LA시가 1978년 이전에 지어진 아파트 및 콘도의 지진 보강공사를 의무화한 가운데 지난 2월부터 해당 건물주들을 대상으로 지진 보강 안내에 대한 통보가 시작됐다.

이에 따라 한인 건물주들의 문의와 우려가 늘자 가주한인건설협회가 지난 12일 LA 한인타운에서 ‘지진 보수·보강 세미나’를 개최했다.

약 100여명의 한인이 참석, 높은 관심 속에 열린 이날 세미나에서 가주한인건설협회 정재경 회장은 “아무도 예측할 수 없는 지진피해, 그리고 건물주 및 세입자들의 재산상의 손실피해를 줄이기 위해서 준비된 프로그램”이라며 “신속하게 대응해야 피해도 예방하고, 비용부담을 줄일 수 있다”고 말했다. 세미나의 주요 내용을 정리한다.

■공사 대상

건물 현재 보강공사 통보가 내려진 건물은 ‘소프트 스토리’(soft story), 즉 1978년 1월1일 전에 발효된 건축 법규에 의해 지어진 2층 이상, 4가구 이상의 목조건물로 1층 건물 내 주차장 또는 큰 개구부가 있는 구조의 건물로 현재 LA 한인타운 내 상당수의 아파트가 이에 해당된다.

김홍국 부회장은 “1층 입구가 주차장이고 바닥과 건물이 기둥으로 연결돼 있는 경우 주차장 입구부터 붕괴위험이 크다”며 “현재는 4가구 이상으로 2층 이상의 아파트 등이 해당되지만 앞으로 4가구 미만으로 확대될 것”이라고 말했다. 또 “철근 콘크리트 건물도 시행령이 나올 계획이라 대비가 필요하다”고 말했다.

특히 1976년 이전의 법규에 의해 지어진 콘크리트 건물은 지진에 매우 취약해 지진 때 많은 인명 및 재산피해 발생이 우려된다. 때문에 지진 보강 대상으로는 1977년 1월31일 이전에 지어진 콘크리트 건물이 될 것으로 예상되며 시행명령이 떨어지면 3년 내 건물의 비연성 여부 확인서를 제출하고, 10년 내 지진 보강 설계허가 취득 또는 기존 보강증명서를 제출한 뒤 25년 내 공사가 완료돼야 할 것으로 내다보고 있다.

■시공 때 주의할 점

올바른 공사업자 선정이 가장 중요하다. 이 때에는 ▲라이선스 유무 ▲라이선스 갱신 여부 ▲보험 유무를 반드시 확인해야 한다. 또 공사비 단순비교를 통해 업자를 선정하는 것도 피해야 한다. 단순히 싸다, 비싸다가 아니라 금액 안에 포함된 내용을 아이템별로 꼼꼼히 확인한 뒤 금액을 비교해야 한다.

계약서는 반드시 작성해야 하며 쌍방 간 공정계약 기틀이 되는 표준계약 양식을 사용한다. 계약서와 함께 라이선스, 보험, 공사 스케줄의 복사본도 갖고 있어야 한다. 공사비는 선 지급 대신 가주법에 따라 공사한 만큼 지급하는 것이 좋다.

■계약 및 분쟁해결

공사 시작 후 세입자가 거주할 수 있는 상태가 아니라는 결정이 나면 세입자에게는 이주 권리가 생긴다. 또한 공사가 30일 이상 지연되면 세입자는 영구 이주 또는 임시 이동을 선택할 수 있는데, 이 때 드는 비용은 건물주가 지급해야 한다. 이주 방법과 세입자의 거주기간 등에 따라 금액은 7,550달러부터 1만9,500달러까지 늘어날 수도 있다. 충분한 금액이 지불되지 않았을 경우 소송으로까지 번질 수 있으며, 추가 보상금에 건물주의 의도가 나쁘다고 판단될 경우 징벌죄까지 붙어 큰 액수의 벌금이 부과될 수도 있다.

건설협 우유진 고문변호사는 “대다수가 30년 이상된 건물이므로 여러 변수로 공사기간이 길어질 수도 있는 등 공사 이면에 생길 수 있는 이슈가 많다”며 “분쟁을 미연에 방지하기 위한 최선의 방법은 계약서를 꼼꼼하게 작성하는 것”이라고 말했다.

■세금공제 혜택

렌트 또는 비즈니스 목적의 건물일 경우 공사비용은 경비처리가 가능하다. 단 한꺼번에는 불가능하며 수년간에 걸쳐 나눠서 할 수 있다. 캘리포니아주는 지진 대비 공사비에 한해 개인 거주 건물도 내년부터 5년간 순차적으로 30%까지 세금혜택을 받을 수 있게 될 전망이다.

■건물주의 법적 책임

공사시작 60일 전 세입자에게 반드시 알려줘야 하며, 세입자가 영구 이주를 선택한 경우 리스계약 파기 및 시큐리티 디파짓도 돌려줘야 한다. 지진으로 인한 건물 붕괴 때 피해는 모두 건물주 책임이다. 특히 사람이 다치거나 사망하면 천재지변 또는 공사 시작 유무와 상관없이 건물주가 보상해야 한다. 에드워드 정 변호사는 “법적 책임에서 피할 수 있는 최선의 방법은 최대한 공사를 빨리 진행하는 것”이라고 말했다.

<박지혜 기자>