최근 부동산 경기가 다시 활성화되면서 부동산 세일즈 라이선스는 따려는 한인들이 크게 늘고 있다. <본보 자료사진>

요즘 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르면서 부동산 라이선스를 따려는 한인들이 늘고 있다. 한인타운의 각 부동산 학교마다 지난해에 비해 수강생 들이 2배는 늘고 있다고 업계는 전했다. 하지만 부동산 에이전트는 이직률이 심해 선택에 신중을 기해야 한다고 업계는 조언했다. 업계는 20%의 부동산 에이전트가 전체 부동산 시장을 이끌어나갈 정도로‘약육강식’이 심한 곳이라면서 치열한 경쟁에 이기려면 남다른 노력이 필요하다고 강조했다.

부동산 경기가 다시 기지개를 펴면서 부동산 라이선스 취득에 관한 관심이 높아지고 있다.

비 부동산 학교의 진 정 부사장은 “문의가 평소보다 3배정도 늘었고 실제 수업을 듣는 수강생도 전년보다 2배는 늘었다”고 말했다.

뉴스타 부동산의 남문기 회장도 “뉴스타 부동산 학교에서 공부하는 학생의 숫자는 평균 80~100명이 될 정도”라면서 “경기가 나쁠 때는 50명 내외인 것에 비하면 두 배는 늘어난 수치”라고 설명했다.

부동산 라이선스는 각 주마다 다르다. 어떤 주는 캘리포니아 라이선스가 허용되는 주도 있다. 캘리포니아의 경우 라이선스는 주 부동산국(Bureau of Real Estate)에서 담당한다.

대학 수준의 관련과목을 이수해야 시험자격이 주어진다. 시험은 붙을 때까지 치를 수 있는데(매번 시험 신청료로 60달러를 내야 한다) 한국 고등학교 2~3학년 수준의 영어 실력이면 누구나 합격할 수 있다는 것이 한인 부동산 학교들의 설명이다. 신분은 영주권자 이상이어야 하며 워킹 퍼밋이 있는 합법체류자도 라이선스를 받을 수 있으며 수업에서 라이선스 획득까지 대략 3개월이면 충분하다.

한인사회에도 라이선스 이수과목을 강의하는 부동산 학교들이 많다. 뉴스타 부동산 학교, 데니스, 랜드팩, 비, 프로컴 등 다양하다. 수강료는 교재 포함 400~500달러 수준이다.

이직률 높아 신중 기해라

부동산 라이선스를 따기 쉽고 자본이 들어가지 않는다는 생각에 쉽게 뛰어들지만 견디지 못해 떠나는 사람들도 많아 직업 선택에 신중을 기해야 한다는 지적이다.

부동산 종사자들의 이직률은 자유직업 중 가장 높다. 이는 시험에 쉽게 합격할 수 있고 또 투자 액수가 적은 반면에 상당한 노력이 필요하기 때문이라고 전문가들은 말한다.

남문기 회장은 “이직이 많다는 것은 성공하기가 쉽지 않다는 것을 말한다”면서 “쉽게 합격하고 투자액도 거의 없는 대신에 많은 시간을 투자해야 하기 때문에 도중에 포기하는 사람들이 많다”고 말했다.

그는 특히 “하루에 12시간 이상 일을 하겠다는 각오가 있어야 성공한 세일즈맨이 될 수 있다”면서 “부지런하고, 컴퓨터도 잘 다룰 줄 알며 정직해야 남보다 더 많은 정보로 고객들을 맞을 수 있기 때문”이라고 말했다.

경쟁이 가장 심한 곳

부동산 에이전트가 됐다고 모두 돈을 잘 벌 것이라고 생각하면 안 된다.

남 회장은 이것을 ‘80:20법칙’으로 설명했다. 20% 에이전트가 80% 부동산을 움직이는 ‘양육강식’ ‘정글의 법칙’이 적용된다는 것이다. 밤잠 설치며 자기 계발을 해야 하기 때문이다.

50만달러 이상을 버는 한인타운 에이전트도 많다. 하지만 모든 사람들이 다 그런 것은 아니다. 업계에 따르면 1년에 3개의 거래도 성사시키지 못하는 세일즈맨들이 60% 정도는 된다.

