모기지 금리가 9주 연속 상승곡선을 그리면서 주택 구입을 위한 모기지 시장에 냉기를 불어넣은 것은 물론, 기존 주택으로 재융자를 받으려는 수요까지 꽁꽁 얼어붙게 하고 있다.

재융자를 필요로 하는 입장에서는 고정금리인지 변동식인지와 급전이 필요한지 여부 등을 따져야 하고, 기존 ‘홈에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)의 융자액이 크다면 보다 신중한 판단이 요구된다.

이자율 상승으로 한인 홈오너들도 집값이 계속 오르는 판국에 모기지 금리까지 동반 상승하자 고려해온 재융자를 포기하는 사례가 잇따르고 있다.

국책 모기지 업체 프레디맥은 30년만기 고정금리의 모기지 금리가 4.46%로 2014년 1월 이후 4년 2개월여 만에 최고치를 기록했다고 8일 밝혔다. 지난해 같은 기간의 4.21%와 지난주 4.43%와 비교해 모두 오른 것으로 주 단위 통계로는 최근 9주 연속 상승세를 기록했다.

15년만기 모기지도 3.94%로 지난주의 3.90%와 지난해 3.42%보다 올랐으며, 5년 변동금리 모기지도 3.63%로 지난주의 3.62%와 지난해 3.23%를 뛰어넘었다.

이처럼 이자율이 상승하면서 기존 융자보다 더 낮은 금리로 갈아타고 싶어하는 재융자 수요층이 타격을 입고 있다.

‘블랙 나이트 파이낸셜 서비스’는 모기지 금리가 꾸준히 상승한 탓에 2018년 들어 전국적으로 140만명 이상의 기존 주택 소유주들이 재융자 메리트를 상실했다고 밝혔다. 재융자를 받아 봤자 현재 갖고 있는 모기지보다 이자율이 높아 이익을 볼 수 없다는 것이다.

특히 모기지 금리 오름새가 가팔라지면서 최근 40일 사이에 재융자로 혜택을 볼 수 있는 주택 소유주의 비중이 40% 가까이 급감했다.

지난해 말 12주 동안을 기준으로 봤을 때는 재융자 메리트를 잃은 주택 소유주 숫자가 약 12만명에 불과했지만 올해 들어서 10배 이상으로 불어난 것이다.

현재 모기지 금리 수준을 감안해도 재융자를 받으면 더 낮은 이자율의 혜택을 누릴 수 있는 대상은 전국적으로 약 265만명으로 집계됐지만 블랙 나이트는 2008년 이후 가장 적은 규모일 뿐이라고 강조했다.

블랙 나이트는 보고서를 통해 “265만명은 1년전에 비해 10% 더 줄어든 숫자로 재융자 시장의 피로현상이 심화되고 있다”며 “금리 상승기에 맞춰 융자 신청자의 크레딧 점수가 하락하는 등 공식화된 현상들이 나타나고 있다”고 설명했다.

한인 재융자 시장도 크게 위축되는 분위기다. 웰스파고 은행 스티브 양 융자담당 컨설턴트는 “금리가 꾸준히 오르면서 아무래도 재융자를 신청하는 한인들도 줄었다”고 전했다. 실제 지난해 미국 전체의 신규 재융자 규모는 전년도에 비해 29% 줄면서 전체 융자액은 3,550억달러, 약 34%가 감소했다.

금리 인상기인 지금, 고정금리로 이미 받은 모기지를 받았다면 재융자를 받을 필요가 없고, 급전이 필요하다면 재융자보다는 다른 방법을 찾을 것을 전문가들은 권한다.
현재 모기지가 변동식이라면 그래도 고정식보다 금리가 낮기 때문에 다시 변동식으로 갈아타는 것이 해법이다.

큰 문제는 HELOC이 만기가 됐거나, 융자액이 너무 많은 경우다. 양 컨설턴트는 “일반 모기지와 달리 기준금리가 오른 만큼 그대로 충격이 전달되기 때문에 융자액이 많다면 고충이 커질 수 밖에 없다”며 “이 경우는 1차 론의 규모와 이자율을 종합적으로 판단해서 재융자 전략을 짜야할 것”이라고 조언했다.

<류정일 기자>