“집을 팔면 세금이 얼마나 나올까요”요즘 부동산 시장이 또다시 달아오르면서주택판매에 따른 세금문제를 문의하는 판매자들이 늘고 있다. 월스트릿 저널은 주택판매에 따른 세금관련 항목을 조목별로 분석 보도했다. 세금 안내책자를 만든 뉴욕 라치몬트의 줄리안 블록 변호사는“주택을 팔면 면세혜택이 많고 특히 연방 세금은 거의없다고 보면 된다”고 말했다. 물론 연방 정부의 면세혜택 조항들이 단순하지만은 않다.

예를 들어 지금 살고 있는 주거주용 주택은면세혜택을 받지만 있는 두 번째 주택(세컨홈)이나 세 번째 주택을 팔아서 남긴 이윤에 대해서는 세금이 부과된다. 미국 CPA협회의 멜리사 라반트 세금문제 전문가는 사람들이 종종 이점을 잘 이해하지 못하고 혼동한다고 말했다.

■ 주거주용 주택 세금혜택

1997년 이후부터 법이 바뀌었다. 이에 따르면 현재 살고 있는 주거주용 주택을 팔 때 독신은 최고 25만 달러까지, 세금보고를 공동으로 하는 부부는 최고 50만달러까지의 순수익에 대해 세금이 면제된다. 이 한도를 넘어서는금액에 대해서는 장기자본 수익으로 간주돼 세율에 따라 세금을 물게 된다. 현재의 세법상 최고 25% 정도까지 세율이 적용된다.

중요한 것은 집을 팔고 남은 수익에서 집을살 때 낸 돈과 집 개축비 등을 모두 제하고 남은 순수익에 한해서 세금이 계산된다는 점이다.

예를 들어 2000년에 부부가 20만달러에 집을 구입했고 방을 추가하고 정원을 정리하는데10만달러가 들어갔다고 가정하면 이 부부가집을 구입하고 개축하는데 든 경비는 총 30만달러가 된다. 따라서 이 부부가 주택을 팔 때는판 가격이 최고 80만달러까지 세금을 내지 않아도 된다.

만일 주택을 85만달러에 팔았다면 80만달러를 초과한 5만달러에 해당하는 자본 이득에대해서만 세금을 내게 된다. 라반트 세제 전문가는 “이 정도만 알아도 주택 세금에 대해 모든 것을 알고 있다고 해도 좋다”고 말했다.

주택 소유주들은 매 2년마다 이 면세혜택을받을 수 있다. 이는 면세혜택을 받기 위해서는지난 5년 이내에 최소 2년 이상 해당 주택에살고 있어야 하기 때문이다. 잠시 여행을 떠나느라 집을 비우는 정도는 주거기간에 모두 포함되므로 걱정할 필요는 없다.

단독주택만 면세혜택을 받는 것은 아니다.

두 채가 달려 있는 듀플랙스, 콘도미니엄도 대상이며 특히 보트 또는 모빌홈 등 먹고 자는,화장실이 갖춰져 있는 시설이라면 모두 해당된다. 또 해외에 소유했던 주거시설도 이같은 면세혜택을 받을 수 있다.

■예외조항

다소간의 예외조항도 적용된다.

부부가 함께 살다가 둘 중 한 명이 숨졌다고 해도 그 주택을 공동명의로 구입했다면 부부 세율이 적용돼 최고 50만달러까지 순이익에 대해 면세혜택이 제공된다. 단 배우자가 숨진 지 2년 이내에 주택을 팔 때만 적용된다.

또 직장을 바꾸거나 다른 곳으로 발령이 난경우, 또 건강상의 문제, 즉 특수학교에 다니는자녀들을 위해 새로운 교육구로 이사해야 할경우, 또는 사망이나 이혼과 같은 예기치 못한사건이 발생했을 때는 면세를 위한 2년 거주 조항이 다소 줄어들 수 있다. 상세한 내용은 IRS523항을 참조하거나 전문가와 상의해야 한다.

