현재 한국의 부동산 시장은 침체국면이 계속되는 상황이다. 한국에서의 부동산은 개인과 단체, 회사 등 모든 사회적으로 기본적인 경제상품이다. 오죽하면 과거, 부동산 투자 광풍시기에는 기업에서조차 생산, 판매 등의 최고의 기업 존재가치를 저버린 채 업무용부동산이라는 명분으로 정부로부터 각종의 특혜를 받아 부동사투자로 기업 재정적 건전성을 얻고자 했겠는가?

어디 이뿐이랴?
정치인들은 부동산을 통한 정치자금을 은닉하는 수단으로 얼마나 자주 활용하였는가? 이처럼 한국의 부동산은 대한민국에서 발생되는 모든 경제활동 중에서 최고의 실익을 보장해주는 투자대상으로 각광받은 것은 아주 최근까지의일이다. 그렇지만, 현재에 와서는 부동산을 통한 이익발생을 의도하는 투자활동은 매우 경직된 시장의 사정에 따라 투자패러다임이 바뀌거나 침체국면 속에 그 어느 하나 움직이질 못하고 있기만 하다.

부동산 시장에서는 불황일 때 투자하고 호황일 때 갈아타고 투자패턴을 바꿔야한다는 기본적 투자 원칙이 존재한다. 이 같은 말에 근원은 한국의 부동산 불황 시기는 우리가 생각하는 것보다는 기간이 매우 짧았고, 호황 때는 상대적으로 길게 이어졌으며 투자대비 몇 배의 이익을 창출시켜주었기에 부동산은 투자다! 라는 간단명료한 투자원칙이 존재하였던 것이다. 이러한 모든 것들이 변하고 있는 것 아닌가? 라는 충격적 상황에 한국의 부동산시장에 나타나고 있다.

건설회사는 빈 땅을 사놓고 ‘이 땅 위에 아파트를 짓습니다!’ ‘이것이 좋고 저것도 좋습니다!’ 라고 신문에 대문짝하게 써 놓기만 하면 구름떼처럼 투자 및 구매자들이 모여들어 분양에는 아무 걱정 없던 시기! 꿈 만 같던 시기였고 미국에선 상상도 할 수없는 분양 현상이었던 것이다. 이제는 대기업인 우량건설회사도 국내에 아파트를 짓는 것에 손을 놓고 있다. 한국의 부동산시장에는 80%정도가 판다는 매물의뢰자만 득실거리고 있고 사겠다는 사람은 급한 사정 속에 놓여있는 실구매자만이 존재하고 있다.

미국의 부동산시장도 장기간의 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있기만 하다. 여러 이유가 있겠으나 구매자가 아무리 집이 필요하다해도 수입이 집구매력을 뒷받침을 못 해주는 것이 근본 원인일 것이다. 상업용 부동산도 실물경기여파가 아직 모호한 상태를 보이고 있기에 수익성을 쫒는 진성투자자까지도 움츠리게 하고 있질 않는가? 한국의 주택시장은 소득에 비해 주택가격이 너무 높아진 것이 첫 번째 원인이고, 두 번째로는 그동안 어찌되었던지 주택공급이 충분히 존재하였다는 것, 세 번째로는 너무 오른 주택가격이 언제까지 더 오르겠는가? 라는 깊은 회의! 네 번째로는 세계적 금융위기 속에 부동산시장에 집중된 대출금의 회수가능성에 대한 위험도가 높아져서 정부로부터 부동산대출규제정책이 언제든지 적용될 수 있는 시기에 와 있다는 것과, 부동산 가치에 비해 (투자에 비해) 수익성을 보장할 수 없게 된 시장의 상황!으로 요약할 수 있다.

그렇다면 부동산투자의 대체시장은 존재하는가? 존재한다. 부동산이라는 거대한 공간에는 주택(단독, 다가구, 다세대, 원룸, 아파트, 주상복합), 토지(공장용지, 농지, 임야), 현재는 토지이지만 각종 건축물을 지어 수익을 낼 수 있는 토지, 레저용 부동산, 숙박용부동산, 판매시설용부동산, 등등 아주 많은 투자재료가 존재한다. 결론부터 말한다면 투자로 이익창출 가능성이 높은 부동산은 수익률이 보장되는 부동산이다. 원룸과 레저용부동산, 숙박, 엽무 공간, 오피스텔 등으로 파악될 수 있겠다. 다음에는 수익용부동산의 개별적 특성을 말하고자한다.

한주희