부동산 투자에서 가장 중요한 목표는 결국 안정적인 임대 수익 이다. 하지만 많은 투자자 들이 건물을 소유 하는데 까지만 신경을 쓰고, 정작 그 이후의 임대관리(Property Management) 에 는 소홀한 경우가 많다.

사실 건물 관리가 제대로 이루어지지 않으면 공실률이 높아지고, 유지보수 비용 이 늘어나며, 심지어는 법적 분쟁으로도 이루어지는 경우도 많다.

결국 관리 능력이 부동산의 투자 수익률을 결정 짓는 주요요소인 셈이다.

이번 칼럼에서는 필자가 운영하고 있는 부동산 관리회사의 주요 업무와 세입자 에 대한 몇가지 새로운 법규 규정을 알리고자 한다. 먼저 많은 분들이 늘 질문해 주시는 임대 관리의 주요 업무를 보면, 테넌트를 구하고, 어플리케이션을 받는일 부터 심사, 임대차계약 관리, 월 렌트비 수금 그리고 cam charge 연말정산, 각종 법규 준수 까지 매우 폭 넓다.

특히 Los Angeles 와 같이 Rent Control (임대료 규제)이 적용되는 지역에서는 관련 법률을 제대로 숙지 하지 못할 경우, 세입자와의 법정 분쟁으로 까지 번지면 금전적, 시간적으로 큰 손해를 볼 수도 있다. 물론 투자자가 직접 관리 할 경우, 관리비 를 아끼고 세입자와 긴밀히 소통 할수 있다는 장점도 있다.

하지만 보다 전문적인 지식과 시간 투자가 필요하고, 문제가 발생 했을 경우 모든 법적 리스크를 혼자서 감당해야 한다는 단점도 있다.

반면에 전문 관리 회사(Property Management Company)를 이용할 경우 일정한 수수료(보통 월 임대료 의 5-10%) 를 지불 하지만, 보다 체계적인 운영이 가능 하고 분쟁 발생 시 전문가의 도움을 받을수 있을뿐만 아니라 투자자가 꼭 가까운 곳에 거주 하지 않더라도 관리 회사와 연결만 된다면 얼마든지 관리가 가능 하다는 점에서 장기적으로 안정성을 높일수가 있다.

다음은, 2025년도에 새로이 변경되는 세입자 관련 변경사항 이다.

첫번째 AB2801 : 2025년 4 월1일 부터 건물주는 세입자의 입주 할때와 퇴거 시 에 수리나 청소비용 청구에 사진이 필요하다. 일반적으로 건물주는 세입자가 이사를 나갔을때 21일 이내에 디파짓을 돌려 주어야 한다. 이때,세입자가 건물 에 끼친 손상으로 인해 수리가 필요한 경우 공제할 금액이 125 달러가 초과하면 반드시 수리와 관련된 인보이스 를 첨부해서 전 입주자에게 돌려 주어야 한다.

2025년 7월1 일 이후부터 건물주는 렌트를 하고난 후 세입자가 이사오기전에 미리 집의 상태 를 사진 찍어 놓는것이 좋다.

이 새로운 법에 의해서 건물주는 세입자가 이사 나간후에 상황과 청소및 수리 가 끝난후의 사진을 촬영해서 “Within a reasonable time”(21일)에 수리나 청소에 관한 서면 설명을 제공해야 한다.

AB 2347-퇴거연기 : 이법은 세입자가 퇴거 소송에 응답해야 하는 시간을 이전 의 5일에서 10일로 연장하는 법안이다. 또한 우체국 역시 기밀유지 프로그램을 위해 추가 시간을 제공해야 한다.

AB 2579 - 발코니 검사기간 연장 : 3유닛 이상의 랜트유닛의 목재로 지어진 발코니와 다른 높은 시설물에 대한 Inspection 기간을 2025년 1월1일 시행에서 2026년 1월 1일로 연기 되었다.

이와 같이 늘 새로운 규정이 생기고 바뀌는 상황에서 투자자는 내가 소유한 부동산을 누가, 어떻게 관리하느냐를 전략적 으로 선택 하는것이 무엇 보다 중요할 것이다.

작은 싱글 패밀리 하우스나 듀플렉스 는 직접 관리가 가능 하지만, 유닛이 많은 아파트나 상업용 부동산의 경우 관리회사 를 통한 운영이 훨씬 효율적 이다.

결국, 부동산 투자의 성패는 단순히 좋은 로케이션의 건물을 매입하는데서 끝나는 것이 아니라, 체계적인 임대 관리 시스템을 어떻게 구축 하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.

임대수입을 극대화 하고 리스크를 줄이고 싶다면, 이제는 “Property Management” 에 투자 해야 할때라고 말하고 싶다.

“부동산 은 사업 의 기초이며, 그것을 잘 관리 하는것이 성공 으로 가는 길이다” - Ray Kroc -

문의 (213)453-0434

Realtorjen0434@gmail.com

<제니퍼 정 BEE 부동산 대표>