기 때문이다. 미국에서는 연간 130만가구가 새로 생기는데 요즘 같은 불경기엔 35만가구로 대폭 줄어든 수준을 보이고 있다. 부동산 시장의 문제는 아직 수요가 많지 않다는데 있다.

현재로서는 차압과 취업이 부동산 시장의 회복 여부를 결정짓게 될 변수로 보고 있다. 특히 취업이 호전되면 부동산 시장은 내년 초부터 견고해질 수 있는 가능성이 높다.

■주시해야 할 사항

세달 연속 주택시장이 상승하거나 재고가 감소하면 이는 부동산 시장 회복의 전조이다. 지역 부동산 에이전트나 부동산협회로부터 이러한 통계를 제공받을 수 있다.

▲바이어 액션 플랜

타이밍을 완벽하게 예측하려고 하지 말라. 최저점을 예측하지 못해 지역적으로 주택가격이 더 떨어진다고 해도 모기지 금리는 후에 더 오를 수 있다.

처음에는 지난 3개월간 팔린 주택시장보다 10% 정도 낮게 오퍼를 넣어라. 만약에 매입하려는 지역의 차압사태가 심하다면 가격을 더 내려도 된다. 만약에 좋은 가격의 주택에 멀티오퍼가 몰리면 리스팅 가격과 비슷하게 제시하라. 그러나 굳이 주택을 잡기 위해 무리하게 높은 가격에 오퍼할 필요는 없다. 충분히 좋은 주택들이 시장에 많기 때문이다.

또한 주택 매입이 완전히 끝나기 전까지는 자동차를 산다든가 새 일거리를 잡는다든가 론을 페이하는 등 새로운 경제활동을 하지 말라. 렌더들은 클로징 바로 전에 바이어의 크레딧 조사를 하기 때문에 자칫 잘못하면 다 된 딜이 깨질 수가 있다.

▲셀러 액션 플랜

주택시장이 회복될 때까지 몇 년 더 참고 견디어라. 그러나 견디기 힘들다면 바로 처분해라.

부동산 가격은 앞으로 지역에 따라 편차는 있겠지만 최소한 수개월은 더 떨어질 것이다. 차압이 완화되면 가격 경쟁도 덜해 질것이다. 적정가격을 책정하는 것은 시장경쟁에서 우위를 점하게 된다.

가격을 좀 낮춰서 내놓으면 멀티플 오퍼가 몰리기 때문에 시간을 덜 들이고 주택을 빨리 처분할 수 있는 좋은 방법이다.

▲오너 액션 플랜

몇년 전에 이미 했더라도 재융자를 검토해라. 만약 당신이 이자율을 1포인트 더 낮추고 현재 집에 4년 이상 더 거주할 계획이라면 재융자가 이익이 될 수 있다.

예를 들어 2년 전에 30만달러를 금리 6.5%에 융자했을 경우에 지금 재융자 때 월 465달러의 페이먼트와 이자 12만달러를 절약할 수 있다. 만약 15년 고정으로 옮긴다면 월 페이먼트는 225달러가 늘어나지만 13년 더 일찍 페이오프를 할 수 있고 이자도 25만3,000달러를 줄일 수 있다.

만약에 에퀴티가 적다거나 주택 가치가 융자액보다 낮아진 언더워터(under water·일명 깡통주택)일 경우 HARP(makinghomeafforda ble.gov) 프로그램을 통해서 재융자를 할 수 있는 방법도 있다.

이밖에도 캐시인 재융자를 활용하는 것도 한 가지 방법이다.

<박흥률 기자>

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