얼마전 우연히 주택융자와 관련된 글을 읽게 되었다. 주택융자를 받을 때 발생하는 포인트에 관한 글이었는데 다음과 같은 내용이 포함되어 있었다. “3년 또는 5년 변동융자를 얻으면서 포인트를 내고 이자율을 낮추는 것은 매우 어리석은 일이다. 왜냐하면 3년 또는 5년 후에는 이자율이 변동되어질 것이기 때문에 이자율을 낮춤으로써 얻을 수 있는 혜택은 전혀 없기 때문이다”. 또 어떤 신문에서는 주택융자의 포인트를 융자 수수료 즉 융자 프로세싱의 대가로 융자회사(브로커)에 지불하는 수수료로 설명해 놓은 글을 읽은 기억이 난다. 주택융자 전문가나 경제전문기자가 쓴 글이라고 믿기 어려울 정도로 엉터리이다. 전문가라고 자처하는 사람들이 이럴진데 일반인의 포인트에 대한 이해의 정도는 더 못하다고 볼 수 있다.

포인트란 디스카운트 포인트를 말하는데, 손님이 보다 싼 이자로 융자를 받을 경우 미래에 덜 지급하게 되는 이자금액의 총계를 현재가로 디스카운트(할인)하여 일시에 지불하는 금액을 말한다. 예를 들어 어떤 은행이 30년 고정으로 제로(0)포인트일 경우에는 5%로, 1포인트를 내면 4.75%의 이자율로 융자를 내줄 수 있다고 말했다고 하자. 이때 1포인트는 융자금액의 1%를 말한다. 즉 지금(에스크로 클로징 때) 1%를 내면 내지 않을 때(0포인트)보다 30년동안 년 0.25%의 싼 금리로 융자를 받는 셈이다. 즉 매년 0.25%씩 30년 동안 덜 내게 되는 이자금액의 총계를 현재가로 할인했을 때 나온 가치가 융자금액의 1%와 동등하게 볼 수 있다는 것이다. 결국 30년고정으로 융자를 받을 경우 1포인트를 회수하는데 드는 기간은 약 4년 정도로 볼 수 있다. 즉 4년 이상 융자를 갚지 않고 보유할 계획인 사람은 포인트를 지불하고 싼 이자율로 융자를 받는 것이 유리하다고 할 수 있다. 대표적인 변동 모기지인 5년, 7년고정 상품의 경우는 1포인트를 지불하면 약 0.375~0.5%정도 이자율이 내려간다. 따라서 2~3년 정도면 포인트를 회수할 수 있다. 따라서 포인트를 지불할 것인가 말 것인가는 전적으로 손님이 얼마나 오랫동안 융자를 보유할 것인가에 대한 판단과 계획에 달려 있다고 볼 수 있다. 어떤 손님들은 이 포인트를 융자회사의 직원에게 지급하는 융자수수료 즉 론피나 론 오리지네이션 피로 잘못 알고 있기도 하다. 혹은 은행의 융자담당 직원이 취하는 수수료로 잘못 알고 무조건 안 내는 것이 좋다고 생각하는 사람들도 더러 있다. 새로 사는 집이 아주 맘에 들고 학군도 좋아 아이들 다 클 때까지는 이사할 계획이 없으므로 30년 고정으로 맘 편하게 융자를 받아야겠다면서도 포인트는 무조건 지불하지 않겠다는 손님을 보면 잘 이해하기 힘들다. 포인트는 무조건 안 내는 것이 좋은 것이 아니다. 오히려 주택의 용도, 예상 보유기간, 보유현금 정도, 융자상품의 종류, 포인트 지불에 따른 이자율 하락정도 등 여러 요소를 따져서 잘 활용할 경우에는 큰 혜택을 볼 수 있다.

1990년대 중반부터 2000년대 중반 사이에는 포인트를 지불하고 융자를 받은 사람들은 그 대가를 충분히 돌려받지 못한 것으로 나타난다. 왜냐하면 이 기간 이자율이 계속 내려감에 따라 포인트를 채 다 돌려받기도 전에 많은 사람들이 재융자를 했기 때문이다. 그러나 요즘처럼 이자율이 싼 시기에는 포인트를 지불하고 낮은 이자율로 융자를 받는 편이 훨씬 유리하다고 볼 수 있다. 왜냐하면 앞으로 금리가 더 많이 내려갈 가능성이 적어 재융자 확률이 줄어들기 때문이다. 만약 현금이 부족하여 포인트가 부담스러울 경우에는 주택가격 협상 때 셀러에게서 클로징 비용 크레딧을 받아 해결하는 것도 한 방법이다. 재융자인 경우에는 물론 새로운 융자금액에 얹어서 융자를 받을 수가 있다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

(714)808-2491