3월 중순부터 4월초의 2,3주 사이 이렇게 상황이 급하게 돌아갈 줄 아무도 몰랐다. 이 비상사태에 불안하신 몇몇 손님들께서 코로나 사태 땜에 현재 시장에 내놓은 집이 안 팔리거나, 집값이 언제 떨어질 지 모르는데 지금이라도 집을 내놓아 빨리 팔아야 하는 것 아닌가 하는 문의전화를 여러 번 받았다.

그럼 간단하게라도 앞으로서 부동산 시장의 상황, 즉 집값이 어떻게 될 것인가 한번 살펴보자.

지난 13, 14년전 서브프라임 사태로 인하여 집값이 수직으로 곤두박질치고 많은 사람들이 모기지 페이먼트를 내지 못하여 수많은 집들이 은행차압으로 넘어가고 있을 때와 비교해 보자. 서브프라임 사태가 오기 몇 해전부터 부동산 경기의 호황에 편승해 모기지 다운페이먼트가 20%이하, 10%, 5% 심지어 네거티브론의 0% 이자율까지 나와서 본인의 가처분소득으로 집을 살 여유가 안되는 사람들까지 무리한 은행대출을 실행하여 너도나도 집을 구입하였었다. 1990년대 말부터 2000년부터 시작해서 2006년 말까지 매년 20% 이상 집값이 올라갔으니 무리해서 집을 사지 않으면 괜히 손해 본다는 생각으로 모두들 무리해서 주택을 구입하였는데,

2006년까지 14번에 걸친 기준이자율 상승으로 2007년 경에는 연방 기준금리가 5%에 가깝게 오르는 바람에 모기지 페이먼트가 어려웠던 많은 저소득층 주택소유주들이 집을 포기할 수 밖에 없었다.

그러나 2008년 이후 주택담보 대출을 실시할 때 철저한 기준을 마련하여 예전과는 달리 적절한 소득수준의 개인들에게 적절한 대출이 나가면서 지금까지 대부분의 주택소유주들은 그전 상황과는 달리 안정적인 모기지론을 갖고 있으며, 또한 연방 기준금리 또한 지난 몇 년동안 기록적인 낮은 수준을 유지하고 있는 데다 코로나 사태로 인하여 또다시 기준금리가 0%에 가깝게 초저수준을 유지하고 있으니 이자율 땜에 모기지 페이먼트가 어려워 집을 포기하는 상황은 나오지 않을 것 같다.

그러나, 페이먼트를 책임지는 이자율은 낮아 걱정이 없다고 한다면, 가계 별로 소득수준이 떨어져서 페이먼트를 하지 못하면 어떡하나? 이게 어느 정도 염려스럽다.

작금의 코로나 사태가 벌어진 후, 단체모임, 회식, 다수들과의 접촉 제한 등이 실시되면서 가장 타격을 입는 업종이 음식업종이고, 국가간의 출입국 제한, 여행과 출장 제한 등으로 항공관련 업종, 여행사, 관광사 등이 직격탄을 입고 있어 이 업종 관계자와 직원들의 소득이 급격히 하락될 것으로 예상되며, 또한 전반적인 경제의 위축이 예상되지 않을 수 없다.

그래서 집값이 떨어질 것인가? 2008년 부동산 폭락은 금융경제의 부실로부터 시작이 되었고 그 기간도 몇해에 걸쳐 장기간에 누적이 되어 온 것이지만, 작금의 코로나 사태는 이제 시작이 되었고, 각 국가가 어떻게

효과적으로 적절하게 대처하느냐에 따라 마무리되는 시점이 달라지겠다. 짧게는 3-4개월, 길게는 7-8개월 더길게는 1년도 넘어 가겠지만 한국이 지금 현재 코로나 사태의 정점을 지나 안정적으로 마무리 단계에 들어가고 있는 걸 보면, 이곳 미국에서의 비상상황도 그리 오래 갈 것 같지는 않다.

결론적으로 예상해 보자면 작금의 코로나 사태로 주택가격이 떨어질 것 같지는 않아 보인다. 떨어진다 하더라도 곧 다시 정상을 찾을 근거가 더 많다. 지난 2년동안 계속된 매물의 부족 상황, 기록적으로 낮은 모기지 이자율, 여전히 높은 렌트 가격 및 지난 몇 년간 축적된 탄탄한 바이어 세력 등이 떨어진 주택가격을 바로 메꾸어 줄 것 같다. 관건은 이 말도 안되는 코로나 19 사태가 하루빨리 진정되고 마무리 되는 것이고, 이것만 기원하며 기다릴 뿐이다.

문의: (661)373-4575
JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>