미국에서 주택융자가 이루어지는 과정을 (1)영업/상담 (2)신청서 접수/시스템 입력/시스템 심사 (3)프로세싱 (4)최종심사 (5)펀딩/클로징의 다섯 단계로 크게 나누어 지난주에 살펴보았다. 이 다섯 단계 융자과정 즉 융자 신청에서 펀딩까지를 모기지 1차 시장이라고 부른다. 이후 펀딩된 노트(융자 계약서)를 투자자에게 팔아 자금조달을 하는 과정을 모기지 뱅킹이라고 말하고 그 기관을 모기지 뱅커라고 일컫는다, 참고로 이렇게 펀딩된 노트가 증권화되어 유통되는 시장을 2차 시장이라고 한다.

지난주에 언급한 것처럼 위의 다섯 단계 서비스를 직접 다 제공해 주는 기관을 리테일 렌더, 첫 세 단계의 기능만 수행하는 기관을 융자회사(모기지 브로커)라고 한다. 융자회사는 가주의 경우 DRE에서 브로커 면허를 받아야 영업을 할 수 있고 브로커 사무실에 소속된 론 오피서는 일반적으로 부동산 세일즈 퍼슨 면허를 받아야 한다. 대형 금융기관이 대부분인 리테일 렌더의 경우는 전국적 은행업무 면허를 보유하고 있으며 이 금융기관 소속 론 오피서는 따로 면허가 필요치 않는다.

현실적으로 손님이 주택 융자를 받기 위해 접촉해야 하는 상대는 리테일 렌더에 근무하는 직원이나 융자회사에 근무하는 직원 두 종류인데 손님의 입장에서 이 둘의 차이는 어디에 있는가? 융자회사는 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 싼 이자로 융자를 받을 수 있다고 하는데 맞는 말인가? 융자회사가 홀세일 렌더로부터 싼 이자율로 quote를 받는 것은 사실이나 손님이 융자회사부터 싼 이자율로 융자를 받는 것과는 별개의 문제이다. 왜냐하면 융자회사도 이윤이 필요하기 때문이다.

또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘엔 동의하기 힘들다. 예전엔 특수상품, 서브프라임 상품 등이 있어 가능한 얘기였으나 현재는 융자상품이 몇 가지 되기 않기 때문에 어느 렌더를 찾아가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다. 따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 융자회사의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.

실제로 융자회사는 이보다도 더 중요한 다른 장점들을 많이 갖고 있다. 융자회사가 갖고 있는 가장 큰 장점은 현재 진행중인 렌더에게서 융자를 거절당했을 경우에 다른 렌더로 신속히 다시 신청하여 융자를 끝낼 수 있다는 것이다.

또한 요즘은 쉬운 일은 아니지만 융자의 여러 가지 심사기준 중 한두 가지가 부족한 손님들에게 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수 있다는 것이다. 결국 융자회사의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거래 관계를 유지하고 있느냐에 달려 있다고 볼 수 있다.

한편 대형 금융기관들인 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 융자회사에 지불하는 비용이 줄어든다고 볼 수 있다. 그리고 여러 가지 숨은 비용이 부과될 것을 염려하지 않아도 된다. 또한 대형 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저하여 개인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 높다고 볼 수 있다. 프로세싱, 심사, 펀딩이 한 회사에서 이루어지는 만큼 심사결과나 융자진행 속도에 대한 예측을 좀 더 정확히 할 수 있다. 또한 융자신청과 동시에 이자율 락인이 가능하고 렌더에 따라서 융자기간에 시중 모기지 금리가 내려가면 락인된 이자율을 재협상하여 이자율을 더 낮출 수 있는 장점도 있다.

주택융자는 론오피서의 영향을 많이 받는다. 리테일 렌더 소속이든 융자회사 소속이든 소신을 가지고 손님의 입장에서 열심히 일하는 론오피서들이 많으므로 옥석을 가리는 일은 결국 손님의 몫으로 남는다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491