2026년 부동산 시장은 금리, 재고 만큼이나 법규정의 변화가 체감되는 해가 됐다. 오렌지 카운티와 LA 한인 독자들에게 올해부터 바뀐 부동산법에 관해서 특히 주의해야 할 몇가지를 실무 관점에서 얘기해 보고자 한다.

첫째, 집을 팔 때 리스팅 사진이나 광고의 보정이 투명하게 관리된다는 점을 강조한다. 인터넷이 중요한 요즈음에는 집을 팔기 위해서는 사진이 가장 중요할 수 있다. 그러다 보니, 매물 광고를 심하게 보정을 하거나 실제의 집과 크게 차이가 있는 경우가 있다.

이런 문제를 보안하기 위해, 디지털로 변형된 이미지를 쓸 경우, 그 사실을 눈에 띄게 고지하고 원본, 또는 원본에 접근 가능한 방식을 함께 제공해야 하는 취지의 규정이 강조되었다.

단순한 밝기과 색감의 보정, 크롬 같은 일반적인 편집은 예외이지만, 바이어 입장에서는 “사진과 실물이 왜 다르지?”라는 불신을 줄일 수 있고, 셀러와 리스팅 에이전트 입장에서는 마케팅 퀄리티를 올리되 과장된 표현을 줄여야함을 강조하고 있다.

둘째, 콘도나 타운홈(공동주택) 거래에서 HOA 공개 자료가 더 자세히 신속하게 제공해야 한다는 법이다. HOA 디스클로저 패킷에 최근 발코니등 구조물의 점검 보고서 포함을 요구하는 흐름이 강화되면서, 바이어는 유지보수· 특별부과금 가능성을 더 빨리 파악할 수 있도록 서류를 보강해야 한다는 법이 추가되었다. 셀러는 계약 직전에 급하게 준비하기보다, 리스팅 전 HOA 서류를 선제적으로 확보해 에스크로가 늦어지지 않도록 준비하는 것이 유리하다.

셋째, 렌탈(임대) 쪽은 ‘거주가능(habitability)’ 기준이 한층 명확해졌다. 2026년부터는 수정되는 주거용 임대계약에서 작동하는 냉장고와 스토브 제공 뿐만 아니라 고장 났을 경우 고쳐주는 사항이 사실상 기본 의무로 정리된다. 렌탈을 보유한 한인 랜드로드라면 리스 조항에 수리 책임, 임차인 개인 가전 사용 합의서 등과 교체 또는 미리 손을 봐야 분쟁을 줄일 수 있다. 또한 재난(산불·홍수 등) 상황에서 테넌트가 렌트 의무를 지키지 못하는 경우를 정리한 법에 변화도 함께 언급되는 만큼, 보험, 복구, 임대료 처리 프로토콜을 문서로 갖춰두는 것이 안전하다.

넷째, 주택 공급을 늘리기 위한 인허가, 환경심사(CEQA)의 속도전이 계속된다. 일정 요건을 충족하는 주택 프로젝트에 대해 CEQA 예외적으로 신속하게 승인하는 절차를 단축장치로 소개되었고, 2026년 중반부터는 대중교통 인접 지역의 고밀 개발을 더 허용하는 방향의 업데이트도 거론된다고 한다. 개발 투자 관점에서는 기회가 늘 수 있지만, 인근 주민 입장에서는 밀도 변화가 생활환경에 영향을 줄 수 있어 지역별로 찬반과 일정이 갈릴 수 있다고 한다.

정리하면, 2026년의 바뀐 부동산 법의 핵심은 더 많이 짓기와 더 투명하게 거래하기를 강조하고 있다. 셀러는 서류, 사진, HOA 자료 준비를 앞당기고, 바이어는 공개자료 특히 HOA서류와 재난 또는 보험 리스크에 관한 서류들을 더 꼼꼼히 읽는 습관이 필요하다.

렌탈 오너는 리스 문구와 유지보수 체계를 바뀐 부동산법에 기준하여 업데이트해야 한다. 같은 오렌지 카운티라도 도시, HOA, 매물 유형에 따라 적용과 실무가 달라질 수 있으니, 거래 전에는 반드시 부동산 전문가와 상담을 하고, 체크리스트로 점검해두길 권한다.

문의 (949)535-6877

<제니 정 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>