▶ ■ 부동산
▶ 소유 형태따라 상속세 천차만별
각 나라마다 생활양식이 다르듯 부동산 소유형태도 다르다. 뉴욕의 경우 독특한 소유형태를 갖고 있다. 한국의 경우 부동산을 소유할 때 대부분 단독명의로 하는 것과는 달리 뉴욕에서는 많은 경우 부부 공동명의로 소유하고 있다.
또한 부동산 소유형태는 복잡한 법적 내용을 담고 있다. 하지만 한인들의 경우는 부동산 소유형태에 대한 상식이 부족한 편이다. 때문에 자신의 재산 상태와 미래 계획을 고려하기보다는 남의 말에 귀를 기울여 결정하는 경우가 많다고 한다. 대부분 부동산 소유형태를 결정할 때는 부동산 전문변호사와 상의하지만, 자신에게 가장 적절하고 유리한 형태의 소유권을 선택하기 위해서는 부동산 소유형태에 대해 사전에 미리 알고 있는 것이 중요하다. 따라서 공동소유를 중심으로 부동산 소유형태를 알아본다.
■부동산 공동소유형태
내 집을 마련할 때나 투자성 부동산을 구입할 때는 자신에게 가장 유리한 형태를 선택해야 한다. 그러기 위해서는 자신이 현재 처한 환경과 경제 상황, 세금납부 기록과 현황, 유산상속 계획, 가족의 구성 및 이혼 가능성 여부 그리고 사망 가능성 여부 등 모든 조건을 고려해야 한다.
특히 부동산 소유형태는 복잡하고 각기 판이한 내용을 갖고 있기 때문에 신중을 기해 결정해야 한다. 왜냐면, 만약 부부가 부동산을 소유하고 있다가 한쪽이 사망했을 때 부동산 소유형태에 따라 생존해 있는 배우자에게 돌아가는 재산과 세금의 규모가 큰 차이를 보이기 때문이다. 또한 자녀들에게 돌아가는 상속재산과 세금 등도 소유형태에 따라 달라질 수 있다.
뉴욕의 경우 공동소유권에 의한 부동산 소유형태에는 테넌트 인 컴먼(Tenants in Common), 텐넌시 위드 더 라잇 오브 서바이버십(Tenancy with the right of Survivorship), 테넌시 바이 더 엔타이어티(Tenancy by the entirety) 등 3가지가 있다.
Tenants in Common은 두 사람 이상이 부동산을 공동 소유하는 형식으로 공동소유주가 각자의 비례부분으로 동등한 권리를 행사할 수 있다. 이는 등기 소유권을 각 소유주의 이름과 지분별로 가질 수 있으며 각자의 지분을 공동소유주의 동의 없이 처분할 수 있다. 즉, 각자의 지분을 각 소유주의 임의대로 저당, 담보할 수 있는 것. 각 소유주가 사망했을 경우에
는 사망자의 유언장에 따라 자신의 지분을 이전할 수 있으며, 유언이 없을 경우에는 법정상
속에 의거 배우자, 자녀 등에게 나눠줄 수 있다. 결국 Tenants in Common은 공동 소유주 가운데 한 명이 사망하면 사망자의 몫이 유언이나 유산상속 법에 의해 다른 사람에게 전달된다.
예를 들어 A와 B 두 명이 50대50 비율로 부동산을 공동 소유하고 있다가 B가 사망하면서 유언장에 의해 배우자와 자녀에게 50%의 지분 가운데 25%씩 똑 같이 나눠줬다면 기존 부동산은 A(50%)와 사망한 B의 배우자(25%)와 자녀(25%)의 공동 소유가 되는 것.
만약, 부부가 투자용 부동산을 공동으로 소유하고 있다가 자신이 사망하면 배우자가 아닌 자녀에게 자신의 지분을 상속하고 싶을 때는 소유 형태를 Tenants in Common으로 결정하면 된다.또한 재혼한 부부 가운데 자신이 사망한 이후 자신 몫의 부동산을 전처 자녀들에게 주고 싶을 때도 살아 생전에 부동산 소유 형태를 Tenants in Common으로 하고 유언장에 자신 몫의 재산을 누구누구에게 준다고 해 놓으면 된다.
