최근 Fannie Mae에서 HPSI(Home Purchase Sentiment Index) 지수 5월 리포트를 발표했다. 오늘은 이 리포트에서 눈여겨 보아야 할 몇 가지 사항들과 함께 최근 주택시장의 동향을 알아보고자 한다. Fannie Mae의HPSI리포트는 1,000명을 대상으로 매달 조사를 하는데 지금이 집 사기에 좋은 시기인가하는 질문에 19%만이 그렇다고 대답한 반면 지금이 집 사기에 좋지 않은 시기라고 답한 응답자는 무려79% 에 달하였다. 1년 전과 비교하면 두 질문 공히 50% 이상의 감소와 증가를 보임으로써 1년 만에 얼마나 주택시장의 분위기가 바뀌었는지를 쉽게 가늠해 볼 수 있다.

그런데 이렇게 최근 주택시장의 분위기가 집을 팔려는 셀러에게 불리한 쪽으로 빠르게 변하고 있음에도 불구하고 왜 주택 매물은 늘어나지 않고 있을까? 바로 홈오너들이 가지고 있는 주택 이자율이 너무 낮기 때문이다. 현재 홈오너들이 가지고 있는 이자율은 대략 평균적으로 3.5% 수준이어서 최근 오른 이자율인 5.5% 수준에 비해 현저히 낮아서 지금 집을 팔고 굳이 다른 집으로 이사 갈 동기가 부여되지 않는 것이 가장 큰 이유로 작용하고 있다. 이자율이 3.5%일때 융자액수 10만달러당 월 페이먼트가 약 450달러 인데 반해 이자율이5.5%로 오른다면 페이먼트가 567달러로 늘어 약 117달러의 추가 페이먼트 부담이 발생하게 된다.

페이먼트만 늘어나는 것이 아니라 집을 새로 구입하게 되면 대부분 재산세도 늘어나게 되어 홈오너들로서는 더욱 더 주택을 매물로 내어놓기를 꺼리는 분위기다. 이러한 이유로 최근 주택시장은 이자율이 올라감에 따라 바이어의 수가 급격히 감소하고 있지만 이자율이 올라가면 셀러들이 집을 시장에 많이 내어놓을 것이라는 당초의 예상과 달리 주택 매물의 증가는 소폭에 그치면서 오히려 매달 주택 매매량은 줄어 들고 있는 형국이다.

이러한 매매량 감소 현상은 최근 발표된 융자협회에서 매주 발표하는 통계치에서도 고스란히 나타나고 있다. 지난주 융자 신청건수가 22년만에 최저치를 기록함으로써 현재 급격히 위축된 주택시장의 매매 분위기를 보여주고 있다. 물가 상승률도 지난 5월 물가상승지수가 8.6%를 기록, 1981년 12월 이래 가장 높은 수치를 기록해 인플레이션에 대해 연방준비제도의 추가 이자율 상승도 예고 있어 바이어들에게는 인플레이션 이슈는 매물 부족과 함께 또 하나의 악재가 될 전망이다.

이러 상황에서도 주택가격은 당분간 쉽게 떨어질 것 같지 않다. 대표적인 이유로는 절대적인 주택 매물 부족 현상을 들 수 있다. 신규 주택공급이 거의 없다시피한 상태에서 주택 수요가 폭발적으로 늘어난 팬데믹을 맞이 하게 된 주택시장으로서는 지금의 매물 부족 사태는 당연한 결과다. 건축 인력 부족, 자재비 상승과 더불어 최근 문제가 되고 있는 공급망 문제들로 앞으로 신규주택의 공급량도 예상보다 줄어들거나 지연될 가능성이 높아져 주택시장의 매물 부족 현상은 당분간 지속될 형편이다.

공급되는 신규주택의 가격도 각종 인건비, 자재비 상승으로 예상보다 높은 가격으로 공급되고 있는 점도 공급을 어렵게 하는 장애물이다. 이번 팬데믹이 몰고온 급격한 주택가격 오름 현상으로 버블이 발생하여 앞으로 깡통주택들이 넘쳐나던 지난 서브프라임 때와 같이 대량 차압사태가 발생할 것이라고 예상하는 이들이 있지만 실제로는 그럴 가능성은 현재로서는 거의 없어 보인다는 것이 필자와 전문가들의 생각이다. 실제로 정부에서 이미 팬데믹으로 재정적으로 곤경에 처한 일부 주택소유자들에게는 페이먼트 유예, 재산세 지원 등 각종 재정적 지원책을 선제적으로 제공함으로 차압을 피할 수 있게 되어 페이먼트를 못 해 차압을 당하는 주택소유주의 수는 앞으로도 아주 소수에 그칠 것으로 전망되고 있기 때문이다.

현 시장의 분위기가 올 초에 비해 바이어 쪽으로 유리해진 것은 분명해 보이지만 매물 부족과 오르는 이자율이라는 이중고는 바이어들에게 당분간 여전히 난제로 남아 있을 전망이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>