11월 중순 모기지금리가 폭등하면서 주택구입을 위해 융자를 신청했던 사람들과 재융자를 준비하던 사람들 중 이자율을 미리 ‘락인’(Lock-in)하지 않은 사람들은 많은 손해를 보았다.

연준의 양적완화정책이 발표된 상황에서 발생된 일이라 많은 사람들이 더 당황해 하는 것 같았다. 오늘은 모기지 이자율이 근본적으로 어떠한 경제적 요인에 따라 움직이고 결정되는지에 대하여 간단히 살펴본다.

소비자들에게 제공되는 모기지 이자율은 기본적으로 모기지 2차 시장에서 ‘주택저당증권‘(MBS, Mortgage Back Securities)의 수요공급에 의해서 결정된다. 이때 MBS란 개인들이 발행한 개별 모기지를 투자자들에게 팔기위하여 렌더나 투자은행들이 종류별로 묶어 만들어 놓은 증권을 말한다.

그리고 MBS에 대한 수요는 뮤추얼펀드, 연기금, 보험회사등 돈 많은 기관투자자들이 MBS를 구입하는 것이며, MBS의 공급은 소비자들이 융자를 더 많이 받거나 기관투자자들이 기존에 보유하고 있던 MBS를 팔려고 할 때 발생한다.

여기서 기관투자자들의 MBS에 대한 수요가 늘어 MBS 가격이 올라가면 수익률은 떨어져 결국 모기지 이자율도 떨어지고 어떠한 이유에서든지 기관투자자들의 MBS에 대한 인기가 떨어져 팔려는 사람이 더 많을 경우에는 가격은 떨어지고 수익률은 올라가 모기지 이자율도 이에 따라 올라가게 된다.

예나 지금이나 국책모기지회사 발행 MBS는 안전하면서도 높은 수익을 추구하는 돈 많은 기관들의 펀드운용자들의 입맛에 딱 맞는 상품이다. 왜냐하면 안정성은 거의 연방 국채에 가까우면서도 수익률은 훨씬 높기 때문이다.

이들은 일반적으로 경제가 호황으로 예상되어 기업체수익이 늘어날 것으로 기대되면 포트폴리오에서 주식매입을 늘리고 상대적으로 수익률이 낮은 국채나 MBS의 할당을 줄인다. 반대로 경제가 불황일 경우에는 투자수익성이 불확실한 주식부분보다는 확실한 고정수익이 보장되는 국채나 MBS의 매입을 늘리게 되는데 이때 모기지 이자율은 내려가게 된다.

이런 맥락에서는 국채와 MBS는 거의 동일하게 움직이나 그렇다고 항상 동일한 방향으로 동일한 만큼 움직이는 것은 아니다. 시장규모가 방대하고 투자자의 범위가 전 세계적으로 퍼져있는 연방국채는 거의 100% 지급보증이 되나 MBS는 채무불이행이나 차압의 위험이 있기 때문에 경제적 변화에 더 민감하게 반응한다고 볼 수 있다.

제반금리의 기준이 되는 상품이 연방국채 10년짜리인데 30년 고정모기지 금리는 여기에 약 170BP(Basis Point, 100bp=1%) 즉 1.7% 정도 높게 형성된다. 그러나 금융시장의 상황과 경제지표의 발표내용에 따라 이 두 채권간의 이자율차이 즉 스프레드는 수시로 다르게 형성된다.

국채나 MBS의 가격과 금리에 영향을 주는 대표적인 경제지표들로는 실업률(실업수당 신청수준), 소비자물가지수(CPI), GDP, 기존 및 신규주택판매, 소비자신뢰지수 등을 들 수 있다.

이들 지표들은 정해진 기간별로 정해진 날짜에 발표되어 금융시장움직임에 결정적인 영향을 준다. 그러나 발표되는 숫자의 액면 그대로 금융시장은 반응하지 않는다. 금융시장은 실물경제보다 항상 앞서 가기 때문에 경제지표들을 예상하고 이를 미리 시중가격에 반영한다.

따라서 발표된 숫자가 좋아도 시장의 기대에 미치지 못하면 시장은 반대로 움직이는 경향이 있다. 결국 숫자 자체보다는 그 내용과 해석이 더 중요한 영향을 미친다. 그러나 금융시장은 단기적으로는 시장참여자들의 심리적인 요소가 더 크게 작용하는 경우가 많기 때문에 단기적 변화를 예측하는 일은 쉬운 일이 아니다. (714)808-2491

스티브 양
<웰스파고 론오피서>