외국인들의 주택시장 투자는 차압매물 소화 등 주택경기에 긍정적인 영향을 미치고 있다.

주택시장이 붕괴하면서 외국 정부와 금융기관들은 주택융자를 담보로 한 채권시장에서 발을 빼고 있다. 그러나 개별적인 외국 투자가들은 기록적으로 주택가격이 폭락한 상황을 최대한 이용하고 있다. 미국 내 주택구입에 나서고 있는 것이다. 주택시장이 고공행진을 할 때 외국 기관들은 패니 매와 프레디 맥이 제공하는 모기지 담보 채권의 상당부분을 사들였다.

주 공공기관인 패니 매와 프레디 맥은 메인스트릿으로부터 모기지를 사들여 주택 융자시장에 돈이 넘쳐나게 하는데 일조했다. 하지만 이 두 기관이 관리 상태에 들어가고 미래가 불투명해짐에 따라, 또 이들의 융자를 받은 수백만 가구가 깡통주택이 되면서 모기지 담보 채권시장의 외국인 투자비율은 급속히 줄어들었다. 대신 외국인들은 개별 부동산 구입에 적극적으로 뛰어들고 있다.


2011년 3월 이전 1년 동안에 외국인들은 410억달러 상당의 주택과 아파트를 사들인 것으로 전국 부동산협회 집계에서 나타났다. 그 전년도 외국인들은 이와 비슷한 액수의 부동산을 사들였다.

별것 아닌 액수로 생각할지 모르지만 여기에다 지나 2년 사이 이민 온 사람들과 6개월 이상 장기체류 비자를 가진 외국인들이 부동산 구입에 사용한 410억달러를 더하면 820억달러가 된다. 이 돈은 주택시장에 들어온 외국 돈의 총액이다. 전년도의 660억달러에 비해 크게 늘어났다.
미국 내 부동산에 대한 수요가 높아지자 지난 가을 부동산협회는 외국인들을 위한 리스팅 웹사이트 서비스를 시작했다. 리얼터닷컴에 올라 있는 440만개의 부동산 매물은 세계 어느 곳에서든지 손쉽게 10여개의 언어로 검색할 수 있다. 1980년대에 일본 등 외국 투자가들은 거액을 투자해 상업용 부동산들을 사들였다. 페블비치 골프클럽과 뉴욕의 록펠러 센터 등이 대표적이다. 당시 일부 미국인들 사이에는 미국이 외국인들에게 팔리고 있다는 우려가 일기도 했다.

하지만 지금은 이런 우려를 찾아보기 힘들다. 1조700억달러에 달하는 미국 내 주택시장 가운데 외국인들의 비중은 그리 크지 않기 때문이다. 그리고 외국인들이 가장 활발하게 움직이는 시장에서는 그들의 페소와 파운드, 루피 같은 외국인 통화들이 환영을 받고 있다. 왜냐하면 이 돈이 팔리지 않고 있고 쌓여만 가는 차압주택들을 처분해 주고 있기 때문이다. 차압주택 문제가 해결되지 않는 한 주택시장의 반등은 기대하기 힘든 것이 현실이다. 모기지 뱅커 협회의 마이클 프랜탄토니 부사장은 “수많은 주택들이 시장이 나와 있고 주택가치가 모기지에도 못 미치는 상황에서 활발한 외국인들의 매수 움직임은 이런 우려를 완화시켜 주고 있다”고 말했다.

대부분의 주들이 외국인 구매자들을 끌어 들이고 있지만 부동산협회는 외국인들이 주로 4개주의 부동산을 많이 매입하고 있다고 밝혔다. 플로리다와 캘리포니아, 텍사스, 애리조나이다. 이들 주 가운데 텍사스만이 유일하게 적체된 주택매물로 인한 침체가 나타나지 않고 있는 주이다.

