3일 통지(3-day notice)에는 두 가지 종류가 있다. 하나는 렌트를 내라는 3일 통지(3-day notice to pay rent or quit)이고 다른 하나는 계약사항 준수 3일 통지(3-day notice to perform covenant)이다.
전자는 렌트가 밀렸을 경우 3일 이내에 렌트를 내든지 집을 비우라는 통보이다.
만약 렌트를 안내고 입주자가 퇴거할 경우 건물주는 밀린 렌트를 내라는 소송을 할 수 있다. 이와 같은 3-day notice는 입주자의 렌트 지급의무 날짜가 지난 후 할 수 있다. 예를 들어 렌트가 매달 1일 지급일이고 5일 이후에는 늦는 규정이 있을 경우 6일에 3-day notice를 줄 수 있다.
후자인 계약사항 준수 3-day notice to perform covenant는 렌트 계약의 어떤 조항을 위반했을 경우 받을 수 있는 통지이다. 예를 들어 애완견을 키우는 것이 금지되어 있는데 키운 경우 위의 통지를 받을 수 있다. 위반사항을 시정하지 않으면 건물주는 퇴거소송을 할 수 있다.
이와는 달리 30일 통지가 있다. 이것은 월세 입주자에게 주는 통지이다. 30-day notice를 받은 입주자가 중간에 퇴거하여도 한 달치 렌트를 지급해야 하며 30일이 지나도 나가지 않는 입주자에 대하여는 더 이상 통보 없이 퇴거소송을 할 수 있다.
퇴거소송은 일반소송보다 빠르게 진행된다. 대부분의 경우 입주자는 소장을 받은 날로부터 5일 이내에 답변을 해야 한다. 많은 경우 판사는 답변이 접수된 후 20일 이내에 케이스를 다루게 된다. 만약 건물주의 소장에 입주자가 답변을 하지 않으면 궐석판결(default judgment)이 1~5일 사이에 내려지고 셰리프가 통보하고 6~8일 후 퇴거집행을 하게 된다.
퇴거절차는 반드시 법원을 통하여 이루어져야 한다. 이는 입주자의 권리를 보호하기 위함이다. 건물주는 출입문이나 창문을 잠그거나 전기, 물, 개스 등을 차단해서는 안 된다.
법원은 건물주와 입주자가 출두한 가운데 히어링을 하게 된다. 만약 법원의 판단으로 입주자가 정당한 이유가 있다면 입주자는 퇴거할 필요가 없다. 입주자가 승소하면 건물주는 법원 비용 및 변호사 비용을 물어주어야 한다.
건물주가 승소하면 법원은 점유영장(writ of possession)을 발행하게 되며 입주자는 5일 이내에 소지품을 치우고 퇴거해야 한다. 그렇지 않을 경우 셰리프가 강제로 들어가 소지품을 치우고 아파트 유닛을 잠그게 된다.
패소한 입주자는 밀린 렌트, 법원 비용, 변호사 비용 등을 내라는 판결을 받게 된다. 입주자에 대한 판결은 크레딧 리포트에 보고되어 7년간 남게 된다.
퇴거소송을 당했을 경우 정당한 사유가 있다면 변호사나 법률구조기관을 통하여 도움을 받아야 한다. 입주자는 답변을 하든지 모션 또는 디머러를 할 수도 있다. 양쪽 당사자는 배심원 재판을 요청할 수도 있다. 변호사가 없거나 배심원 재판이 오히려 불리하다고 생각할 경우 판사 재판으로 하는 것이 좋다.
김윤한 <변호사>
(213)389-1900
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