▶ 랜로드와 협상, 계약문제 해결 모색해야
▶ 내지 못한 렌트비는 언젠가는 갚아야 해
코로나19 사태가 장기화 되면서 렌트비를 내지 못해 퇴거 위기에 처한 세입자가 늘어나고 있다. 연방정부에서 세입자 보호를 위해 한시적으로 실시했던 퇴거유예(모라토리엄) 조치가 지난달 24일로 끝나고 매주 600달러씩 지급되던 연방실업수당도 더 이상 지급되지 않는 상황에서 렌트비 문제가 시한폭탄이 되고 있다. ‘Covid-19 퇴거 보호 프로젝트’의 분석에 따르면 미국의 1억1천만 명의 세입자 중 20%가 렌트비를 내지 못해 오는 9월 30일까지 퇴거 위기에 직면하고 있다. 지난 4개월간 연방정부의 모라토리엄을 통해 1,200만명의 세입자가 퇴거 명령을 피할 수 있었지만 더 이상 모라토리엄이 연장되지 않을 경우 그간 밀린 렌트비도 내야 하고 다른 비용이나 남은 계약 기간에 대한 부담도 적지 않다. 이에 세입자들이 알아야 할 사항을 문답식으로 정리해봤다.
▲ 렌트비를 내지 못할 경우 어떻게 해야 하나?
렌트비를 내지 못할 경우 즉시 랜로드에게 알려야 한다.
워싱턴로펌 전종준 대표변호사는 “먼저 랜로드에게 양해를 구하는 편지를 보내고 렌트비 조정 등 적극적인 협상에 나설 필요가 있다”며 “밀린 렌트비뿐만 아니라 남은 계약기간에 대한 문제도 해결해야 한다”고 당부했다.
코로나19 사태는 세입자뿐만 아니라 랜로드에게도 어려운 상황인 만큼 이러한 분쟁조정에 참여해온 변호사들은 “많은 랜로드들이 세입자들과 협상하기를 원한다”며 “그들은 어려운 시기에 새로운 세입자를 찾기보다는 적게라도 렌트비를 받길 원한다”고 조언했다.
전 변호사는 “소송에 앞서 랜로드와의 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 중요하다”며 “분쟁이 길어질수록 변호사 비용은 물론 연체료나 벌금 등 부담만 늘어날 것”이라고 말했다.
▲ 렌트비가 밀리면 바로 퇴거(eviction)되나?
주 정부나 각 지방 정부에 따라 퇴거 절차가 다르지만 보통 랜로드는 퇴거 소송 접수 30일 전에 세입자에게 알려주도록 되어있다. 지난달 24일로 연방 모라토리엄이 종료된 만큼 30일의 고지기간을 고려하면 일단 8월 말까지는 시간이 남아있다는 의미다.
메릴랜드에서는 코로나19 사태가 끝날 때까지 주거용 세입자에 한해 퇴거 소송을 진행하지 못하도록 하고 있지만 커머셜의 경우에는 아무런 보호조치가 없다. 버지니아에서도 퇴거를 막기 위한 모라토리엄 연장이 추진되고 있지만 통과여부는 불투명하다.
▲ 밀린 렌트비는 언제 갚아야 하나?
모라토리엄을 통해 렌트비를 내지 않고도 퇴거 명령을 피할 수 있었으나 밀린 렌트비는 삭감 받은 것이 아니라 그대로 축적돼 남아 있다. 결국 언젠가는 갚아야 하는 돈으로 연체 기간이 길어질수록 금액이 늘어나 부담이 될 뿐이다. <유제원 기자^4면으로 계속>
성&황 합동법률사무소 찰리 성 변호사는 “퇴거 명령이 내려지면 보통 5일내로 그 동안 밀린 렌트비를 모두 내야하고 뿐만 아니라 남은 계약 기간에 대한 렌트비, 새로운 세입자를 구하기까지 들어간 비용, 렌트비 시세 차익 등도 부담해야한다”고 말했다.
성 변호사는 “퇴거 명령 이후에 오히려 더욱 심각한 위기를 맞이할 수 있다”며 “장기리스가 많은 커머셜의 경우에는 계약을 조기에 파기하지 못할 경우 퇴거 명령으로 쫓겨난 상황에서 남은 계약기간 동안 계속해서 렌트비를 내야하는 등 이중고를 겪어야하고 제대로 지불하지 못하면 랜로드와 또 다른 피해보상 소송을 진행해야한다”고 경고했다.
결국 파산 외에는 다른 방법이 없는 상황이지만 비즈니스 외에 지켜야할 다른 재산이 있을 수도 있는 만큼 미리미리 변호사와 상담할 것을 당부했다.
▲ 퇴거 소송 재판에 반드시 출석해야 하나?
코로나19 사태로 문을 닫았던 법원이 차례로 문을 열면서 일부에서는 전화나 화상회의로 재판을 진행하기도 하지만 대부분 사회적 거리두기를 준수하면서 대면 참석을 요구하고 있다. 따라서 법원에서 온 편지를 잘 읽어보고 상황에 맞게 판단하면 되지만 일단 재판에 출두하지 않았을 경우에는 바로 퇴거 명령이 내려질 수도 있다.
한편 퇴거 소송 접수가 몰리면서 보통 2주면 재판일자가 잡혔으나 최근에는 2달 이상 걸리기도 한다. 성 변호사는 “이번 주 메릴랜드 볼티모어 법원에 접수한 퇴거 소송의 재판일자가 10월로 잡혔다”며 “어느 정도 시간적 여유가 생긴 만큼 남은 재판일까지, 그리고 퇴거 명령이 시행되기 직전까지도 랜로드와 협상을 통해 퇴거를 막고 문제를 해결할 여지가 있다”고 말했다.
▲ 법적 도움을 받는 방법은?
퇴거와 관련된 법은 지역마다 다르고 최근 코로나19 사태를 겪으며 더욱 복잡해져 변호사들도 혼란스러워 하는 만큼 일반인들에게는 더욱 어렵기 마련이다. 결국 도움을 받을 수 있는 변호사를 찾는 것이 중요하며 재판에는 가급적 변호사와 함께 출석할 것을 권고하고 있다.
일례로 랜로드가 연방정부의 지원을 받는 동안에는 퇴거 신청이나 연체료 등을 청구할 수 없는 만큼 변호사를 통해 이를 근거로 퇴거 명령을 막을 수도 있다. 그러나 90%의 랜로드가 법률대리인을 통해 재판을 진행하는 반면 세입자는 불과 1~2% 정도만 법적 도움을 받고 있는 것으로 알려져 여전히 세입자에게 불리할 수밖에 없다는 지적도 나오고 있다.
변호사를 고용할 여력이 없다면 무료 공익변호사(pro bono)나 최소 비용만 받고 도와주는 변호사를 온라인(LawHelp.org)에서 찾아 볼 수 있다.
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유제원 기자>
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