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한인 모기지업계 종사자들이 악화된 융자시장 현실에 대해 설명하고 있다. 오른쪽부터 제이 명 론팩 대표, 에스더 조 키웨이 컨설팅 부사장, 제이 강 베스트웨이 모기지 대표.
집중 분석 융자조건·증빙서류 요구 충족 힘들어“정부가 내놓은 구제책들은 현실적으로 거의 도움이 되지 않는 생색내기 수준에 불과합니다. 융자업계 종사자들도 개점휴업 상황으로 고통스럽지만, 소비자들도 융자업계의 상황이 변하면서 예전 생각으로는 융자승인을 아예 받을 수 없게 된 것을 이해해야 합니다.”
신용경색발 부동산 시장 침체에 따라 정부가 구제책들을 연이어 내놓고 있지만, 현실적으로는 상황이 거의 도움이 안된다는 것이 한인 업계 종사자들의 지적이다.
순차적으로 발표된 구제책들에 해당되는 한인들이 거의 없는데다가, 4월 1일부로 컨포밍론 한도액 상향조정과 융자 승인을 위한 완전한 증빙자료(full documentation) 제출이 의무화되면서 융자승인을 받을 수 있는 한인들이 거의 없다는 것이다.
모기지 브로커회사 ‘론팩’의 제이명 대표는 “시장 침체에 따라 뱅크 오브아메리카와 워싱턴뮤추얼 등 대형 융자기관 등도 모기지 사업을 철수한 상황에서 브로커 회사들의 고통이 크다”면서 “한인들이 연준의 이자율 인하가 모기지 금리 인하로 이어질 것으로 기대하지만 모기지 금리는 이와는 달리 움직인다”고 설명했다.
가장 크게 바뀐 상황은 융자승인 조건 강화에 따른 완전한 증빙자료 제출의무다. 부동산붐 시절에는 진술소득(stated income)을 바탕으로 융자 승인이 나왔지만, 조건이 강화되면서 연방국세청(IRS)에 보고한 소득을 증빙자료로 제출해야 한다. 이렇게 되면 전문직 고소득자 등을 제외하고는 실제로 융자받을 수 있는 한인들이 극소수에 불과하다는 것이다.
제이 강 베스트웨이 모기지 대표는 “주택가 하락이 바닥에 다가섰다는 기대 심리에 한인들이 에이전트들과 함께 좋은 주택을 찾아 사겠다고 찾아오지만, 에스크로중 승인을 받지 못해 거래가 깨지는 경우가 다반사”라고 설명했다. 강 대표는 또 “아무리 좋은 매물을 찾아도 융자를 받지 못하면 소용없기 때문에 바뀐 상황을 이해할 필요가 있다”고 지적했다.
72만달러까지의 컨포밍론 한도액 상향조정도 실은 정부의 미봉책이라는 설명.
정부의 발표에 따라 소비자들은 기존 컨포밍론 한도액을 넘어서는 융자도 좋은 이자율을 받을 수 있다는 기대를 갖게 됐다. 악화되면서 두 론의 이자율 격차는 0.5%선에서 1.5%선까지 벌어졌다.
명 대표는 “실제 은행간 거래 서류를 보면 패니매와 프레디맥이 컨포밍론 한도를 상향조정한 것이 아니라 점보론 매입을 시작한 것”이라면서 “이자율 조건은 기존 점보론보다는 좋지만 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 720점 이상의 크레딧 점수와 40% 다운페이먼트라는 비현실적인 조건까지 요구하고 있다”고 말했다.
에스더 조 키웨이 컨설팅 부사장은 “재융자를 원하더라도 집값이 떨어져서 안 되고, 에퀴티는 괜찮더라도 강화된 조건으로는 예전처럼 승인이 안나는 마비상태에 가깝다”고 말했다.
한인 관계자들은 “쉽게 융자승인을 얻어 집을 사던 시절은 갔기 때문에 소비자들도 바뀐 기준에 따라 소득증명 자료를 마련하고, 크레딧을 쌓아놓는 등 준비가 필요하다”고 말했다.
<배형직 기자>
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