서브프라임 ‘긴급 시리즈

서브프라임(sub-prime) 모기지 부실사태가 미 경제의 불안을 증폭시키는 ‘태풍의 핵’으로 떠올랐다. 전국 2위의 서브프라임 융자사인 뉴센추리 파이낸셜의 파산 임박 소식으로 불거진 금융시장 불안이 결국 전체 주택시장의 붕괴 도미노를 가져올 ‘뇌관’이 되는 것 아니냐는 우려까지 나오고 있다. 서브프라임 모기지 부실에 따른 경제 위기론의 실태와 주택 구입자들에게 닥쳐올 영향, 향후 전망 등을 3회에 걸친 시리즈로 긴급 진단한다.
시리즈 차례 (1)서브 프라임 모기지의 함정 (2)부동산 침체로 이어지나 (3)향후 전망과 대책

노다운·이자 온리 함정
부동산 시장 냉각되자
페이먼트 연쇄 체납위기

지난 2005년 노다운·이자 온리(interest only) 서브프라임 모기지로 라미라다에 60만달러짜리 주택을 구입했던 한인 김모씨는 요즘 시한폭탄을 안고 사는 기분이다. 첫 2년간 이자만 상환하는 조건으로 융자를 했던 김씨는 오는 6월부터 이자율이 연 11.5%로 뛰고 원금 상환 부담도 생기면서 월 페이먼트가 6,000달러선으로 껑충 뛰어오르게 되기 때문. 김씨는 집값이 오른 뒤 페이먼트 상승 시점이 되기 전에 집을 팔거나 재융자를 할 계획이었으나 주택시장이 정체되면서 이러지도 저러지도 못할 상황에 처하게 됐다.
역시 2005년초 노다운 서브프라임으로 45만달러 모기지 융자를 했던 장모씨도 지난 1월부터 월 페이먼트가 1,000달러 이상 올라가 페이먼트에 어려움을 겪고 있다. 장씨는 “구입 당시는 모기지 이자율이 높아도 결국 집값이 오를 거라는 기대감이 있었으나 지금은 목돈을 마련하고 크레딧이 좋아진 후 낮은 이자로 집을 천천히 구입할 걸 하는 후회감이 든다”고 말했다.
이번 모기지 부실사태로 이같은 주택 구입자들이 서브프라임 모기지의 함정에 빠진 피해자들이 되고 있다. 크레딧 불량으로 연 10% 이상의 고금리를 감당해야 하는 서브프라임 고객들의 경우 이자만 낼 수 있는 기간도 2년 이상을 받기가 힘들어 그만큼 위험부담이 높다.

■투자용 주택이 문제
특히 부동산 붐을 타고 공격적으로 투자용 주택 보유에 나섰던 한인들은 서브프라임 부실이 몰고온 파문의 덫에 단단히 걸린 꼴이 됐다.
지난해 노다운·이자 온리 모기지로 50만달러를 융자받아 발렌시아에 투자용 주택을 구입한 한모씨의 경우는 사정이 더 딱하다. 10%의 이자로 월 4,167달러를 지불하고 있는 한씨는 페이먼트를 더 이상 감당할 수 없어 집을 팔려고 내놓았으나 매매가 안돼 결국 집을 은행에 넘길 생각이다. 이자만 내다보니 에퀴티가 융자액수보다 낮아져 설사 집을 팔아도 돈을 남기기는커녕 오히려 원금을 수만 달러 부어야 할 상황이다.
2005년까지의 부동산 붐에 편승해 비싼 이자를 내더라도 공격적으로 투자용으로 주택을 구입한 한인중 상당수가 한씨와 같이 줄줄이 차압 위기에 빠질 수 있는 상황이다. 한 한인 부동산 관계자의 경우 노다운 융자 등을 받아 오렌지카운티 풀러튼 등에 투자용 주택을 7채나 구입해 보유한 경우도 있다.

■무분별 대출·높은 이자율이 주범
이번 서브프라임 모기지 부실사태는 주택시장의 거품이 빠지기 시작한 지난해부터 이미 예견돼 왔었다. 무리를 해서라도 사놓기만 하면 오른다고 맹신한 소비자와 이에 편승한 서브프라임 모기지 업체들의 무분별 대출이 양산됐다.
부동산 경기가 좋을때에는 재융자를 하거나 오른 가격으로 되팔아 대출을 상환할 수 있었지만 집값이 제자리걸음을 하거나 일부 하락하는 상황에서 재융자 또는 집을 팔기가 어려워지자 페이먼트를 내지못해 연체율이 급격히 늘어나기 시작한 것이다.
서브프라임 모기지의 연체율은 지난 4분기 13.33%, 이중에서도 이번 사태의 뇌관으로 꼽히는 서브프라임 변동모기지의 연체율은 14.44%로 일반 전체 모기지 연체율 4.95%보다 거의 3배나 높다. 연체율이 높은 가장 큰 이유는 일반 모기지보다 최소 2%의 높은 이자율이 적용되기 때문이다. 수십만달러의 모기지에서 2%이상의 추가 페이먼트 부담은 현재와 같은 주택 시장에서는 연체로 이어질 수밖에 없는 치명적 결함이 되고 있다.

<조환동 기자>