퇴거소송 중에 있는 유닛들이 포함된 아파트가 최근 파격적으로 할인된 가격으로 올라오고 있다. 가격은 당장 좋아 보이지만 세입자 관리 경험이 전혀 없는 투자자가 접근하기에는 많은 절차와 이에 따른 비용이 따르기 때문에 신중하게 매물을 분석해야 한다.

코로나19 관련 세입자 보호 규정이 사라진 후 LA 지역에 매달 수천명의 세입자가 퇴거소송에 직면하고 있다. 지난 2월부터 8월까지 5만건의 퇴거소송이 제기됐으며, 이중 96%가 렌트비를 지불하지 않은 경우에 해당됐고, 대부분의 경우 2,000달러 이상 렌트비가 밀려 있는 것으로 나타났다. 우편번호 90028 헐리웃 지역이 3,585건으로 제일 많았고, 90005 미드윌셔 코리아타운 지역도 1,545건이나 됐다.

수개월 또는 수년간 렌트비 지불을 하지 않은 임차인도 목격되고 있는데, 이는 높은 관리 및 수리비용에 매년 상승 중인 물값 청구서, 프로퍼티 택스와 보험, 여기에 렌트비와 7%대의 모기지 비용을 감당하지 못한 탓이다.

무엇보다도 렌트 시세대로 무난한 테넌트들 찾기가 무척 어려워졌다. 아파트 렌트비는 지난 8월을 정점으로 최근 하락세를 보이고 있다. LA타임스에 따르면 LA 카운티 평균 1베드 렌트비는 1,628달러, 2베드 2,118달러이고, 오렌지카운티는 각각 2,244달러와 2,664달러에 불과하다. 많은 요인들로 인해서 임대인이 감당해 내고 있는 스트레스가 아주 커진 상태로 아파트 매물은 점차 할인된 가격으로 시중에 소개되고 있다.

퇴거소송 대상 세입자가 있는 아파트를 판매할 경우 렌트 수익이 아파트 판매 가격과 직결되기 때문에 되도록이면 퇴거소송절차를 끝내고 경찰 입회하에 퇴거 절차 시행까지 마친 상태에서 완전히 빈 유닛이나 다른 새로운 세입자와 계약이 마쳐진 상태가 제일 유리하다. 급하게 팔아야 한다면, 적어도 적법한 퇴거소송 절차를 시작하여 관련 서류를 모두 바이어에게 디스클로징하고 전달함으로써 바이어의 시간을 절약해 주어야 신속하게 적합한 가격에 판매할 수 있다. 아직도 많은 개발업자들이 아파트를 사들이고 있으며 아직은 가격이 유지가 되고 있는 시점이고, 또한 1031 교환으로 양도세를 연기하여 당장에 부담해야 하는 세금도 없다.

아파트에 투자하는 바이어는 테넌트와 오너 사이에서 렌트비 분쟁이 있는지 여부와 관리비용, 보유세, 보험 등 유지 관리 비용과 모기지 페이먼트를 고려해 렌트 수익을 저울질 해야 한다. 100% 입주된 CAP 4% 아파트 매물이라도 60% 이상을 다운페이먼트를 해야 7% 넘는 이자율과 관리비와 월 모기지 페이먼트를 감당해 낼 수 있게 된다. 10년 이상 거주하여 렌트 시세보다 아주 싼 렌트를 내는 세입자가 입주된 유닛을 내보내면 수익이 좋아질 것이고 나중에 시세차익 전망으로 구입을 한다면 이는 많은 시간을 들여서 직접 아파트를 관리를 할 수 있는 능력이 있고 장기적으로 아파트를 보유할 경우에 한하여 추천하고 싶다.

주거용 유닛 매물은 융자 조건이 좋고 진입 장벽이 낮고 리모델링 등의 방법으로 렌트를 올리거나 장기 보유시 가격 상승이 자연스럽게 동반되지만 관리에 많은 고통과 시간 비용이 들기 마련이다. 따라서 부동산을 통해서 안정된 월수입과 프로퍼티 관리가 거의 없어서 시간 낭비 없이 일정한 수입을 원하는 경우라면 아파트보다는 일자리 증가로 초고속으로 커가고 있는 도시에서의 NNN 상가 구입이 훨씬 맞는 투자이다. 아파트에서 1031 교환을 통해서 다음 부동산으로 넘어갈 때에 그 대상으로의 NNN 상가 매물은 이런 장점 때문에 타주와 같이 멀리 떨어져 있는 매물도 부담없이 구입이 가능하다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>