미국 국회는 1980년에 Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)라는 새로운 법을 제정하면서 미국에 있는 모든 부동산을 매매할 때 매매자의 체류 신분에 관계없이 세금을 부과되게 됩니다. 미국 납세자는 개인세금보고 시 연방 소득세에다가 자본 이득세를 추가로 내야 합니다.

외국인의 경우는 대부분의 자본 이득세를 내지 않지만 부동산 매매는 예외로 취급되며 미국 납세자와 마찬가지로 자본 이득 세금을 내야 합니다. 미국 납세자는 세금 보고를 할 때 개인 기초 소득세 공제, 총수입 조정 공제, 그리고 항목 공제등과 같은 각종 세금 공제 혜택을 받습니다. 하지만 외국인의 경우에는 이러한 세금 공제 혜택을 받지 못합니다. 외국 주식회사의 경우도 미국에 있는 주식회사에 적용되는 세율을 적용 받습니다.

FIRPTA은 외국인이 미국에 있는 부동산을 매매 할때 세금을 징수하기 위해서 적용되는 세법입니다. 세율은 일반적인 자본 이득세율이 적용이 되며 부동산 구매자가 지급해야하는 총 매매 가격의 10%를 세금으로 원천 징수하게 됩니다. 외국인으로부터의 세금을 확실히 받기 위해서 FIRPTA는 부동산을 사는 사람에게 10% 세금을 원천 징수하도록 요구하고 있습니다. 원천징수를 하는 10% 세금을 낮추거나 내지 않기 위해서는 부동산을 파는 사람이 매매가 이루어지기 전에 국세청에 서 미리 허락을 받아야 하고 국세청에서는 그러한 요청을 경우에 따라서 허락해줍니다. 판매 자는 국세청에 폼8288-B 를 적성하여 매매가 끝나기 전에 신청을 하면 국세청은 구입자에게 얼마의 세율을 적용하라고 정확하게 서류로 통보를 하게 됩니다.

미국에서 부동산을 구입하는 납세자는 매매가격의 10%을 원천 징수하여 국세청에 대신 납부하도록 되어있지만 여기에는 4가지의 예외규정이 있습니다. 첫번째는, 주택으로 사용하기 위해서 구입하는 부동산의 매매가격이 30만불 이하일 경우. 두번째는, 구입자가 판매 자에게서 판매자가 외국인이 아니라는 서류를 받을 경우; 세번째로, 상장되지 않은 주식회사의 지분을 매매할 경우 주식회사에게서 선언서를 받을 경우; 네번째로, 주식 상장이 되어 있는 회사의 주식을 매매할 경우입니다.

2018년 현재 자본 이익에 관한 세율은 0%, 15%, 20% 로 구분이 됩니다. 2018년에 트럼프 세법 개혁이 시행되기 전에는 납세자의 과세 등급에 따라서 자본 이익 세율이 적용이 되었습니다. 하지만 2018년부터는 납세자의 과세 등급으로 구분을 하지 않고 과세 수입으로 구분을 합니다. 예로 독신의 과세 수입이 38,600불까지는 0%, 425,800불까지는 15%, 그 이상은 20% 자본 이익 세율이 적용 됩니다. 부부의 경우는 77,200불까지 0%, 479,000불까지는 15%, 그 이상은 20% 가 적용 됩니다.

외국인이 부동산을 소유할 때는 주식회사보단 개인으로 소유를 하거나 요즘 인기가 많은 유한 책임 회사 (LLC)를 설립하는 것입니다. 유한 책임 회사는 회사 차원에서 세금을 내지 않고 각각의 개인멤버들이 개개인의 세율에 따라서 세금을 지급하게 됩니다. 그럼, 개인으로 부동산을 소요하는 것이나 유한 책임 회사를 설립하여 부동산을 소요하는 것이나 별다른 세금의 차이가 없는데 꼭 유한 책임 회사를 설립해서 부동산을 소요해야 하는 이유는 소송을 좋아하는 미국의 문화 때문입니다.

개인은 자기의 재산에 무한 책임을 져야 하지만 유한 책임 회사를 설립하면 유한 책임 회사에 속하지 않은 다른 개인재산을 보호 할 수 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 외국인이 개인의 이름으로 부동산 구입을 원한다면 취소 불능 트러스트를 설립해서 부동산을 소유하는 것입니다. 취소 불능 트러스트는 외국인이 사망하는 경우에 유산세를 피할 수 있을 뿐이니라 법인과 유사한 개인 정보 보호를 받을 수 있습니다.

문의: (510) 499-1224 (925) 322-4507

<안규태 CPA>