지난 수 년 간 계속된 부동산 시장의 몰락으로 많은 사람들이 어려움을 격고 있다. 구입했던 건물 가격의 상승으로 한 때 재미를 보았으나 더 큰 돈을 벌어보려 다시 투자했다 막차를 타는 바람에 투자원금까지 날린 경우가 부지기수다.

또는 남들 돈 버는것을 보고 늦게 투자를 시작했다 벌어 보지도 못하고 그냥 손해만 보셨던 분도 많다. 버티기 힘들어 집을 빼앗기고 자동차 하나 사려해도 50% 다운에 이자를 20% 이상 주어야 겨우 융자를 받를 수 있는 실정이다. 그래도 자신의 크레딧을 빠른 시일에 살리려면 구차하게 남의 신세를 지느니 이자를 많이 내더라도 자신의 이름으로 융자를 받는 것이 바람직하다.

어떤 분들은 Foreclosure나 Bankruptcy 혹은 Debt settlement를 하신 후 크레딧 교정으로 기록을 모두 없앨 수 있는지 문의 하시는 경우가 종종 있다. 신문에 나는 광고도 이런 분들을 상대로 나쁜 기록을 교정 할 수 있는 것처럼 유혹하여 많은 돈을 쓰게 하기도 한다. 하지만 이는 미국의 사법 system을 기만하는 행위이다. 주택 차압은 7년 , BK는 10년 , 나쁜 기록은 7년 이 지나야 크레딧에서 없어진다.

그나마 다행인 것은 그간 집 가격이 많이 내려서 LA 외곽지역인 경우 10만 불 대의 주택도 구입 할 수 있다는 것이다. 예전 30에서 40 만 불 하던 집이 지금은 10만 불 후반대에서 20만 초반에 거래 되는 경우가 많다. 얼마전 보도에 따르면 주택을 구입할 때 현금으로 사는 경우가 총 거래의 34%를 차지 한다고 하니 주택 가격의 하락이 실감난다.

크레딧이 나쁘면 아예 집을 케쉬로 사야 한다고 생각하는데 적어도 주택 가격의 50%에서 65% 정도는 융자를 받을 수 있다. 물론 일반 Conventional 융자 처럼 이자가 4%대는 아니지만 그래도 가능하다는데 무게를 두는것이 요점이다. 아래 Hard Money 의 기본 사항을 정리한다.

1. Hard Money란? - 일반 은행 융자가 아닌 Private Investor들의 돈을 부동산을 담보로 잡고 융자를 받는 것을 말한다. 페니메나 프레디맥의 관할이 아니므로 복잡한 규칙에 억매이지 않는다. 따라서 자신들의 정한 규칙에 입각하여 융자를 준다. 비교적 까다롭지 않다.

2. 어떤 건물들이 Hard Money로 융자가 가능한가? - Land, residential, commer-cial, 그리고 Mixed use(주상 복합)등이 융자 가능한 건물 들이다.

3. 자격 조건은 어떠한가?- 돈을 빌리는 사람의 크레딧, 수입 에 촛점을 두기 보다는 건물의 가치에 더 중점을 두기 때문에 먼저 건물이 Qualify되면 다른 부수적인 것들은 상관하지 않는 경우가 많다.

4. 이자와 상환조건은?- 보통 이자는 연 12%에서 15% 정도 이다. 이자만 지불하고 상환기간은 적게는 3개월에서 길게는 24개월 까지 이다. 만약 시간 내 갚지 못하면 추가 비용을 지불하고 연장 할 수 있다. 주로 조기 상환 벌금(Prepayment penalty)은 없다.

5. 융자 비용과 융자받는 시간은? - 융자 비용은 주로적게는 융자금액의 3%에서 많게는 8%까지 자격조건에 따라 다르다. 융자 받는데 걸리는 시간은 빠르면 1 주일에서 많게는 2-3 주가 소요되기도 한다.

요즘같이 이자가 싼데 이런 비싼 이자와 비용을 내야한다면 기겁을 하시는 분들이 많다. 하지만 의외로 투자자들이 이 Hard Money를 많이 이용한다. 만약 좋은 물권이 있다면 융자를 받을 경우 하나 가격으로 두 개를 살 수 있기 때문이다. 특히 10만 불 이하의 적은 융자를 받을 경우 페이먼트에 큰 차이가 안나고 융자 비용도 일반 Conventional Loan과 별 차이가 없으므로 크레딧을 빨리 살리려면 이도 좋은 방법이라 할 수 있다.

(213)219-9988

브라이언 주
뉴욕융자 대표