상업용 부동산 또한 6%중반대의 이자율과 관세 등으로 인한 인플레이션 분위기 속에서 1031 세금유예 교환을 활용하려는 바이어들이 여전히 투자용 부동산 시장을 주도하고 있다. 다만 1031 거래는 시간적 제약이 크기 때문에 새 매물을 빠르게 결정해야 한다는 점이 가장 큰 과제이다.

1031 교환을 계획하고 있다면 먼저 매도할 자산을 시장에 내놓고, 바이어를 결정하는 과정에서 컨틴전시를 빨리 제거할 수 있고 긴 에스크로 기간을 맞춰줄 수 있는 바이어를 우선적으로 고려해야 한다. 이러한 조건이 충족되어야만 구입하려는 물건을 안정적으로 확보할 가능성이 높아진다.

1031 택스 유예 프로그램으로 다른 부동산으로 옮겨가실 때에 캘리포니아 내에서 찾는가? 에대한 고민, 주거용 유닛으로 또는 리테일 상가로의 방향을 잡아야 하는데, 주거용 유닛은 융자 조건이 유리하고 진입 장벽이 낮다는 장점이 있지만, 테넌트 관리에 부담이 있기 때문에 관리에 자신이 있는 젊은 분들에게 추천을 하고 NNN 상가는 10~20년의 장기 리스 계약으로 월수입이 안정적이며 관리없는 부동산을 선호하는 은퇴하신이 분들에게 최적의 부동산 투자처이다.

코퍼레잇 개런티 된 NNN 리스 매물은 백만불 초반대에는 렌트비가 캘리포니아보다 싼 주의 피자헛, 세븐일레븐과 같은 매물들을 찾을 수 있고, 3백만불에서 9백만불대의 단독 또는 쇼핑센터는 캘리포니아 뿐만 아니라 인구가 증가하고 일자리가 늘어나는 도시에서 좋은 매물들이 많이 있다.

상가 주요 테넌트로는 치과, 네일숍, 미용실, 스마트폰 가게, 리커스토어, 편의점, 피자 및 도넛 가게, 마사지숍, 코인세탁소 등이 있으며, 공실이 발생하거나 렌트가 하락하면 자산 가치도 떨어질 수밖에 없기 때문에 테넌트의 리스 기간과 공실률을 잘 살펴야 한다.

단독 건물 형태의 상가들은 스타벅스, 파파이스, 버거킹, 더치브로스커피, 잭인더박스, 타코벨, 맥도날드 등 프랜차이즈 매물이 대부분이며, 남가주에서는 수익률이 3% 후반4% 초반대, 타주에서는 4% 후반6% 중반대에서 거래되고 있다. 렌트 인상 조건이 5년에 10% 또는 매년 2% 수준이면 양호한 편이며, 5년 단위 옵션이 3~5회 제공되는 NNN 계약 형태가 일반적이다.

투자용 상가 부동산의 성공적인 구매를 위해서는 리스 계약서 검토와 함께 테넌트 또는 개런터의 재정 상태를 확인해야 하고, 융자 시 감정 및 환경 검사에서 문제가 없는지 사전 점검이 필요하다. 또한 구입 후 건물 관리에 대한 현실적인 계획을 세우는 것도 중요한 요소이다. 리스 계약서 중 보유세 상승에 따른 오너 부담 조항 등 불리한 조건이 포함되어 있는지 확인해야 하며, 상가 관리 서비스가 잘 갖춰진 부동산 회사를 통해 관리를 맡기면 부담을 줄일 수 있다. 융자 과정에서는 Phase I 환경 검사 결과에 심각한 문제가 없을 경우 대부분 원활하게 클로징으로 이어질 수 있다.

최근 아파트 시장은 렌트 하향세와 테넌트와의 퇴거 분쟁 등으로 매도 매물이 늘고 있는 바이어 마켓의 흐름을 보이고 있다. 현재 거래되고 있는 아파트들은 안정적인 수익을 보여온 물건이나 신축 매물 중심이며, 테넌트 이슈를 원만하게 관리할 수 있는 투자자라면 좋은 가격에 매입할 수 있는 기회가 올 수 있다.

예를 들어, 미드 윌셔 지역에 위치한 4유닛 아파트는 전 유닛이 화장실, 주방, 에어컨 등 주요 항목이 리모델링된 상태로, 월세 수입이 총 만2천9백 달러에 이른다. 프러퍼티 택스, 보험, 관리비 등 모든 비용을 제하고도 월 순수익이 9천6백 달러에 달하며, 이 매물은 2백2십5만 달러에 8월현재 구입이 가능하다. 이처럼 수익이 높고 관리가 용이하며 업그레이드가 잘 된 유닛을 찾기에는 지금이 매우 좋은 시기라 할 수 있다.

성공적인 1031 Ex 활용을 위해서 미국 전역의 매물을 고려해 보길 권해 드린다. 이자율 높은 이 시기에도 많은 미국인들이 성공적으로 1031으로 이용하고 있다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>