예를 들면, 1년에 8만달러 정도를 벌었다면 경비 빼고 월급 3,000~4,000달러에 해당되는 수입을 올렸다고 본다. 하지만 8만~10만달러 수입의 에이전트 역시 많지가 않다. 대부분 1년에 3만~4만달러 정도이지만 경비를 빼고 나면 실제 가져갈 수 있는 돈은 얼마 안 된다는 것이 업계의 일반적인 분석이다.

성공한 에이전트가 되려면

에이전트가 성공을 하려면 우선 본인의 성실성과 노력이 가장 중요하다고 전문가들은 강조한다.

남들보다 한 발 앞선 정보수집과 고객관리를 위해서는 남들보다 배는 더 일을 해야 한다는 것이다. 또 일할 회사와 자신을 이끌어 줄 정신적 멘토를 갖는 것 또한 중요하다. 회사의 분위기에 따라 또 브로커의 경험에 따라 에이전트의 성공 확률이 다르다는 것이다.

셀러나 바이어들은 개인적 관계로 집을 매매할 수는 있지만 한계가 있어 가능하면 이름 있는 회사를 선택하는 것도 성공의 한 요인이 될 수 있다.

남 회장은 “세일즈는 혼자 한다고 생각하지만 그렇지가 않다”면서 “롤 모델이 될 수 있는 멘토도 있어야 하고 회사의 분위기도 좋아야 성공적인 에이전트가 될 수 있다”고 강조했다.

▲라이선스의 종류

부동산 라이선스를 브로커 라이선스와 세일즈 퍼즌(에이전트) 라이선스로 구분된다.

브로커 라이선스 소지자는 부동산 업체 운영이 가능하고 시험자격 학력은 18세 이상 고졸 이상으로 지난 4년 동안 2년 이상 세일즈 퍼즌 경험이 있어야 시험이 가능하다.

그러나 세일즈 라이선스로는 업체를 운영할 수 없다.

세일즈 라이선스는 주 정부 부동산국에서 출제하는 시험 150문제 중에 70%를 맞혀야 하고, 브로커는 200문제 중 75%를 맞춰야 한다.

▲시험

세일즈 라이선스는 필수 2과목과 선택 1과목을 이수해야 시험자격이 주어진다.

필수과목으로는 대학 수준에 준하는 45시간의 ‘부동산 프린시플’(Real Estate Principles)과 ‘부동산 프랙티스’(Real Estate Practice)이며 어프레이절, 법규, 재산관리, 재정, 에스크로, 오피스 행정 등 6과목 중 하나를 선택하면 된다.

브로커 라이선스는 부동산 프랙티스, 부동산 법률, 부동산 재정, 어프레이절, 부동산 경제 또는 회계 등 필수 5과목이며 재산관리, 에스크로 등 11과목 중 3과목을 택하면 된다.

시험은 각 라이선스에 필요한 과목을 이수했다는 증명서(졸업장)와 함께 신청서를 부동산국(BRE)에 보내면 약 10일 이내에 시험 신청서 접수 확인서를 받게 되는데 시험장소와 시간은 신청인이 온라인으로 직접 정할 수 있다.

시험시간은 3시간15분이며 모두 객관식 문제로 출제된다.

비 부동산의 준 정 부사장은 부동산 면허를 취득하려면 영주권 혹은 시민권자이어야 하지만 워킹퍼밋이 있는 합법체류 신분자도 가능하다고 말했다.

시험 합격률은 70~80%이며 불합격자도 대부분 두 번째 시험에서 합격한다.

시험에 합격했다고 해서 즉시 라이선스가 발급되는 것은 아니다.

범죄기록 등을 조사하는 신원조회를 거쳐야 한다. 시험 합격 후 라이선스를 받는데 걸리는 시간은 약 한 달에서 두 달 정도 소요된다.

주의해야 할 것은 합격을 했다고 라이선스를 받기 전에 부동산 거래에 관여하고 커미션을 받아서는 안 된다.

준 정 부사장은 “시험의 내용은 부동산 에이전트로서 갖춰야 할 기본적인 상식도 있지만 고객의 재산을 다루는 직업이므로 윤리강령(ethic)을 숙지하고 공평하고 정직(fair and honest) 하게 부동산 거래를 할 준비가 되었는지를 평가하는 문제가 주로 출제가 된다”고 말했다.

<김정섭 기자>