1. 부동산 계약
미국에서 부동산이나 사업체를 매매할 때 한국에서의 매매 때와 마찬가지로 가장 먼저 접촉하는 사람이 부동산 중개인(real estate broker)이라 할 수 있다.

이 부동산 중개인은 매매 알선부터 소유권 등기 이전까지 매도자(seller)와 매입자(buyer)의 중간에서 거래 흥정을 통해 일차적으로 매매계약이 체결될 수 있도록 주선하는 역할을 하게 되며, 매매가 완전하게 성공할 수 있도록 거래 당사자 간에 계약조건 이행을 촉구하고 당사자들이 익숙하지 못하거나 번거로운 여러 가지 일들을 도와주는 역할을 한다.

그래서 부동산 중개인은 부동산의 가격 평가, 담보 저장, 소유권 등기, 계약, 은행 융자, 부동산에 관련된 세금, 지적도 구분 등 부동산 거래에 필요한 여러 가지 사항과 법적 절차를 잘 알고 있어야 한다.

매매계약은 재산권을 이전함에 있어 그에 대한 대금을 지불하는 것을 목적으로 하는 계약이므로 거래 당사자 간의 의사 표시에 대한 합의만 있으면 유효하게 성립한다. 이때의 의사 표시라 함은 서면계약(written contract)과 구두계약(oral contract)라고 할 수 있지만, 추후 분쟁의 소지를 없애고 계약내용을 확실히 하기 위해 법적으로 유효한 계약서를 작성하고 있으며, 불충분한 계약으로 인한 문제를 방지하기 위해 계약서 상에 필요한 조건들을 충분히, 명확하게 기재하도록 유도하고 있다.

계약이 성립되면 매도자는 매매의 목적이라고 할 수 있는 소유권을 매입자에게 이전하는 위무에 대해 책임을 지고, 매입자는 매매대금을 매도자에게 지불할 의무와 책임이 있다. 매매계약서는 캘리포니아의 경우 캘리포니아 부동산 중개협회에서 통용되는 부동산 매매계약서, 사업체 매매계약서 등 여러 종류의 계약서 약식을 사용하고 있다.

2. 계약 절차
일반적인 계약의 절차를 보면 매입자가 매물에 대해 오퍼(offer)를 제시하게 되면, 매도자는 매입자가 제시한 모든 조건에 이의가 없으면 매매할 것을 수락(acceptance)하게 되고 매매계약의 모든 조건에 합의를 하게 된다.

만일 매입자가 제시한 조건을 매도자가 수락하지 못하는 경우, 매도자가 원하는 카운터 오퍼(counter offer)를 매입자에게 제시할 수 있다. 서로간의 오퍼를 통해 매입자와 매도자가 서로 불일치되는 조건을 조정해서 최종적으로 당사자 간에 합의가 이루어지게 되면 계약이 성립되게 된다.

이러한 과정을 거쳐 매매조건이 모두 합의되고, 서로 간의 수락이 이루어지면, 거래 당사자들은 매매계약서에 서명을 하게 되고 부동산 중개인은 매매계약서와 매입자가 지불한 계약금(buyer’s earnest money or good faith deposit)을 에스크로 회사에 보내게 되면, 에스크로가 정식으로 개설되고, 계약금은 에스크로 회사 신탁계좌에 입금된다.

에스크로 회사(escrow company or escrow holder)의 에스크로 오피서(escrow officer)는 부동산 중개인이 가져온 계약서를 토대로 에스크로 지침서(escrow instruction)를 작성하게 되고 당사자들이 에스크로 지침서에 서명을 함으로써 에스크로가 진행이 된다.

제이 명 <론팩 모기지 대표>
(213)500-7644