주택시장이 하락할 때는 소비재 관련 주식은 피하는 것이 상책이다.

주택 시장 둔화에도 불구하고 아파트 투자는 좋은 실적을 내고 있다.

주택은 대부분 미국인들에게 가장 큰 투자. 가계 포트폴리오의 가장 큰 부분을 차지하는 주택이 붐을 지나 확실하게 식는 기미를 보이자 걱정이 크다. 집값이 크게 떨어지지나 않을지, 소비지출감소로 경제가 냉각되지는 않을지 걱정과 염려는 꼬리를 문다. 특히 이사등 꼭 집을 팔아야할 사정이 생긴 경우나 포트폴리오중에 부동산 비중이 많은 사람은 걱정이 더 크다. 주택 붐에 편승해 2003-2004년 황금주로 떴던 주택건설업체주식을 많이 갖고 있는 사람이라면 올해들어 거의 3분의1이나 자산가치를 잃었다. 어찌해야 할까? 주택시장이 분명하게 식고 있는 만큼 시의적절한 재테크 행보가 따라줘야 하지 않을까. 대부분 투자자들의 머리속은 복잡하다.

주택 경기 식어 경제 여파 예의 주시해야
아파트 REIT나 주택관련주 숏세일 노릴 만
그러나 공격적 투자보다는 방어해야할 때

▶주택시장에서 눈을 떼지 말라
오래 쥐고 있으면 어려울 때를 지나 결국은 이익을 건지게 될 것이라는 장기 보유 작전을 구사하는 투자자들도 사정이 이런 만큼 앞날을 분명하게 자신하지 못한다.
전문가들은 장기투자자들마저 흔들리는 것은 당연하다며 주택시장의 동향을 잘 지켜볼 필요가 있다고 조언한다. 주택시장은 전체 경제의 3분의2를 차지하는 소비 지출에 지대한 영향을 미치며, 홈오너들은 집을 팔거나 홈 에퀴티 론, 캐시 아웃 재융자등을 통해 5,950억달러나 되는 거액의 자금을 꺼낸 상태기 때문이다.
▶소비재 관련 주는 피한다
주택 붐이 식으면 주식시장에는 약간 긍정적으로 작용할 것이다. ‘PNC 웰스 매니지먼트’의 투자전략가 제프리 클라인톱은 주택시장으로 흘러들어갔던 자금이 방향을 틀어 주식 쪽으로 흐를 가능성이 높다고 본다.
그러나 주식에 투자하더라도 조심하고 주식선택에 신중을 기해야 한다. 소비지출 둔화로 경제를 누르는 힘이 작용하는 상황이기 때문이다. 집값 하락에다 에너지비용 상승으로 소비지출은 이미 줄고 있는 추세다. 따라서 소비자 의존도가 높은 주식은 포트폴리오에서 비중을 줄일 것을 클라인톱은 권한다.
주택시장이 둔화될 때는 소비자 의존도가 높은 주식은 피하는 것이 상책임을 역사는 증명해주고 있다. 네드 데이비스 연구에 의하면 주택시장이 하락할 때 기초원자재(목재나 철, 구리 등) 분야가 주택건설감소로 가장 큰 타격을 받았으며 반면 의료 건강 분야는 가장 작은 영향을 받았다.
▶주택관련주 공매도
공격적인 투자자라면 하락이 예상되는 주택관련주를 공매도(short sale)하여 이익을 취하는 모험적 행보를 펼칠 수도 있다. 최근 시카고 상품 시장에서 뉴욕, LA등 주요 10개 도시에 대한 주택 선물 및 옵션이 거래되기 시작해 주택가격 하락에 대한 쇼트세일을 용이하게 할 수 있게 됐다.
그러나 장기보유 스타일의 투자자라면 쇼트 셀링은 매일 매일 주가를 엄밀하게 주시해야 되기 때문에 하지 않는 것이 낫다. 단기적으로는 주택시장도 주식시장만큼 출렁이며 예측불허가 될 공산이 크다.
▶아파트 REIT 투자
다세대 주택이나 아파트 빌딩에 집중 투자하는 부동산투자신탁(REIT)에 투자할 만하다.
아파트 렌트 비즈니스는 주택 가격이 워낙 높고 모기지 비용도 많이 올라감으로써 집 사는 것에 대해 아파트 임대가 아주 매력적인 것으로 변했다. 2년전에는 집을 안사면 바보소리를 들었으나 지금은 사정이 정반대로 바뀌었다.
아파트 수요가 늘면서 렌트도 평균 3% 오르고 있다. 아파트 REIT가 좋은 실적을 내는 것은 당연하다. 부동산시장 여러 분야중에서 가장 좋은 실적을 냈다. 아파트 REIT는 올해들어 7월31일까지 27%의 수익을 냈다.
그러나 불안한 구석도 없지 않다. 지난 5~6년간도 두자리 숫자로 상승해왔기 때문에 너무 지나치게 올랐다는 지적도 높다.
▶방어적으로 움직일 때
아파트 REIT도 바로 이점 때문에 방어적으로 투자를 해야 한다고 지적하는 전략가들이 많다. 주택시장이 식고 있는 때에 새로 부동산에 돈을 넣어 베팅을 하느니보다는, 수비를 하는 것이 나을 때라는 지적이다.

<뉴욕타임스 특약-케빈 손 기자>