■바닥모를 집값 추락 어디까지


17% 더 하락해야
적정가격 도달 전망

“2010년 바닥치고 반등”
일부 경제학자 반론도


소프트웨어 엔지니어 릭 월릭(57)은 지난 2005년 10월 애리조나 매리코파에서 베드룸 3개짜리 새 집을 20만달러에 구입했다. 지금은 시가는 8만달러. 이달부터 모기지 페이먼트를 그만하기로 결정한 월릭은 7만달러 다운페이를 포기해야 했다. 그가 갖기 위해 평생 일했던 꿈의 집은 내년에 차압될 예정이다.

3년사이 주택 가치가 60% 추락한 월릭의 케이스는 극단적인 예지만 전국적으로도 주택 가치가 평균 19% 떨어졌다. 전문가들은 주택 가치가 앞으로도 더 하락해 2년6개월전의 수준으로 회복할 때까지 수십년이 걸릴 것으로 전망하고 있다. 투자회사 유로 퍼시픽 캐피털의 회장 피터 쉬프는 2006년 봄에 최고 절정에 달했던 주택 가격은 인플레를 감안하면 “일생에 다시는 보지 못할 것”이라고 말했다.

주택 하락는 결국 홈 에퀴티를 순식간에 날려버리고 대공황 이래 최악의 금융위기를 가져오는 결과를 나았다. 그러나 전문가들에 따르면, 주택 가격이 전통적인 적정선에 도달하기 위해 현 수준에서 17% 더 하락해야 한다는 것. 1950년에서 2000년까지 지난 50년간의 추세를 분석하면 2006년에 30만 달러였던 주택은 20만 달러로 떨어져야 마침내 바닥을 치게 된다.

펜실베니아 대학의 부동산 교수 수전 워치터는 “금융기관의 연약한 상태가 주택 가치와 밀접한 관계가 있다”며 “주택 가치가 추가로 20% 하락할 경우 이번과 비슷한 또 다른 금융구제가 필요할 것”이라고 내다봤다.
그러나 일부 경제학자들은 낙관적이다. 와초비아 경제학자아담 요크는 주택가치 하락이 2010년까지 계속될 것으로 전망하지만 다시 회복될 것이라며 미국 인구가 연 300만명씩 증가하고 있다는 사실이 한가지 희소식이라고 말했다.

근래 주택 거품이 불기 전에는 사실 미국 부동산은 지난 50년간 별로 변동이 없는 장기성 투자였다. 인플레를 감안하면 주택 가격은 2000년이나 1950년에나 별 차이가 없었다.

그러나 2002년에서 2006년사이 모기지 융자가 매우 수월해지면서 주택 시장이 거북이에서 토끼로 변신했다. 지난 50년간 주택 가격은 미국 가정의 중간소득, 렌트 비용 등과 안정된 관계에 있었는데 예를 들어 중간소득에 비교할 때 3배 정도 되는 것이 정상이었다. 중간소득이 연 6만6,500달러였던 2006년의 경우 주택 가격이 30만 달러에 매매됐는데 사실 20만달러가 적정선이었다는 것이다. 또 전통적으로 주택 가격이 연 렌트비보다 20배 가량 되는 것이 정상인데 2006년에는 32배에 이르렀다.

특히 1950년에서 2000년사이 주택 가치가 연 0.5% 미만으로 상승한 반면 2000년에서 2006년 사이에는 인플레를 감안해도 연 8.2%씩 상승했다.

이는 모기지 융자가 터무니 없이 무모해졌기 때문으로 2005에 이뤄진 전체 모기지의 29%는 원금 없이 이자만 지불하는 것이나 이자보보다 더 적은 금액을 내는 것이었다. 2001년에 그런 모기지가 전체의 1%에 불과했던 것과 대조적이다. 또 2006년에 작성된 모기지의 절반은 차용자의 소득에 대해 문서를 아예 요구하지 않거나 소홀했던 것으로 나타났다. 그리고 1989년에는 첫 주택구입자의 다운페이가 평균 10%였으나 2007년에는 2%에 불과했다.

월릭의 경우 매우 조심스러운 소비자였는데도 이같은 섭프라임 모기지의 희생양이 됐다. 그는 주택 가격의 35%를 다운페이로 내고 5.75% 고정이자에 15년 융자를 했지만 주택 가격의 폭락에 어쩔 수 없었다. 월릭의 마리코사 집은 그와 비슷한 처지에 놓인 사람들로부터 차압된 주택과 공터에 둘러싸여 있다.

<우정아 기자>