대학을 졸업하고 직장생활을 시작한지 2년이 채 안 된 젊은 손님이 있었다. 출퇴근 시간도 줄이고 세금혜택도 볼 겸 직장근처에 자그마한 콘도미니엄을 구입할 작정으로 전화를 해왔다. 다운페이먼트 할 자금이 많지 않은 이 손님에게 3.5%다운으로 융자가 가능한 FHA 융자를 소개시켜 주었다.
그런데 문제는 수입이었다. 손님의 마음에 드는 콘도미니엄을 구입하기에는 수입이 약간 부족하였던 것이다. 이자율을 낮춰 월페이먼트를 내릴 수밖에 없는 상황이었다. 결국 이 손님은 30년고정 대신 이자율이 1.5% 이상이나 싼 5/1ARM으로 융자를 받아 원하던 콘도를 구입할 수 있었다.
융자심사가 무척 까다로운 요즘 위 손님처럼 5/1, 7/1 ARM등 변동이자율 모기지를 사용하여 융자를 받는 사람들이 점점 늘어나고 있다. 이는 이들 상품의 이자율과 30년 고정 상품의 이자율의 차이가 점점 더 커지기 때문에 나타나는 현상인 것 같다. 변동이자율 모기지 상품에 대하여 살펴보자
현재 많이 사용되는 변동 이자율 상품(Adjustable Rate Mortgage: ARM)에는 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등이 있다. 5/1 ARM은 30년 융자기간에 처음 5년 동안은 이자율이 고정되고 그 후 변동으로 바뀌는데, 1년에 한 번씩 이자율이 바뀐다. 그래서 5/1 ARM을 편의상 5년 고정이라고 부르기도 한다.
렌더에서 제시하는 5/1 ARM의 이자율은 바로 이 초기 5년 동안의 이자율이다. 5년 후의 이자율은 미리 정해진 지수(index)와 마진(margin)에 따라 결정된다. 마진은 은행에서 고정시켜 융자기간에 바뀌지 않고, 지수가 금융시장 상황에 따라 수시로 변한다. 지수는 일반적으로 LIBOR 1년짜리 금리를 많이 쓰고, FHA 융자는 Treasury 1년짜리 금리를 쓴다. 5년 후 이 지수가 상승하면 본인이 적용받을 이자율도 올라가게 되고 반대로 지수가 하락하면 본인의 이자율도 내려가게 된다.
예를 한번 들어보자. 지금 5년 고정(5/1 ARM) 3%로 융자를 했는데 지수는 LIBOR 1년짜리, 마진은 2.5%로 결정되었다고 하자. 처음 5년 동안은 3%의 고정금리가 보장되므로 이 기간 LIBOR 금리변동은 나의 모기지 이자율에 아무런 영향을 주지 않는다. 5년 후 변동으로 바뀔 때, 현재 약 1% 정도 하는 LIBOR가 2%로 상승했다면 나의 모기지 금리는 지수(2)+마진(2.5)에 따라 그 후 1년 동안은 4.5%가 될 것이다. 반대로 5년 후에 LIBOR가 0.5%로 내려갔다면 나에게 적용되는 금리는 3%(0.5+2.5)가 될 것이다.
이러한 변동상품에는 항상 이자율 변동 상한선(cap)이 있다. 일반적으로 5/2/5의 변동 상한선이 많이 쓰이는데, 이는 5년 후 처음 변동될 때 상한선은 5%, 그 후 매년 변동 상한선은 2%, 마지막으로 융자 전체기간에 변동 상한선은 5%라는 뜻이다. 따라서 초기 고정 이자율이 3%였다면 지수가 아무리 올라가더라도 융자 전체기간(30년) 본인의 금리는 8%를 넘지 않는다.
변동상품의 또 다른 장점은 이자만 낼 수 있는 상품을 선택할 수 있다는 것이다. 특히 처음 집을 사거나, 직장생활이나 사업을 막 시작하여 수입이 많지 않거나, 집을 6~7년 이상 보유할 계획이 없는 경우에는 이자만 내는 상품을 고려해 볼만하다. 이자만 내는 상품은 중간에 원금을 갚으면 월페이먼이 줄어드는 장점도 있다. 이처럼 단기고정 변동모기지 상품은 월 페이먼트 부담과 DTI(Debt to Income Ratio)를 낮춰줌으로써 집을 반드시 구입하고자 하는 일부 사람들에게 많은 도움을 주고 있다.
(714)808-2491
스티브 양/웰스파고 론오피서
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