일부 지역에서 주택 거품 유무는 이미 논의의 대상이 아니다. 소모적인 논쟁으로 중요한 시기를 흘려보내는 대신 집값 하락에 대비한 대책을 마련하여 차분히 실천하는 것이 현명한 처사가 될 것이다.

캘리포니아를 비롯, 주택 가격 급등 지역에서는 거품 유무는 이미 논쟁의 대상이 아니다. 6월중 신규 주택 가격이 또다시 기록적으로 상승하면서 일부 지역의 주택 가격 상승은 이미 도를 넘었다는 데 대다수의 전문가들은 이의를 더 이상 달지 않는다. ‘만약에’라는 말은 이미 의미가 없으며 언제, 어디서 거품이 터지느냐가 문제일 뿐이라는 것이다. 경제전문가 조엘 나로프는 “주택 시장에서 최악의 악몽이 도래했다”는 식으로 거품 파열을 이미 기정 사실화 하고 있다. 만약 거주지가 오하이오주라면 별 문제가 없겠지만 캘리포니아나 뉴욕, 매서추세츠, 사우스 플로리다, 워싱턴 D.C.라면 문제는 심각하다. 거품 파열은 생존이 달린 문제일 수 있다. 거품을 기정 사실로 받아들인다면 집값 하락에 대비해 어떤 운신을 해야할 것인가. 현명한 대처가 가능해진다. ‘뱅크레이트.컴’의 재정전문가 그렉 맥브라이드가 주택 거품으로부터 자신을 지키는 방법에 대해 도움말을 주었다.


거품 파열대비 생존 5계명

가주등 일부 지역 주택 가격 너무 올라
거품 “있다, 없다”는 이미 논란 대상 안돼
하락해도 살아남을 수 있는 대비책 세워야

■홈 에퀴티로 빌리지 말라

잔뜩 쌓인 크레딧 카드 밸런스를 갚기 위해 홈 에퀴티 라인을 사용하지 말 것이며, 홈 임프루브먼트를 위해 캐쉬 아웃 에퀴티 론을 끌어다 쓰지 말 것이며, 여름 휴가에 쓸 돈을 마련하기 위해 에퀴티에다 줄을 대지 말아야 한다는 것을 뜻한다.
많은 미국인들이 필요한 현금을 빼 쓰는 중요한 자금원이 홈 에퀴티인 점을 감안하면 이런 주문은 아주 혹독한 것일 수 있다.
그러나 지금은 때가 때이니 만큼 만약의 사태에 대한 대비를 늦춰서는 안된다.
홈 에퀴티 담보 융자는 다른 융자에 비해 세금 혜택도 주어지고 이자율로 저렴하지만 홈 에퀴티가 제공하는 쿠션은 만약 집값이 하락한다면 무의미해진다.
모든 부채를 한꺼번에 쓸어다 홈 에퀴티에 집어 넣는다해도(debt consolidation), 그것은 부채의 형태를 전환한 것일 뿐 빚이 갚아지는 것은 아니다.
크레딧 카드 빚이 좀 과하다고 생각된다면 지금이야말로 실제로 갚아나가는데 역점을 둬야할 때다.
홈 에퀴티를 이용해 다른 융자로 전환한다는 것은 문제를 해결하려는 태도가 아니다.

■원금을 꾸준히 갚는다

이자만(interest only) 또는 변동 모기지를 이용하고 있는 소비자에 해당되는 말이다.
모기지 융자가 갚아지기 위해서는 매달 융자받은 액수중에서 원금이 성큼 성큼 잘려나가야 한다.
원금이 줄어들지 않는다면 잘못된 방향으로 가고 있는 것이다.
원금을 줄여나가야 한다는 것은 세 번째 주문과도 연관이 있다.

■변동에서 벗어나 고정으로

밸런스를 일관성 있게 줄여나가려면 고정 이자율 융자가 적격이다. 그렇기 때문에 원금을 줄여나가겠다고 작정을 했으면 지금이야말로 고정 모기지로 전환해야할 시점이다.
상상 해 보라. 주택 가격은 떨어지는데 페이먼트는 오히려 증가하고 있다면 그것만큼 아찔한 일은 없을 것이다.
단기 변동 모기지는 가계 예산에 부담을 증가시킨다. 원금을 일관성 있게 줄여나가기 위해서는 고정 모기지가 바람직하며 혼합형 융자인 경우 이자율 고정 기간이 7년 넘는 융자를 택할 필요가 있다.

■다운 페이먼트를 많이 하라

첫 주택 구입자들은 주택 가격이 하락할 경우 특히 취약한데 다운페이가 최소한도인 경우가 많고 쌓인 에퀴티도 적기 때문이다.
적게 다운하고 융자는 많이 받아 번듯한 집을 사고 싶겠지만 절제해야 한다. 다운 페이먼트를 많이 하고 고정 이자율 모기지로 융자를 받아서 집을 살 수 없다면 그 집은 사지 말아야 한다. 간단하다. 자신의 형편에 비춰보면 너무 과한 집이다.

■장기간 살 생각을 하라

자동차를 얼마 타지 않고 새 차를 타고 싶어 딜러로 가면 현재 타는 차를 주고도 돈을 더 내야 하는 경우가 허다하다.
실컷 페이먼트를 했는데도 차도 주고 현금을 또 더 내려면 좀 억울하다는 생각이 들 테지만 이런 경우를 면하는 간단한 방법은 그 차를 더 오래 타는 것이다. 융자 밸런스가 그 차의 시장 가치보다 낮아질 때까지.
새 집을 살 때도 마찬가지다. 3년정도 살 생각으로 집을 샤핑 중이라면 다른 방도를 찾는 편이 낫다. 집을 장기 거주할 때 적당한 고정 모기지나 10년 하이브리드 론을 받을 의향이 없거나 형편이 되지 않는다면 그냥 그대로 아파트 렌트로 사는 것이 낫다.
집을 사고 파는데 드는 거래 비용은 많은데, 그런 단기간에 집값까지 하락한다면 큰 봉변을 당하는 꼴이 될 것이다.
집의 첫 번째이며 가장 중요한 용도는 거주하는 공간, 보금자리라는 점이다. ‘집은 투자’라는 인식을 버리는 편이 버블에 대한 걱정을 피할 수 있는 방도일 것이다. 주택이 중요한 투자의 한 방편임은 물론이지만 그것은 기본적으로 장기 투자라는 점을 잊어서는 안될 것이다. 집에 대한 인식을 그렇게 바꾸면 거품이 터질 지 모른다는 불안한 마음을 잠재울 수 있을 것이다.