내 집을 마련하기 위해서는 매입 전에 전문인을 고용하여 집을 상세히 둘러보고 난 후에 결정을 해야 한다. 주택을 구입한 후 수리를 요하는 문제의 발생을 예방하기 위함이다. 또한 뒤늦게 발견된 주택하자로 인한 재정적 부담과 정신적 고통도 막을 수 있다. 이처럼 홈 인스펙션은 주택을 구입할 때 가장 중요한 절차 가운데 하나이다. 따라서 부동산 전문 웹사이트인 24re.com의 내용을 토대로 홈 인스펙션에 대해 알아본다.
■홈 인스펙션
집은 겉으로 보기와는 달리 여러 가지의 부품이 물리학적으로 연결되어 있다. 기반, 전기, 플러밍, 냉방, 온방, 각종 시스템들이 맞물려 우리의 생활과 직접적인 영향을 주고 있는 것이다. 따라서 집을 살 때 조그마한 문제까지 모두 해결할 수 없지만 눈으로 쉽게 보이지 않으면서도 큰 문제가 될 수 있는 것들을 미리 검출하여 바로 잡아야 한다.
이를 위해 전문인을 고용하여 실시하는 주택 검사 행위를 홈 인스펙션이라 한다. 즉, 홈 인스펙션은 검사인이 집의 전반적인 문제점들을 조사 분석하여 고용인에게 ▲집으로서의 기본적인 역할을 하는데 문제점이 있는가 ▲안전한가 ▲집 가치를 손상할만한 문제가 있는가 등의 내용이 담긴 보고
서를 제출하는 것이다.
■홈 인스펙션 전문인이 갖춰야 할 자격조건
검사인을 잘못 고용하여 문제를 제대로 발견하지 못하게 되면 집을 구입하는 바이어가 불이익을 당하게 된다. 때문에 검사인을 고용하기 전에 검사인의 경험 수준(얼마나 오랫동안 그 일을 해 왔으며 몇 개의 일을 했는가), 전문성(주택을 전문으로 해 왔는가) 등을 고려해야 한다.
또한 샘플 보고서 요구를 통해 보고서의 형식이 어떤 것인지 그리고 홈 인스펙션 아메리카 소사이어티(American Society of Home Inspection(ASHI))로부터 인증을 받았는지 여부도 알아본다. 무엇보다 나중에 문제가 생길 경우 보상을 받아야 하기 때문에 검사인은 실수와 묵인에서 생기는 문제 보상을 커버하는 보험(Errors & omission)이 있는지 그리고 보상액 한도가 충분한지를 미리 고려하는 것이 중요하다.
■홈 인스펙션 리포트에 들어 있어야 할 내용
홈 인스펙션에 대한 리스트에 포함되어 있어야 할 내용은 ▲건축 바탕과 구조 상태 ▲전반적인 건축 상태 ▲플러밍 ▲전기 시스템 ▲냉난방 ▲지붕 ▲유리창과 문 ▲부엌과 화장실 ▲주방과 세탁 기기 ▲내부 벽과 천장 ▲지하실 ▲통풍과 하수 ▲홈통 ▲차고 ▲페디오와 덱 ▲스프링 쿨러 ▲수영장과 스파 ▲터마이트(전문인 리포트) 등이다.
■홈 인스펙션 체크 리스트
홈 인스펙션을 위해 검사인을 고용한 바이어가 사전에 알고 있어야 할 사항과 취해야 할 행동은 다음과 같다. ▲주택인 경우 2시간 30분 정도, 콘도인 경우 1시간 30분 정도 걸릴 것을 예상한다 ▲검사인과 동행한다 ▲집주인과 약속을 재확인한다 ▲인스펙션 때 모든 기기를 작동시킬 것을 미리 알린다 ▲검사인이 집에 대해 정확한 정보를 갖고 있음을 확인한다(주소, 집주인, 기타 등등) ▲수도(Hot & Cold water), 개스, 전기, 히터, 에어컨, 냉장고 등 모든 기기를 작동한다 ▲집주인에게 모든 검사에 방해되는 것이 없도록 치어줄 것을 미리 부탁한다 ▲검사인 서비스 비용을 지불해야 함을 잊지 않는다 ▲개인적으로 발견한 문제점을 문서화 시켜 놓고 검사 리포트와 비교한다 등이다.
■홈 인스펙션 비용 및 검사인 고용시기
홈 인스펙션에 대한 검사비용은 거리와 집 형태 그리고 난이도 등에 따라 가격이 달라질 수 있다. 검사인 검색은 융자처럼 집을 찾기 전부터 찾아져 있으면 일하기가 수월하다. 검사 리포트가 나오려면 주로 일주일에서 2주정도 걸리며 매매 계약서가 서명되는 데로 바로 홈 인스펙션이 바로 따라 주어야 한다. 매매계약이 되고 나서 일이 이루어지면 검사인을 찾는 과정이 차분히 이뤄지지 않을 수 있다.
■문제가 발견되면
홈 인스펙션을 통해 생각지도 않은 문제가 발견됐지만 그래도 그 집을 사고 싶다면 셀러와 상의해 보고 누가 비용을 부담할 것인가를 결정한다. 이런 경우가 생길 것을 대비하여 처음 매매 계약에 사인하기 전 계약조건을 반드시 추가해야 한다.
한편, 보통 홈 인스펙션은 바이어의 이익을 보호하는 것으로 이해되고 있지만 셀러가 주택을 판매하기 전에 실시하는 자발적인 인스펙션은 여러 가지 이점(관계기사 3면)이 있기 때문이다. 또한은 셀러가 주택을 매물 시장에 내 놓기 전에 인스펙션을 하면 좋은 가격에 집을 팔 수 있으니, 셀러의 이익을 보호하는 방법이라 할 수도 있다.
■전문가에 의한 인스펙션의 중요성
내 집 마련을 위한 주택 구입 계약이 성사되면 홈 인스펙션을 해야 한다. 홈 인스펙션을 하려면 면허를 가진 검사인 가운데서도 인스펙션을 전문으로 하는 회사에 의뢰하게 된다. 가끔 친구나 아는 사람을 통해 검사를 하는 경우도 있는데 권장할 일이 못된다.
-전문성의 결여가 문제.
검사를 전문으로 하는 검사인은 회사서 준비한 양식에 따라 전기, 플러밍, 각장, 욕실, 주방, 지붕, 지하실 등 주택의 구석구석을 체계적이며 항목별로 체크해 나가는 반면 바이어가 데리고 온 사람의 경우는 멋쩍은 표정으로 자기 경력을 과시한 후 별 소득 없이 돌아가는 경우가 잦기 때문이다.
-전문 검사인은 검사 장비 준비도 차이가 난다.
수압을 재는 계측기, 지붕 검사를 위한 사다리, 지면과 집 바닥 사이의 크롤홀에 들어가기 위한 작업복, 콘센트에 전기는 제대로 들어오는지 확인하는 계측기 등의 준비가 없이 주택을 살피는 것은 어려운 일이다.
-검사의 항목도 차이가 많다.
가령 주방의 디시워셔나 쓰레기 압축기, 레인지, 오븐 등도 제대로 작동하는지 여부를 검사한다. 싱크대 밑의 미세한 누수나 오븐의 경미한 개스 누출도 전문 검사인들은 샅샅이 찾아내어 리포트에 기록해 주기 때문.문제 발생 때는 보상도 가능하다.전문 검사인을 고용하여 인스펙션을 했음에도 나중에 하자가 발견되는 경우 인스펙션 회사가 보험에 들어 있으므로 보험회사에 클레임을 걸 수도 있기 때문.
<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com
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