주택시장이 이제 여름철을 지나 본격적인 비수기인 겨울철로 접어들고 있다.
올해 주택시장은 주로 50만불이하의 소형주택이 매매의 대세를 이루면서 모든 주택통계자료도 거의 이가격대의 주택시장 자료만이 반영되어 전체마켓분위기를 파악하기 어려운 애로점이 있다.
특히 70만불이상대의 중,고가 주택시장은 거래자료가 절대적으로 부족하여 자료만을 통한 이 가격대의 주택시장의 추세를 알아보기란 더욱 어려움이 있다.
올해 3분기까지 자료와 그 간 각종 자료를 토대로 현재 주택마켓 상황과 앞으로 겨울철 주택시장추세를 가름해 본다.
먼저 거래된 물량을 중심으로 살펴보면 올해 전체 거래 물량이 2008년과 비교해 약 40%이상이 증가되어 거래량면에서 주택마켓이 점차 활성화되어가는것이 3분기까지 통계자료를 통해 증명되었다.
또 가격면에서도 캘리포니아 중간주택가격(Median Price)이 현재 $290,2000 로 불과 6개월전인 지난 2월의 $245,000 보다 약 20%정도가 상승한 상태다.
따라서 앞으로의 추가 가격상승여부가 남가주 주택시장을 얼마나 빨리 안정화 시킬수있는가가 관건이 될것으로 생각된다. 하지만 위의 현상도 50만불이하 주택시장에 국한된것임을 간과해서는 안된다. 50만불이상의 주택시장은 전혀 다른 양상을 띠고 있기 때문이다.
거래량과 중간주택가격의 상승이외에 50만불미만의 주택시장의 또다른 희소식은 매달 주택재고량이 급격히 줄고 있다는것이다.
올해 8월기준 주택재고량은 주택가격이 50만불이하가 3.4 달치분량 (2008년 작년 같은기간에는 7개월치분량), 50만~100만불사이는 4.7달분량(작년에는7개월치분량), 100만이상은 12.9개월분량(작년에는 11개월치분량) 등으로 CAR통계자료에 나타나 있다.
이통계 자료를 통해서도 나타나듯 50만불이하의 주택재고량이 작년에 절반수준으로 떨어지면서 전체주택시장의 활성화를 주도하고 있음을 뒷받침해주고있다. 하지만 100만불이상대의 고가 주택시장은 재고량이 더욱 늘어나는 추세여서 올 겨울을 지나면서 추가로 가격하락이 있을 수도있다.
이러한 주택의 양극화현상은 앞으로 최소 1~2년은 더 지속되어 질것으로 보여진다. 특히 현재 50만불미만의 주택시장은 첫 주택구입자들과 투자자들이 대거 몰려들어심한 매물 부족현상까지 빚고있다.
이러한 매물부족사태는 이 가격대의 주택마켓의 가격상승을 불러일으키는 요인으로 작용하고 있다.
50만불미만의 주택시장은 비수기에 접어들어도 계절적요인으로 거래량은 줄어들게 되겠지만 가격은 소폭상승내지 안정세를 찾아갈것으로 예상된다.
특히 현재 의회에서 논의되고 있는 올해 11월말로 끝나는 첫주택구입자에게 주는 $8,000 세금혜택이 6개월 더 연장이 된다면 50만불이하 저가 주택시장은 겨울철에도 계속활성화 될 것으로 보인다.
따라서 이가격대의 주택구입을 염두에 두고 있는 바이어들은 주택구입을 포기하지말고 꾸준히 주택구입에 나서는 것이 좋을 듯 싶다.
하지만 70만불이상의 중고가의 주택구입을 염두에 두고 계시는 바이어들은 구입을 서두루지 말고 차압매물, 숏세일매물등의 Bargain매물위주로 구입하는 것이 좋을 듯하다. 내년에는 이 가격대의 매물들이 많이 나올것으로 주택전문가들은 진단하고 있다.
이 지면을 통해 독자들에게 꼭 당부하고 싶은것은 주택시장을 전체적으로 보는것도 중요하지만 지금같이 주택시장이 극심한 양극화현상을 보일때는 주택시장을 구별해서 따로 이해하는것이 무엇보다도 중요하다.
50만미만의 저가 주택시장과 50만불이상의 중,고가주택은 현재 전혀 다른 방향으로 각각 가고 있기 때문이다.
스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533
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