주거난이 극심한 LA의 임대료 규제가 40년 만에 ‘대대적인 수술’에 들어간다. 임대료 3% 상한제 도입을 골자로 한 ‘렌트 컨트롤 개편안(RSO)’이 LA 시의회 상임위 문턱을 넘어서면서, 도시 주거정책의 패러다임 자체가 뒤바뀔 가능성이 커졌다.

LA의 렌트 컨트롤은 1978년 10월 1일 이전에 지어진 대부분의 아파트에 적용, 임대료 인상과 퇴거를 규제하는 제도다. 주거 비용이 급격히 상승하던 시기에 세입자들을 보호하고 주거 안정을 도모하기 위한 취지로 도입됐다. 현재 LA 세입자의 절반 이상이 소득의 30% 이상을 주거 비용으로 지출할 만큼 주택난이 심각한 상황에서 렌트 컨트롤은 도시 주거 정책의 중추적인 역할을 해왔다.

지난 6일 LA 시의회 상임위원회를 통과한 렌트 컨트롤 개편안은 ▲연간 임대료 인상 상한 3% ▲물가 반영 비율을 60%로 축소 ▲가스·전기 비용 및 부양가족 증가에 따른 추가 인상 삭제 ▲소형 임대인 지원 확대 등의 내용을 담고 있다.

우선 이 개편안이 시행될 경우 렌트 컨트롤이 적용되는 건물은 물가 인상률이 6%를 넘어도 최대 3%까지만 인상 가능하다. 지금까지는 인상률이 3% 아래로 떨어지지 않는 하한선이 있었지만, 이 기준도 삭제됐다. 세입자 입장에서는 임대료 예측이 쉬워지고 인상폭이 줄어드는 장점이 있다.

물가 반영 비율 60% 축소도 마찬가지다. 인플레이션이 임대료에 그대로 전이되는 것을 막기 위한 장치다. 가스 비용과 부양가족 증가에 따른 추가 인상 삭제안의 경우 집주인이 가스·전기를 부담하면 1~2% 추가 인상이 가능했고, 세입자 가족이 늘어나면 최대 10%까지 올릴 수 있었던 기존 규정을 전면 삭제하는 내용이다. 소형 임대인 지원 확대안은 2~10유닛을 가진 소규모 임대인에게는 LA시가 더 많은 수리비·개보수 보조금을 제공하는 내용이다. 임대료 인상 폭을 줄이는 대신 유지보수 부담을 LA시가 일부 떠안겠다는 포석이다.

개편안을 놓고 세입자와 집주인 간 입장이 첨예하게 엇갈리고 있다. 세입자 옹호단체들은 캘리포니아 내 다른 시에서 연간 임대료 인상 상한을 3%, 4%, 5% 수준으로 강화한 것과 비교할 때 LA의 기존 렌트 컨트롤 제도는 이미 인플레이션과 연동돼 다른 도시보다 높은 인상률을 허용한 만큼 이번 혁신안이 타당하다고 주장한다.

LA시가 의뢰한 경제 연구 보고서에 따르면 임대 주택의 운영 비용은 임대 수입의 평균 35%에 불과하며, 나머지 약 65%가 순 영업 소득(NOI)으로 남아 모기지 상환 및 현금 흐름에 사용된다. 또한 렌트 컨트롤 적용 건물은 시장 가격 주택보다 세입자 이탈이 적어 공실이나 새 임차인 모집 비용도 적게 든다는 점도 지적된다. 세입자 옹호자 단체의 한 관계자는 “LA의 임대료는 이미 통제 불능 상태로 치솟았다”며 “3% 상한제 도입은 더 많은 세입자가 도시를 떠나지 않고 주거를 유지할 수 있는 필수적인 조치”라고 강조했다.

반면 집주인들은 이번 조치가 주택 소유주들의 재정적 압박을 더욱 심화시킬 것이라고 경고한다. 이들은 코로나19 팬데믹 기간 동안 수년간 임대료 동결과 미지급 임대료로 고통받았고, 최근 보험료 등 운영 비용이 천문학적으로 급증하는 상황에서 ‘3% 상한선’은 현실을 무시한 처사라고 주장하고 있다.

한 렌트 컨트롤 주택 소유주는 “임대료 인상률을 최소한으로 묶어 두게 되면 결국 건물 유지 보수를 어렵게 만들고, 재정적 어려움에 부딪힌 소유주들이 건물을 매각하도록 유도하게 된다”며 “장기적으로는 임대료를 올리거나 재개발할 가능성이 있는 대형 투자자들에게 넘어가 저렴한 주택 공급을 감소시켜 세입자들에게도 피해를 줄 수 있다”고 목소리를 높였다.

<박홍용 기자>