
이상일 변호사
투자의 목적으로 부동산을 구입하는 경우 향후 부동산의 가치 상승과 함께 세입자로부터 거두어 드리는 임대료가 투자의 주 목적임은 더 말할 나위가 없다. 그리고 투자 금액에 대비한 임대료 소득의 비율은 부동산의 가치를 산정하는 데 가장 결정적인 요인이 된다. 따라서 부동산을 구입할 때 임대료 소득의 기준이 되는 임대 계약서를 꼼꼼히 챙기는 것은 가장 중요한 과정의 하나이다.
특히 세입자가 잘 알려진 프랜차이즈 사업체일 경우 임대 계약서 기간 동안 임대료가 안정적으로 발생할 것이라는 기대감에 해당 부동산의 가치나 선호도가 높아진다. 하지만 프랜차이즈 사업체라 하여 항상 안정적이라 판단할 수는 없다. 그리고 설사 안정적인 프랜차이즈 사업체가 높은 임대료의 세입자라 하여도 일단은 주변 부동산 가치에 비교한 해당 부동산 자체의 가치가 우선이다.
전국적으로 유명한 프랜차이즈 몇 개가 주 세입자로 있는 쇼핑 센터를 소유하신 분이 상담을 요청하셨다. 구입한지 몇 년 되지 않았는데 가장 중요한 세입자가 임대 계약서를 파기한다는 통보를 하였다는 내용이었다. 임대계약서의 기간이 10년이 넘게 남아 있었고 워낙 유명한 프랜차이즈 사업체여서 그 사업체의 임대 계약 파기가 해당 쇼핑센터에 미치는 영향 때문에 손님의 걱정은 이만저만이 아니었다.
하지만 그 임대계약서를 검토한 결과 그 세입자는 파기 통보를 3 개월 전에만 건물주에게 하면 임대계약서를 그 외 어떠한 이유 없이 파기할 수 있는 조건이 계약서에 명시되어 있었다. 따라서 건물주가 계약 파기를 막을 수 있는 어떠한 방도가 없는 상황이었다.
사실 필자는 이미 예전에도 같은 프랜차이즈의 임대계약서를 여러 번 검토할 기회가 있었다. 워낙 유명한 프랜차이즈이고 임대료도 주변 시세 보다 유리한 조건을 흔쾌히 동의하는 그 프랜차이즈는 대신 임대계약서에 자신들이 원하는 몇 가지 조건을 모두 포함시키는 것을 필자는 이미 경험을 한 상황이었다. 그 조건 중에 하나가 임대계약서를 언제든 파기할 수 있다는 권리였다.
손님은 그 구절을 알지 못하였다고 하셨지만 해당 부동산 구매 시 임대 계약서를 충분히 검토할 수 있는 기회가 있었다는 것은 인정하셨다. 다만 구매당시 임대 기간만을 인지하고 나머지 내용을 꼼꼼히 검토하지 않으신 것이었다. 결국 해당 프랜차이즈는 임대 계약서를 파기하였고 그 후 해당 쇼핑센터는 고전을 면치 못하였다.
부동산 매입시에 모든 관련 정보나 서류의 꼼꼼한 검토 중요성을 다시 한번 일깨워 주는 경우였다. 특히 프랜차이즈 사업체가 세입자인 경우 많은 투자자들은 세입자가 안정적이라 가정하신다. 하지만 아무리 안정적이고 유명한 프랜차이즈라 하여도 여러 이유로 사업을 유지 못하는 경우도 많다. 그리고 프랜차이즈가 재정적으로 튼튼하다고 하여 그 중 한 가게를 운영하는 사업체도 튼튼하다고 가정하는 것은 위험하다.
프랜차이즈 본사가 세입자로 또는 임대계약서의 보증인으로 되어 있는 경우가 아니라면 프랜차이즈의 재정 상태나 사업 상황 보다는 해당 세입자의 재정 상태나 그 한 가게의 운영 상태만이 중요하다. 그리고 세입자가 법인체인지 또는 법인체일 경우 개인 소유자가 보증인으로 되어 있는 지의 여부도 챙겨야 한다. 단순히 법인체가 세입자로 되어 있을 경우 사업이 어려워지면 개인소유주가 부담 없이 법인체만 포기하면 되기 때문이다.
우리가 알고 있는 많은 프랜차이즈 사업체의 소유주는 프랜차이즈 본사가 아닌 개별 사업체인 경우가 대부분이다. 따라서 부동산 구입시 임대 계약서의 내용을 꼼꼼히 살피는 것은 물론 개별 사업체의 재정이나 수익성 여부도 나름 조사를 하여야 한다. 프랜차이즈 비즈니스이니 막연히 안전하다는 가정하에 서류 검토나 사업체 수익성 파악을 게을리하시면 안 된다. 그리고 무엇보다 부동산 자체의 가치가 프랜차이즈 세입자를 핑계로 주변의 시세보다 높게 평가가 되어 있다면 신중히 재고 판단 하여야 할 것이다.
문의 (310)713-2510
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이상일 변호사>
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