좀 도 최신 자료들은 부동산협회 발표와 일치한다. 데이타퀵에 따르면 지난 5월부터 11월 사이의 외국인들에게 팔린 주거용 부동산 가운데 약 55%가 플로리다에서 거래됐다. 그리고 17% 이상이 애리조나였으며 약 6%는 캘리포니아에서 거래가 이뤄졌다. 그리고 5% 가량은 주택시장 침체로 가장 큰 타격을 입은 네바다의 매물이었다.

부동산 테크놀러지 업체인 포인트2가 분석한 지난해 마지막 분기 미국 내 외국인 부동산 구입현황 분석에 따르면 플로리다가 가장 많은 관심을 끌었으며 애리조나와 네바다, 캘리포니아가 그 뒤를 이었다. 이것은 전혀 놀라운 일이 아니다. 이 지역의 주택가격이 크게 떨어졌을 뿐 아니라 대부분의 사람들은 따뜻한 날씨를 좋아하기 때문이다.

하지만 조금 놀라운 사실은 외국인 구입자들이 그리 멀리서 오고 있지 않다는 점이다. 부동산협회는 미국 내 부동산을 구입하는 외국인들은 70개국이 넘는다고 밝히고 있다. 이 가운데 캐나다는 전체 외국이 거래 가운데 거의 4분의1을 차지하고 있다. 캐나다의 뒤를 잇고 있는 나라는 중국으로 약 9%이다. 뒤이어 인도와 멕시코, 영국인 각각 7%를 차지하고 있다. 이들 다섯 나라가 차지하고 있는 비중은 전체 거래 중 53%에 달한다.

캐나다인들은 오랫동안 미국 부동산 시장에 많은 투자를 해왔다. 특히 따스한 지역 투자가 활발했다. 캐나다 뱅쿠버에 본사를 둔 포인트2의 사울 클라인은 캐나다와 가까운 미시간에 대한 캐나다인들의 관심이 특히 높다고 지적한다. 미시간은 경기침체로 인한 타격을 가장 많이 받은 주이며 그런 이유로 아주 매력적인 투자기회들을 제공하고 있다고 클라인은 말했다.

그러나 외국인들은 순수 투자목적으로만 부동산을 사는 것이 아니다. 이들은 부동산을 가족 친구들과 휴가를 보낼 곳으로 사용하기 위해 구입하기도 한다. 하지만 보다 더 큰 목적은 자국의 경제상황에 요동치는 재산을 보호하기 위한 것이다.

미국 달러화의 가치가 예전만은 못하지만 대부분의 외국인 투자가들은 아직까지는 미국이 자신들의 돈을 묶어 둘 수 있는 “세계 제일의 장소”라고 믿는다고 브라질 고객들을 위한 플로리다 소재 관리회사의 한 관계자는 설명했다. 그는 “미국 투자가가 되는 일에는 어떤 매력과 위신이 따른다. 그래서 외국인들은 돈이 생기면 미국의 부동산이나 스위스은행에 넣어 두려 한다”고 말했다.

많은 외국인 투자가들은 현금투자를 선호한다. 미국에서는 보편화 돼 있는 장기적이고도 큰 액수의 융자는 이들에게 낯선 때문이다. 플로리다 잭슨빌의 이민전문 변호사인 스티븐 데이비스는 외국인들이 몇 가지 비자 프로그램에 의해 미국 내 주택을 구입할 수 있다고 설명한다. 외국인 주택구입을 더 촉진하기 위해 뉴욕 주의 민주당 찰스 슈머 연방하원의원과 유타 주의 공화당 마이트 리 연방하원의원은 최소 1채 이상의 주택을 구입하기 위해 50만달러 이상을 투자한 외국인에게는 3년짜리 비자를 주는 법안을 제출했다. 슈머 의원은 주택 재고가 쌓이는 가운데 나타나고 있는 강력한 구입 의사를 지적하면서 자신의 법안은 “외국인들을 이곳에 살게 하면서 우리의 주택 부동산 위기를 풀어갈 수 있는 방안이 될 것”이라고 말했다.