한 해를 마감하는 12월로 접어들면서 지난 몇 달 간 큰 폭의 기준금리 인상으로 올 초와 정반대 분위기의 현재 주택시장을 돌아보면서 바이어, 셀러, 테넌트 모두 내년 2023년 주택시장의 전망을 하기에 나름대로 분주해지고 있다.

내년은 올 하반기에 주택시장을 짧은 시간에 급냉각시켰던 연방준비제도(Fed)의 급격한 기준금리 인상 같은 이변은 없겠지만, 그렇다고 바이어나 테넌트에게 일방적으로 유리한 시장이 전개될 것으로 보이지는 않는다. 내년 전반기는 매매 가격이나 렌트비가 올해 수준에서 조금 하향 조정되겠지만 후반기부터는 진정세, 혹은 소폭 상승세로 돌아설 것으로 보인다. 내년 초까지 주택 금리 인상이 전망되는 가운데 바이어 숫자는 계속 감소할 것으로 보여 거기에 따른 주택 매매 숫자도 상대적으로 줄어들 것으로 보인다.

최근 Realtor.Com의 내년도 주택시장 전망 보고서에 의하면 내년도 주택 매매 수는 연간 약 450만채 수준을 기록할 것으로 예상하고 있다. 이 수치는 지난 서브프라임 사태 직후 가장 낮은 판매량으로 기록될 것으로 보인다.

내년도 바이어들에게 그나마 유리한 국면을 들자면 주택 매물 수가 올해에 비해 증가될 것이라는 정도이다. 매물이 증가한다고 해서 가격이 급속하게 하락할 것이라고 예상하는 바이어들이 있다면 내년은 이러한 기대에 또 한 번 찬물을 끼얹는 해가 될 수 있음을 간과해서는 안 된다. 현재 주택 매물이 불어나고 있는 가장 큰 이유는 셀러들이 급해서 시장에 매물을 대량으로 쏟아내는 상황이 아니라 매달 내어 놓는 매물의 숫자는 늘어나지 않지만 바이어들이 높은 주택담보대출(모기지) 이자율로 인해 그만큼 줄어 들면서 매물로 쌓인 재고들로 분석되고 있기 때문이다. 따라서 바이어들에게 내년은 좀 더 많은 주택 매물이 많이 있는 상황에서 홈 쇼핑을 기대해 볼 수 있겠지만 많은 매물 가운데 골라 사는 ‘Cherry-Pick’의 특권까지 누리기는 어려워 보이는 한 해가 될 것 같다.

전미부동산중개인협회(NAR)은 내년 매물이 올해에 비해 약 22% 정도 증가할 것으로 전망하고 있다. 이 수치는 신규 주택 공급을 제외한 기존 주택의 수만을 감안한 예상치이다.

내년 모기지 금리는 빠른 속도로 내릴 확률이 많이 없어 바이어들의 주택 구입 능력은 여전히 향상되기 어려워 보이는 한 해가 될 것이다. 중간 모기지 액수 기준으로(Median Monthly Mortgage)으로 월 페이먼트는 내년에는 올해에 비해 약 28%, 2021년에 비해서는 거의 2배로 증가될 것으로 예상되어 바이어들에게는 여전히 주택 구입은 요원한 한 해가 될 전망이다.

문제는 셀러 측에서도 매매를 힘들게 하는 상황들이 내년에도 계속될 것이란 점이다. 대부분의 셀러들은 일반적으로 시장이 이미 하락세의 가격 조정이 시작됨에도 불구하고 몇 달 전의 팔린 주변의 주택 가격을 매매 가격으로 고집하는 속성이 있다. 이렇게 되면 바이어와 셀러의 기대의 갭(Gap) 때문에 매매는 상대적으로 줄어들게 된다. 또 대부분의 홈 오너들도 현재의 모기지 금리보다 현저히 낮은 이자율을 갖고 있어서 현재와 같은 높은 모기지 금리가 지속된다면 집을 팔고 다른 집으로 옮기는 것 자체에 대해 심사숙고할 수밖에 없어 시장에 나오는 매물의 숫자는 여전히 제한적일 수밖에 없다. 따라서 일반적으로 주택 시장이 바빠지는 내년 봄철에도 매매는 고전을 면치 못 할 것으로 보인다. 이는 곧 주택 가격의 상승폭을 줄이게 되어 2025년까지 주택 가격은 평균적으로 소폭의 인상에 그칠 것으로 전망된다.

테넌트의 경우도 내년에는 올 초 같은 빠른 렌트비 상승은 없겠지만 인플레이션으로 인한 주변 물가 상승으로 인해 렌트비는 5~6% 오를 것으로 아파트 소유주협회는 보고 있다. 렌트비 상승은 다운타운같은 도심보다는 변두리의 렌트비가 더 강세를 보일 것으로 보인다. 신규 주택 공급도 자재, 인건비 상승과 함께 건설 인력 부족으로 공급이 부진한 한 해가 될 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>