최근 미국 부동산 시장에 대해 ‘지금이 기회인가?’, ‘금리는 더 떨어질까?’ 하는 질문들이 쏟아지고 있다. 특히 2025년 하반기로 접어드는 지금, 연준의 금리 정책 변화와 그에 따른 시장의 흐름을 정확히 파악하는 것이 중요하다.

오늘은 향후 이자율 전망과 연준의 방침, 이자율 변화가 부동산 시장에 미치는 영향, 그리고 양적 완화의 역할까지, 가을, 겨울 시장 동향을 중심으로 핵심만 짚어보겠다.
우선 연준과 이자율, 그리고 그에 따른 향후 정책 방향 예측에 대해서 얘기해 보겠다. 부동산 시장의 가장 큰 변수는 단연 모기지 이자율이고, 이는 연방준비제도, 즉 연준의 정책에 의해 좌우된다.

최근 연준은 물가 안정 목표 달성이 가시화되면서 기준금리 인하 기조를 조심스럽게 시사하고 있다. 전문가들은 연말까지 추가적인 0.25% 인하 가능성을 높게 보고 있으며, 장기적으로 2026년에는 기준금리가 더 안정적인 수준인 약 3%대 중반으로 추세적 하락을 보일 것으로 예측된다.

우선 2026년 연준 방침의 핵심은 고용과 물가다. 고용 시장이 견고함을 유지하고 물가 상승률이 연준 목표치인 2%에 근접할 경우, ‘점진적인 금리 정상화’ 노선이 유지될 가능성이 크다. 급격한 금리 인하는 경기 침체 신호로 해석될 수 있기 때문에, 연준은 속도 조절에 매우 신중할 것이다.
그리고 금리 인상 사이클 동안 연준은 양적 긴축 정책을 통해 시장의 유동성을 회수했다. 금리 인하 국면이 본격화될 경우, 연준은 양적 긴축 속도를 늦추거나, 혹은 필요하다면 다시 양적 완화로 전환할 수도 있다.

양적완화는 시장에 유동성을 직접 공급하여 장기 모기지 금리를 간접적으로 낮추는 효과를 가져 옴으로, 이는 부동산 시장에 강력한 훈풍을 불어넣을 수 있는 핵심 요소이다.
이자율 하락은 부동산 시장에 어떤 구체적인 변화를 가져올까? 크게 세 가지이다.

첫째는 매수 심리 회복 및 거래량 증가다. 모기지 금리가 6%대 초반에서 5%대 후반으로 하락 조짐을 보일 때, 주택 구매를 망설이던 속칭 대기 수요가 시장에 재진입한다. 금리가 낮아질수록 월 모기지 부담이 줄어들기 때문이다. 실제로 금리가 6% 초반으로 내려오면서 거래량이 완만하게 증가하는 추세가 관찰되고 있다.

두 번째는 재융자 수요 증가이다. 기존에 높은 금리로 대출을 받은 주택 보유자들은 금리가 하락하면 재융자를 통해 월 상환 부담을 줄일 수 있다. 이는 가계 재정 안정에 기여하며, 주택 보유자들의 소비 여력을 높여 경제 전반에 긍정적인 영향을 준다.
세 번째로는 지역별 양극화 심화이다. 금리가 낮아져도 주택 가격 자체가 워낙 높았던 지역은 여전히 견고한 수요를 유지하며 가격 하방 경직성을 보인다. 반면, 공급이 많거나 경제 기반이 약한 외곽 지역은 회복 속도가 더딜 수 있다. 즉, 전국 평균보다는 지역별 다극화 시장으로의 진입이 가속화된다.

이제 2025년 겨울 시장 동향 예측이다. 전통적으로 가을과 겨울은 부동산 시장의 비수기이다. 하지만 2025년은 다르다. 지금은 연준의 금리 인하 기대감이 높아지면서 매수 심리가 되살아나는 시기이다. 특히 셀러들이 클로징 비용 보조와 리모델링 크레딧 등 인센티브를 제공할 가능성이 높아지면서 매수자에게 유리한 조건이 형성될 수 있다. 매물량이 점진적으로 증가하며 시장은 과열기에서 균형기로 이동할 가능성이 높다. 그리고 겨울에 들어가면서 금리 하락세가 지속된다는 전제 하에 억눌렸던 수요가 본격적으로 유입될 수 있다.

특히 연준의 추가 금리 인하 발표가 있다면, 이는 시장에 더욱 강력한 신호가 될 것이다. 그러나 주택 가격의 급락보다는 완만한 상승세 또는 안정세가 예상된다. 주택 보유자들의 에퀴티 비율이 높아 헐값 매도 현상은 매우 낮을 것이기 때문이다.
이런 때일수록 우리가 염두에 두어야할 점은 선별적 투자와 유동성 확보이다. 펀더멘탈이 견고한 지역을 선별하고, 단기 차익보다는 장기적인 현금 흐름 확보에 초점을 맞추는 전략이 필요하다.

2025년 하반기 미국 부동산 시장은 금리라는 강력한 전환점을 맞이하고 있다. 연준의 점진적인 금리 인하와 양적 완화 기조의 변화는 분명 시장에 긍정적인 신호탄이지만, 지역별 편차는 더욱 커질 것이다. 그래서 앞으로는 이런 전략을 세우는 게 좋다.
우선 모기지 금리의 5%대 진입 시점을 매수 타이밍으로 적극 고려하되, 섣부른 영끌보다는 재정 상황을 고려한 신중한 접근이 필요하다. 그리고 매물량이 증가하고 있으니, 경쟁이 덜한 비수기를 활용해 더 좋은 조건의 주택을 찾는 건 아주 좋은 옵션이 아닐까 한다.
문의 (410)417-7080
(703)899-8999

<라니 오 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker 기자>