정부가 당신에게 재산을 강제로 팔도록 할 수 있다는 생각은 불안하지만, 이는 미국 헌법 수정 제5조에 명시된 근본적인 권한입니다: “...사유 재산은 정당한 보상 없이는 공공 용도로 수용될 수 없다.” 이 권한을 수용권(Eminent Domain) 이라고 하며, 정부가 재산을 취득하는 과정을 “수용” 또는 “토지 수용”이라고 합니다.

수용권 소송은 주로 두 가지 핵심 질문을 중심으로 전개됩니다.

▲공공 용도의 범위

새로운 고속도로, 학교 또는 공공 시설 건설의 필요성은 거의 논란이 되지 않지만, “공공 용도”의 정의는 전국 법원에서 치열하게 논의되어 왔습니다.

논란은 2005년 대법원 판례인 Kelo 대 New London 시 사건에서 최고조에 달했습니다. 법원은 시의 경제 활성화를 목적으로 사유 주택을 민간 개발 프로젝트를 위해 강제로 수용하는 것을 논란의 여지 속에 합헌이라고 판결했습니다. 이 결정은 많은 사람들이 사적 이익이 사유 재산권을 압도하는 것을 허용했다고 느껴 대규모 대중의 분노를 불러일으켰습니다.

이에 대한 대응으로, 많은 주(state)들이 민간 기업에 주로 이익이 되는 “경제 개발”만을 위해 토지를 수용하는 정부의 권한을 명시적으로 제한하는 새로운 법률을 통과시켰습니다. 오늘날, 소유자들은 토지 수용이 진정한 공공의 필요가 아니라, “재활성화”라는 명분 아래 민간 개발업자를 위한 “특혜”라고 느낄 때 소송을 제기합니다. 소송 대리인들은 제안된 프로젝트가 근본적인 사유 재산권을 무시할 만큼 충분히 광범위한 공익에 기여하는지 여부에 이의를 제기합니다.

▲ 정당한 보상을 둘러싼 싸움

정부가 토지를 수용할 권리가 확립되면, 싸움은 전적으로 금액으로 넘어갑니다. 수용 기관(시, 대중교통 기관 또는 공익사업체)은 재산 소유자에게 “정당한 보상”을 지불해야 하며, 이는 일반적으로 수용 시점의 재산 공정 시장 가치로 정의됩니다. 가치 평가가 복잡해지고 소송으로 이어지는 이유는 다음과 같습니다:

1. 주관적인 감정: 양측은 전문 감정사를 고용하지만, 그들의 방법은 종종 크게 다릅니다. 고유한 상업용 부동산, 특정 위치에 의존하는 사업체, 또는 높은 개발 잠재력을 가진 주택의 경우, 정부의 최저가 평가는 소유자의 최고가 평가와 크게 다를 수 있습니다. 싸움은 해당 부동산의 최고 최선의 이용 가치를 확립하는 것에 관한 것입니다.

2. 분리 손해 (Severance Damages): 이것은 중요하지만 종종 간과되는 요소입니다. 정부가 재산의 일부만을 수용하는 경우(예: 도로 확장), 남아 있는 나머지 부지의 가치는 종종 하락합니다. 소유자는 부분 수용이 접근을 제한하거나, 주차 공간을 없애거나, 구조물(예: 송전탑)을 주택에 너무 가깝게 배치하는 경우 등, 남은 땅의 가치 하락에 대한 분리 손해에 대해 보상받을 권리가 있습니다.

3. 사업 손실: 상업용 부동산의 경우, 소유자는 건물과 부지뿐만 아니라, 성공적으로 이전하거나 고객 기반을 재확립할 수 없어 파괴되는 사업의 가치, 즉 영업권 손실(loss of business goodwill)에 대해서도 보상을 받기 위해 싸웁니다.

토지 수용 통지를 받으면 어떻게 해야 할까요?

귀하의 재산이 공공 프로젝트에 예정되었다는 통지를 받으면, 즉시 아무것도 서명하지 마십시오. 정부의 초기 제안은 말 그대로 초기 제안일 뿐이며, 종종 그들 자신의 감정가를 기준으로 한 낮은 금액입니다.

귀하의 첫 번째 조치는 수용권 전문 변호사와 상담하는 것입니다. 이 변호사들은 정부의 가치 평가에 성공적으로 이의를 제기하는 데 필요한 복잡한 감정 방법과 절차적 요구 사항을 이해하고 있습니다. 재산 소유자는 정당한 보상을 받을 헌법상의 권리가 있으며, 올바른 법적 대리는 귀하가 잃는 것의 전체 가치에 대해 공정하게 보상받도록 보장할 수 있습니다. 정부 기관이 싸움 없이 귀하의 재산 가격을 결정하도록 두지 마십시오.

문의: (213)380-1526

<데이나 문 민사소송 전문변호사>