Tenants in Common은 부부보다 형제, 자매, 사촌, 친구지간에 부동산을 공동으로 소유했다가 사후 서로의 몫을 그대로 간직해 자신이 원하는 사람에게 상속할 수 있는 형태를 취하는 것이다.하지만, 형제, 자매, 사촌, 친구 지간에도 부동산을 공동으로 소유했다가 사망한 이후 공동소유주에게 자신의 소유 전부를 자동으로 넘겨줄 경우에는 부동산의 소유 형태를 Tenancy
with the right of Survivorship으로 결정하면 된다.
부동산의 소유 형태를 Tenancy with the right of Survivorship으로 결정할 경우 공동소유주 가운데 한 명이 사망하게 되면 사망한 자의 소유지분이 자동으로 생존한 소유주에게 넘어가기 때문이다. 특히 Tenancy with the right of Survivorship의 소유형태의 장점은 상속절차나 상속세 없이 소유권을 넘겨줄 수 있는 것이다. 따라서 이런 소유형태는 주로 부자지
간, 모녀지간, 형제자매 등 혈육간에 많이 소유하는 형식이다.
한인 부부들이 가장 선호하는 부동산 소유 형태는 Tenancy by the entirety이다. Tenancy by the entirety는 부부가 공동으로 소유하는 형식이다. Tenancy by the entirety는 Tenants in Common은 공동소유주 가운데 한 명이 사망하면 사망자의 몫이 유언이나 유산상속법에 의해 다른 사람에게 전달되는 것과는 달리 배우자가 사망하면 자동적으로 사망자의 몫이 생존하고 있는 배우자에게 넘어가는 것이다.
예를 들어 부부가 새로 집을 구입한 뒤 소유형태를 Tenancy by the entirety로 결정하게 되면, 나중에 부인이나 남편이 사망하면 사망한 배우자의 몫은 생존한 배우자에게 자동적으로 양도된다. 따라서 부부 일심동체의 원리가 그대로 적용되며 많은 사이좋은 부부들이 Tenancy by the entirety의 형태로 부동산을 소유하고 있다.
홍성육 변호사는 "부동산의 소유형태는 나름대로 각기 다른 내용을 담고 있기 때문에 어떤 것이 좋고 나쁘다고 말할 수 없다. 부동산 소유형태를 결정하는데 있어 가장 바람직한 것은 사전에 부동산 소유형태에 대한 내용을 정확히 이해한 뒤 자신에게 적합한 것을 선택하는 것이다"라고 말했다.
■ 부부 공동소유권(Community Property)
부부가 재산을 공동 소유하는 형태의 하나로 뉴욕에서는 사용되지 않지만 캘리포니아에서 주로 부부가 같이 살아가면서 공동노력으로 매입한 부동산을 이 형태로 소유한다.
부부사이라고 해도 결혼이전에 매입한 부동산, 결혼 후에 한쪽 부모로부터 받은 상속, 유물, 유언장에 의한 증여 재산, 과거 결혼 배우자로부터 받은 재산, 과거 결혼 배우자로부터 받은 재산, 법원의 명령에 의한 분리재산 등은 단독으로 소유할 수도 있다. Community Property로 재산을 공동소유하고 있어도 자신 몫 50%를 자신의 임의대로 판매, 유언, 상속할 수 있다.
이 형태로 부동산을 소유하는 가장 큰 이점은 배우자 한 명이 사망하면 부동산 가격이 사망당시의 시장 가격으로 변해 판매 시 양도소득세나 상속세를 줄일 수 있다는 것이다.
예를 들어 A와 B가 1990년에 투자용 부동산을 30만 달러에 매입했다. 2003년 이 재산은 사장가격으로 500만 달러가 돼있을 경우, A가 사망하기 전에 이 부동산을 매각하면 이익분 20만 달러에 대한 양도소득세 수 만 달러를 납부해야 한다.
그러나 A가 사망한 다음 B가 이 부동산을 처분하면 이 부동산 매입가격은 이론상 50만 달러로 변해 B는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 선물을 할 경우에는 부부 공동 승인이 없어도 되지만 그러나 한 사람의 서명만으로 매각이 될 수는 없다. 따라서 부동산 에이전트는 이 형태로 된 부동산을 매매할 때는 부부 공동의 서명을 받아두어야 거래가 유효하다.
<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com
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