이자율은 오른다고 하고 집은 아직 구입하지 못하고 어떻게 해야 하는지 결정을 못 내리고 우왕좌왕하는 바이어들이 요즘 들어 부쩍 늘고 있다. 이들의 가장 큰 고민거리는 하루 지나고 나면 오르는 집값에 진절머리를 치면서도 이렇게 라도 해서 집을 꼭 사야하는 가에 있다. 이자율이 다음달에 오르는 것이 확실시되면서 최대의 관심사는 얼마나 큰 폭으로 오를 것에 관심이 쏠리고 있다.

이자율이 오르면 급등하는 부동산 시장이 일정 부분 주춤할 것이라는 작년 말 기대와 달리 1월 주택 시장은 또 다시 강세를 보임으로 올 봄의 주택 시장도 구입 경쟁이 계속적으로 지속될 것으로 전망되고 있다. 이유는 바로 이자율이 빠르게 올라가기 전에 집을 구입해야 한다는 심리적인 압박감이 작용하고 있기 때문이다. 흔히 말하는 남들을 다 사는데 나만 못 사면 손해라는 FOMO(Fear of Missing Out) 현상이 이자율 인상이란 악재에도 불구하고 지속되고 있다.

사실 그가 우리가 누려왔던 2~3%의 이자율이란 전례 없던 초 저이자율임을 감안한다면 올 한 해 이자율이 시장에 미치는 영향은 어느 정도 구입에 영향을 주겠지만 시장에 큰 타격을 가할 것으로는 보이지 않는다. 오히려 쉽게 해결될 것 같지 않은 인벤토리 이슈가 더 큰 시장의 이슈로 계속 머무를 전망이다. 현재 주택 시장은 예상보다 빠르게 오를 것이 예상되는 이자와 함께 아직도 턱없이 부족한 인벤토리 문제로 인한 심각한 구입 경쟁이 진행되는 상황이 함께 맞물려 있어 바이어들에게 극도의 불안감과 함께 혼란을 야기하고 있기 때문이다.

이런 상황에서 바이어들 입장에서 지금 사는 것이 좋은지 아니면 앞으로 좀 더 시간을 가지고 구입하는 것이 좋은지에 대한 판단은 어떻게 해야 할까?

먼저 이제까지 바이어들이 누리 왔던 초 저 이자율은 거의 50년에 한 번 올까 말까 한 이자율임을 인식할 필요가 있다. 독자 중에는 서브프라임 사태가 나기 이전의 경기가 상당히 좋았다는 것을 기억하는 분들이 꽤 있을 것이다. 그 당시 주택 이자율은 6~7%대였다. 따라서 올 해 말까지 예상 이자율이 4-4.5%까지 오른다고 해도 이 또한 보통의 큰 경기 사이클 안에서 볼 때 아직도 저 이자율임을 인식할 필요가 있다는 것이다.

오히려 이자율보다는 앞으로 인벤토리 이슈가 얼마나 빨리 해소될 수 있느냐가 올 한 해 주택시장의 방향을 정하는 더 큰 요인이라고 보인다. 만약 예상보다 월등히 많은 수의 주택이 시장에 매물로 나온다면 시장은 이자율의 상승과 함께 시장에 큰 변곡점으로 작용할 것으로 예상된다. 조심스럽기는 하지만 현재로서는 그러한 조짐은 보이지 않는다. 오히려 이자율이 더 올라가기 전에 구입을 서두르는 바이어들로 현재 시장은 더욱 혼란스러워 보인다.

주택 시장이 인벤토리 이슈로 몸살을 앓고 있는데 렌트 시장도 이와 못지 않게 렌트 매물 부족 현상으로 심각한 입주 경쟁 양상을 보이고 있다. 또 렌트 비용도 구입하는 것 못지 않게 많은 비용이 들면서 렌트 시장으로 진입하려는 바이들에게 고통을 주고 있다.

얼마 전 CNBC조사에서 적지 않은 수의 사람들이 자신들의 수입의 최소 40% 이상을 렌트비로 지불하고 있다고 말해 렌트비가 수입 지출의 상당 부분을 차지하고 있음을 조사를 통해 알려주고 있다. 특히 팬데믹 영향으로 콘도, 타운하우스보다는 공간이 좀 더 넓은 단독주택을 선호함에 따라 단독주택의 렌트비는 거의 천정부지로 오른 상태다. 따라서 렌트 시장으로 가려던 바이어들의 일부는 다시 유턴하여 주택 구입 시장으로 재진입하는 경우도 요즈음 볼 수 있는 분위기다.

이자율이 오르는 것은 이미 기정사실이다. 간혹 서브프라임 같은 사태가 곧 현실화 될 것이라고 생각하는 사람들도 있지만 현재 부동산 시장은 서브프라임 때와는 전혀 다르다. 홈오너 대부분이 오른 집값 덕분에 상당히 많은 액수의 에퀴티를 보요하고 있어서 대량 차압 사태 같은 급락할 요인이 거의 없다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>