모기지 이자율이 5% 미만 수준을 유지하면서 재융자를 하기에 더없이 좋은 시점으로 꼽히고 있으나, 강화된 융자심사 규정과 주택가 하락으로 실제 재융자는 그 어느 때보다도 어려워졌다. 웰스파고 주택융자 담당 스티브 양 컨설턴트는 “재융자 문의는 어느 때보다 많지만, 문제는 강화된 서류 심사 규정에 따라 소득을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 하는데 한인들의 경우 대부분 이런 서류를 제대로 준비하지 못해 재융자를 신청하지 못한다”고 말했다.
주택 밸류따라 ‘Making Home Affordable’가능
재융자한지 5년 넘었다면 ‘15~20년’도 염두
주택주들은 그래도 다른 옵션을 고려할 수 있다. 월 모기지 페이먼트를 낮추거나 장기 저리로 락인(lock-in)을 하게 되면 다른 부채를 청산하고, 은퇴자금을 늘리는 등 현금을 절약해 재정문제로 인한 스트레스를 줄일 수 있다.
재융자 시장에 뛰어들기 전에 먼저 단독주택 모기지 융자는 패니매나 프레디맥이 요구하는 가격 상한선을 충족시켜야 한다는 사실을 염두에 둬야 한다. 대부분의 지역에서는 41만7,000달러까지, 샌프란시스코나 뉴욕 등 주택가가 비싼 특정지역에서는 72만9,750달러까지 해당된다. 이 가격을 넘어서는 점보 모기지는 재융자를 받기가 극도로 어렵다.
다음으로는 크레딧 점수와 현재의 주택가치를 고려해 봐야 한다. 크레딧 점수가 충분히 좋지 않으면 낮은 이자율은 ‘그림의 떡’이다. 이 두가지 요소를 충족시킨다고 해도 최근 은행들의 재융자 승인과정은 비정상적으로 길어져 최대 90일까지 걸리고 있다.
특히 현재의 모기지 융자 서류 심사요건은 지난 몇 년간에 비해 엄청나게 까다로워졌다. 융자신청자가 이전에는 ‘얼마를 벌었다’고 진술한 소득으로 승인을 받을 수 있었으나, 이제는 월페이먼트를 감당할 수 있음을 증명할 수 있는 임금지불내역(W-2), 은행거래 내역서, 세금보고 서류 등이 모두 필요하다. 자영업자일 경우 그 해의 영업실적 보고서를 따로 내야 한다. 만일 보너스 소득을 감안하고 있다면, 융자기관들은 올해의 보너스 소득은 지난해보다 훨씬 낮을 것으로 가정할 것이란 것도 고려해야 한다.
◇에퀴티는 얼마나 되나
재융자의 필수요건은 에퀴티다. 현재의 모기지 잔액이 주택가치의 80% 혹은 콘도 가치의 75% 미만이어야 일반적으로 재융자가 가능하다.
모기지가 주택가치의 80~ 125% 사이이고, 페이먼트를 연체하지 않았고, 모기지를 패니매나 프레디맥에서 매입한 경우라면, 연방정부의 ‘Making Home Affordable’ 프로그램을 통해 재융자가 가능할 수도 있다. 이 프로그램의 세부 조항들은 여전히 바뀌고 있고, 패니와 프레디는 요구사항도 각기 다르기 때문에 웹사이트(www.MakingHome Affordable.gov)를 방문하거나 현재의 모기지 서비스 업체에 자격조건이 되는지를 확인해 볼 필요가 있다. 이 프로그램을 통해 재융자를 하게 되면 패니매와 프레디맥은 주택가 감정 및 다른 심사 과정을 면제해 줄 수도 있다.
◇감정가를 확보한다
특정 지역에서 주택가치가 아직도 내려가고 있는 상황에서 주택감정사들은 차압매물 판매나 숏세일 등의 판매가격을 주택가격을 판단하기 위해 이용할 수도 있다. 주택감정은 전통적으로 융자기관이 감정업체를 고용하기 때문에 집주인과 융자 브로커는 이 과정에 개입할 수 없다. 5월1일부터는 신규 주택가감치윤리준칙(Home Valuation Code of Conduct)이 발효돼 모기지 브로커 및 제3자가 주택가 감정 과정에 개입할 수 없도록 명시됐다. 만일 자신의 주택의 감정가가 어떻게 나올지 우려가 크다면 잘 알고 있는 부동산 에이전트로부터 최근 커뮤니티의 유사한 주택의 판매가격 정보를 제공해줄 수 있는지 확인해 본다. 그렇지 않다면 재융자를 받지 못할 가능성에도 불구하고, 350~500달러의 감정가를 지불하고 감정을 받아야 한다.
◇크레딧점수=좋은 이자율을 받으려면 원하는 페어이삭콥(Fair Isaac Corp.)이 개발한 크레딧점수 시스템인 피코(FICO) 점수 740점 이상이 필요하다. 피코점수가 620~740점 사이일 경우 더 높은 이자율을 받거나, 더 높은 선불 수수료를 내야 한다, 620점 미만은 재융자를 받는 것이 거의 불가능하다
피코점수는 3대 개인신용평가회사인 트랜스유니온(TransUnion), 익스피리언(Experian), 에퀴팩스(Equifax)가 모두 다른 방식으로 계산한다. 융자기관들은 보통 3대 기관으로부터 모두 점수를 받아 중간점수를 이용하거나 부부일 경우 더 낮은 중간 점수를 이용하게 된다.
◇점수를 받는 방법=웹사이트 크레딧카마(www.creditkarma.com)는 무료로 점수를 제공해주지만 이는 트랜스유니온의 트랜스리스크(TransRisk) 점수이지 피코 점수는 아니다. 익스피리언은 소비자들에게 자사에서 개발한 익스피리언플러스 점수를 판매하지만, 소비자들에게 직접 피코 점수를 공개하지는 않는다.
소비자들은 또 트랜스유니온이나 에퀴팩스의 피코점수를 마이피코(www.MyFico.com)에서 구입할 수도 있으나, 이 역시 융자기관들이 받아보는 것과는 다를 수 있다. 피코점수는 자동차융자, 크레딧카드, 모기지 융자 등에 대해 다른 가중치를 적용해 계산하기 때문에 결과가 다를 수 있다. 소비자들은 연 1회 3대 신용평가회사로부터 무료로 크레딧 리포트를 웹사이트(www.AnnualCreditReport.com)에서 받아볼 수 있다.
피코점수가 낮거나 다른 문제로 인해 추가 포인트를 내거나 더 높은 이자율을 부담해야 할지라도 재융자는 여전히 매력적일 수 있다. 재융자의 포인트 및 클로징 코스트 등 모든 비용을 합하고 이를 월모기지 페이먼트 절약금액으로 나눠본다. 만일 2, 3년 이내에 비용이 모두 상쇄되는 것으로 나오고, 현 주택에 장기간 거주할 계획이라면 많은 돈을 절약할 수 있다.
◇융자기간 단축=현재의 융자가 3, 4년이 지나지 않았다면, 30년으로 재융자 하는 것은 합리적이다. 그렇지 않을 경우 재융자할 경우 상환기간을 줄이도록 한다. 예를 들어 2003년 부동산붐에 재융자를 했다면 15년이나 20년으로 재융자해서 이자지불을 줄이고, 페이오프를 앞당긴다.
현재 아주 싼 변동이자 모기지를 재융자할 지는 얼마나 주택을 보유할지에 전적으로 달려 있다. 조만간 이자율이 크게 올라갈 것이 분명하기 때문이다.
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