경기 침체기에도 매출 변동성이 상대적으로 적고, 브랜드 본사가 장기 임대를 통해 안정적인 현금흐름을 보장하기 때문에 변동성이 큰 오피스나 리테일 섹터 대비 강점을 지니고 있는 투자용 부동산 시장이 있다.

최근 몇 년간 미국 인구 이동 패턴과 경제 성장 중심지가 조금씩 변하면서 QSR (퀵서비스레스토랑) 자산의 투자 매력은 특정 지역에서 더욱 더 부각되고 있다. 조지아주 애틀랜타 인근, 최근 한국인 근로자 추방으로 뉴스가 많았던 사바나, 텍사스의 오스틴과 댈러스, 사우스캐롤라이나의 찰스턴, 노스캐롤라이나의 샬럿은 모두 기업 이전과 기술 산업 성장, 대학과 연구기관의 집적, 상대적으로 저렴한 생활비 덕분에 인구 유입이 가파르게 늘고 있는 도시들이다.

이러한 성장 도시에서는 새로운 주거 단지와 교외 개발이 빠르게 진행되면서 소비 기반이 강화되고, 결과적으로 패스트푸드 브랜드 매장의 입지가 더욱 공고해지고 있다.

예를 들어 오스틴은 대형 IT기업과 스타트업이 몰리면서 젊은 전문직 인구가 증가했고, 이에 따라 치폴레, 스타벅스, 셰이크쉑 같은 브랜드 매장의 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 댈러스에서는 치킨 전문 프랜차이즈와 드라이브스루 중심 QSR 매장이 활발하게 확장되고 있으며, 투자율 5%대 중반의 매물들을 찾을 수있다.

샬럿과 찰스턴은 제조업 및 물류산업 확대로 지역 경제가 성장하면서 인근 교외 지역에 대규모 주거단지가 조성되고 있고, 이에 따라 QSR 자산의 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 투자자 입장에서 이러한 도시는 초기 진입을 통해 자본 차익을 기대할 수 있고, 인구 성장세에 힘입어 장기 임대료 상승의 여력도 확보할 수 있다는 점에서 매력적이다.

그러나 이런 성장형 시장의 기회와는 달리 남가주, 특히 오렌지카운티와 LA카운티의 QSR 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하고 있다. 금리 인상으로 주거비 부담이 커지고 소비 여력이 위축되면서 일부 상권에서는 매출 둔화 조짐이 나타나고 있다. 동시에 최근 아파트 매물이 급격히 늘어나고 공실 우려가 대두되면서 지역 상권 구도의 변화가 불가피해지고 있다.

그럼에도 불구하고 남가주는 여전히 미국 최대 소비시장 중 하나로, 브랜드 집중도가 높고 교통량이 풍부한 입지에서는 QSR 자산이 여전히 강한 방어력을 보이고 있다. 투자자 입장에서 기대할 수 있는 수익률은 과거 대비 낮은 4프로대이고, 보수적인 평가가 점차 자리 잡고 있다는 점은 주의가 필요하다.

동남부와 텍사스의 대도시권이 성장성을 기반으로 한 ‘공격적 투자처’라면, 남가주는 브랜드 가치와 입지 희소성을 바탕으로 한 ‘방어적 투자처’로서의 성격이 강해지고 있다. 이는 투자 전략의 차별화를 요구한다. 성장 시장에서는 빠른 자본 유입과 함께 임차인의 신용도 검증, 상권 내 경쟁 강도 분석이 무엇보다 중요하다.

반면 남가주 시장에서는 안정적인 현금 흐름과 브랜드 본사의 장기 리스 보증을 얼마나 신뢰할 수 있는지가 관건이며, 장기적으로는 다세대 주거와 상업시설이 결합되는 복합 개발 프로젝트와 연계해 투자 기회를 찾는 전략이 유효하다.

결국 QSR NNN 리스 시장은 단일한 흐름이 아니라 지역별, 도시별로 다른 양상을 보인다. 남동부와 텍사스의 성장 도시에서는 높은 인구 증가율과 경제 확장을 발판으로 QSR 자산 가치가 빠르게 상승하고 있으며, 초기 투자자는 임대료 인상과 자본 차익을 동시에 노릴 수 있다.

반면 남가주와 같은 성숙 시장에서는 경쟁 심화와 소비 위축이라는 단기 리스크가 존재하지만, 여전히 브랜드 집중도와 인구 규모라는 구조적 강점이 시장을 지탱한다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>