미국의 중앙은행격인 연준(Fed)의 이사회는 총 7명의 이사로 구성되는데 이들의 임기는 14년으로 대통령이 지명하고 상원의 승인을 받아 임명된다. 이 이사중의 한사람인 리사 쿡(Lisa Cook)이 4년전 주택을 구입할 때 모기지 사기(Mortgage Fraud)를 범했다는 의문이 미국 모기지를 관리하는 연방주택금융청(FHFA)의 빌 풀티 (Bill Pulte)에 의하여 최근 제기 되었다.

풀티에 의하면 쿡 이사가 2021년에 일주일 간격으로 두개의 다른지역에서 주택구입을 하면서 두 곳을 모두 주거주용 (Primary)으로 모기지융자를 받았다는 것이다. 주거주용융자의 이자율은 투자용이나 별장용의 보다 낮고 다른 조건들도 용이하기 때문에 모기지업계에서는 이러한 거주용도사기(Occupancy Fraud)를 모기지업계의 가장 흔한 사기범죄의 하나로 간주한다. 쿡 이사가 실제로 이러한 사기를 저질렀는지 혹은 반트럼프 성향을 가진 연준이사에 대한 트럼프행정부의 정치적 압력인지 알길이 없는 필자는 이 글에서는 거주용도의 사기에 대하여 한번 살펴보고자 한다.

자동차와는 달리 집을 구입하기 위해 융자를 신청하면 렌더는 그 집에 누가 살게 되는지를 반드시 확인한다. 융자를 신청한 당사자 즉 집주인이 살면 주거주용(Primary House) 융자가 되고, 세를 놓게 되면 투자용, 집주인이 주말이나 휴가철에 주로 쓰면 별장용(Second Home)으로 구분이 된다. 주거주용은 보통 한 채만 인정되며 비즈니스나 직장에 가까워 출퇴근이 가능한 곳에 위치해야 한다. 별장용이란 휴양지, 바닷가, 스키장등 근처에 위치하여 주인이 휴가철이나 주말에 이용하며 세를 주지 않는 집을 말한다. 별장용과 렌트용의 이자율은 주거주용 보다 많이 높아 가능하다면 주거주용으로 융자를 받고 싶어 하는 것은 인지상정이다.

하지만 렌더는 손님의 그런 주장이 객관적으로 말이 되는지를 따진다. 현재 렌트 사는 사람이 집을 하나 구입하면서 주거주용으로 융자를 신청할 경우 이를 이상하게 생각하는 렌더는 없다. 하지만 현재 집을 소유하고 살고 있는 사람이 인접한 동네에 또 하나의 집을 사면서 주거주용으로 융자를 신청하면 렌더는 당연히 의심을 한다. 손님이 낮은 이자율로 융자를 받기위해 거짓말을 하는 건 아닌지 따지게 된다. 손님이 별장용이든 투자용이든 두 번째 집을 사면서 융자를 신청하면 렌더의 리스크는 늘어나기 때문이다.

현재 집을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입하여 주거주용으로 융자를 신청할 때 다음과 같은 경우에 렌더는 큰 반대 없이 동의를 하는 편이다. 주택의 크기가 늘어나거나, 직장에서 많이 가까워지거나, 아이들이 있어 학군이 좋은 동네이거나, 방의 개수가 늘어나는 등의 경우가 대표적이다. 거주용도 관련 문제는 모기지업계의 사기(Fraud)건 수에서 항상 최상위에 위치하면서 렌더와 에이전시 및 모기지채권 투자자들로부터 최고수준의 주의와 경계를 받고있다.

일부 렌더는 융자가 끝난 후 현장에 실사를 나가기도 한다. 따라서 융자 신청시 거주용도와 관련하여 손님들은 아주 조심할 필요가 있다. 주거주용으로 융자를 받을 경우에 손님은 ‘owner occupancy affidavit’(주인 거주 서약서)라는 서류에 사인을 하는데 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월 이상은 살도록 명시되어 있다. 렌더와 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각한다.

주인이 거주하겠다는 서약서에는 렌더가 필요할 경우에는 손님의 직장, 세금보고서, 유권자 등록, 각종 보험, 주·카운티·시 단위의 각종 고지서, 우체국, 신용보고회사 등의 자료를 통하거나, 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있다. 어떤 형태로든지 렌더가 알게 될 경우 모기지를 즉시 갚으라고 하거나 집을 차압절차에 들어갈 수도 있고 손님을 사기죄로 고소할 수도 있다. 그리고 손님이 취한 모든 이득과 법률절차에 대한 비용을 손님이 부담하도록 명시하고 있다. 연방정부의 보증을 받는 FHA 융자의 경우에는 연방법에 따라 처벌이 더 무거워진다. 따라서 이미 집을 한 채 있는 사람이 추가로 집을 사게 될 경우에는 지금까지 살펴본 내용뿐만아니라 더 고려해야할 사항이 많으므로 반드시 융자 담당자와 미리 상담을 하는 것이 좋다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>