1997년 5월7일 새 법이 시행되기 이전까지만 해도 주택판매에 따른 자본이득 세금을 면제 받으려면 이득을 본 수입으로 2년 이내에다른 주택을 구입해야 한다. 또 55세 이상은 최고 12만5,000달러까지에 한해 평생 한 번만 면세혜택을 받을 수 있었다.

만일 휴가용 주택이 첫 주택이었다면 다소복잡한 규정이 적용될 수 있다. 면세혜택 범위는 얼마나 오랫동안 주 거주용 주택으로 이용했는지에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 전문가와 상의하는 것이 좋다.

■주택 내 임대용 거주지

차고를 개조해 임대용 주거지를 만들고 테넌트를 받는다면 주거지와 임대용 주거지는 분리돼 세율을 적용하는 규정이 따른다. 이에 따라주거지에 한해서만 25만/50만달러 면세혜택규정이 적용된다.

■수리(Repair) 대 개축(Improvement)

대부분의 주택 소유주들이 주 거주지를 팔때는 면세혜택을 받는다. 하지만 주택 인상폭이 커 세금을 내야 한다면 개축비용까지 합산하면 큰 도움이 될 것이다.

일반적으로 페인팅을 한다거나 물받이를 고치고 깨진 유리창을 가는 것 등의 수리비용은계산되지 않는다. 다시 말해 이들은 수리로 간주되므로 면세혜택 대상은 아니다.

개수를 하거나 증축을 하는 등의 행위를 개축이라고 한다. 새 지붕을 올렸거나 새 중앙식에어컨 시스템 또는 위성 안테나 설치 등의 행위가 개축으로 간주된다. 개축에 관한 정확한리스트는 IRS 523항을 참고하면 된다.

■신설된 3.8% 세율

올해부터 투자 순익에 3.8% 추가 세율이 적용된다. 하지만 모든 사람에게 적용되는 것이아니고, 조정 후 총 수입(adjusted gross income·AGI)이 부부 25만달러(싱글 20만달러) 이상일 경우에만 해당된다. 하지만 이 세율 역시 뉴욕이나 샌프란시스코와 같은 고급 주택이 많은지역에서나 해당된다고 보면 된다.

주택가격이 주택 구입비에 개축비용과 25만(싱글)/50만(부부)달러를 모두 합한 값보다더 비싸게 팔렸다면 초과분에 대해서만 세금이 적용되지만 고소득자에게는 추가 세율이적용된다는 말이다.

■판매 손실, 부채 탕감

주택을 팔았는데 가격이 하락해 최고 가격보다 밑졌다고 해도 면세혜택 범위를 넘어가면 과세 대상이 된다. 가격이 떨어져 발생한판매 손실은 계산하지 않는다. 이는 주택은 개인 재산으로 간주되기 때문이다. 만약 주 거주용이 아니라 렌트 수입용으로 전환했다면손실 공제가 가능해져 다른 세법 규정이 적용된다.

또 은행에서 모기지 부채를 탕감해 줬다면탕감 부채는 수입에 해당하므로 세금 대상이된다. 그러나 2007년 연방 의회는 세금을 내는개인당 200만달러까지 면세하는 규정을 만들었다. 이 법은 2013년까지이며 IRS 폼 982를 이용해 클레임하면 된다.

■주택 오피스 공제 환원

주 거주용 주택을 오피스 겸 사용하면서 감가상각 공제 혜택을 봤다면 그에 따른 조정 세율이 적용된다. 1997년 5월6일 이후 주택을 판매했다면 공제 받았던 돈의 총액은 과세 대상이다. 세율은 최고 25%가량이며 여기에 부자들은 3.8%의 추가 세율이 적용된다.

■주택 구입자 세금공제 환원

연방 의회가 2008~2010년 일부 주택 구입자들에게 제공됐던 세금공제 혜택을 수정하는두 가지 법을 통과시켰다. 세금공제 혜택의 조건을 어길 경우에 적용되는 법으로 자세한 정보는 IRS 폼 5404 또는 전문가와 상의하면 된다. 많은 사람들이 공제 혜택만 받고는 지켜야하는 내용은 종종 잊는 경우가 많기 때문에 만든 법이다.


< 김 정 섭 기 자 >