은퇴자들의 중요한 장기재정계획의 하나로 여겨지는 리버스모기지에 대한 문의는 꾸준하다. 이는 베이비부머들의 은퇴증가, 물가상승으로 인한 생활비증가, 리버스모기지에 대한 인식변화등 여러 원인으로 풀이된다.

그런데 상담을 하다보면 많은 손님들이 잘 못 알고 있는 부분들이 있고, 또 질문을 많이 받는 것들이 있어 이에 대하여 살펴보기로 한다. 첫째로, 리버스모기지를 받으면 은행(렌더)이 집의 소유권을 바로 가지고 간다고 잘못 알고 있는 경우가 많다. 심지어는 리버스모기지를 다 갚을 때 까지 집을 팔 수 없다고 생각하는 사람들도 있다.

리버스모기지를 받아도 소유권은 주인에게 그대로 남아 있고 다만 융자한도 만큼 집에 담보가 설정될 뿐이다. 이는 일반모기지와 동일하다. 따라서 집에 대한 재산권이나 점유권행사에 전혀 영향을 미치지 않아 원할때 언제든지 집을 팔 수 있고, 더 낮은 이자율로 재융자도 할 수 있다. 또한 집값이 오르면 에퀴티도 늘어나 당연히 내 재산이 늘어나게 된다.

리버스모기지를 설정해 놓으면 부부가 사망할 때 까지 동일한 금액의 돈을 수령받고, 부부모두 사망한 후 정산을 하게 되는데 융자금액이 집 값보다 적으면 자손들이 집을 팔아서 융자를 갚고 남는 돈은 상속받게 되고, 융자금액이 집 값보다 많으면 그냥 은행이 가져가게 두면 된다.

은행은 자손들이나 상속자들에게 모자라는 금액에 대하여 청구 할 수가 없다(non-recourse loan). 리버스모기지를 받은 후 부부 중 한 사람이 먼저 사망하면 어떻게 되는지에 대한 질문도 많다. 부부공동으로 빌렸는데 한 사람이 사망하면, 생존한 사람이 사망할 때까지 같은 금액을 계속 수령하게 된다.

그런데 만약 한 사람 이름으로만 받았는데 사망한 경우에는 생존한 배우자가 62세가 넘고 에퀴티가 충분하다면 다시 리버스모기지를 받아서 해결하면 되지만, 그렇지 않는 경우에는 집을 팔아야 될 수도 있으므로 조심해야한다. 따라서 부부 모두 62세가 넘어서 신청하는 것이 좋다. 다음으로 리버스모기지를 통해서 일정한 금액을 수령하면 수입이 증가하여 다양한 정부혜택을 못 받게 되는 것이 아니냐는 질문이 많다.

리버스모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜시큐리티, 메디케어등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않는다. 오히려 지불한 이자에 대하여 일반융자와 마찬가지로 세금혜택을 받게 된다. 은퇴 후 소셜시큐리티와, 각종연금, 그리고 리버스모기지등을 통해서 수입원을 창출할 수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는 것이 유리한지에 대하여 연구하고 전문가들과 상의하는 것이 좋다.

마지막으로, 리버스모기지의 차압비율이 일반 융자의 차압비율보다 높다는 오해도 많이 듣는다. 리버스모기지를 받은 후 차압을 당하는 경우는 거의 없다고 볼 수 있다. 리버스모기지는 페이먼트가 없기 때문이다.

다만 리버스모기지를 받은 후에도 재산세와 집보험료는 본인이 알아서 제때에 납부해야한다. 이를 제때 납부하지 않을 때에는 차압을 당할 수 있다. 따라서 리버스모기지 렌더들은 충분한 에퀴티가 있을 경우 재산세와 보험료도 리버스모기지로 충당하길 권하기도 하고, 그렇지 못할 경우에는 이를 감당할 수 있는 수입이 있는지를 확인한다.

소셜시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없지만, 재산세, 보험료, HOA비용등을 커버할만한 수입이 없는 경우에는 융자가 거절되는 경우도 있으므로 미리 융자담당자와 상의하여 준비하는 것이 좋다.

모든 금융상품이 그렇듯이 리버스모기지 역시 자신의 입장과 상황에 따라 장단점이 확연히 달라질 수 있다. 많은 학자들로부터 은퇴자들에게 가장 훌륭한 금융상품의 하나로 여겨지는 리버스모기지를 잘 활용하여 윤택하고 여유로운 은퇴생활을 유지할 수 있기를 바란다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>