페이먼트 줄지만 수수료 높아

댓글 2001-02-15 (목) 12:00:00

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▶ ’캐시 아웃’ 재융자의 장단점

모기지 금리 하락세에 힘입어 재융자가 붐을 이루고 있다. 30년 고정의 경우 작년 11월 7.61% 하던 금리는 2월들어 6.98%까지 떨어졌다. 이에 따라 최근 전체 모기지에서 차지하는 재융자비율은 60% 가까이 치솟은 상태다.

특히 재융자와 함께 에퀴티를 이용해 현찰을 꺼내 쓰는 경우도 많은 것으로 나타났다. 예를 들어 25만달러의 집에 15만달러의 모기지가 남아있는 사람이 재융자를 통해 20만달러를 융자해 15만달러의 모기지를 페이오프 하고 남은 5만달러로 리모델이나 크레딧카드 빚을 청산하는 경우다. 에퀴티를 이용한 ‘캐시 아웃’(cash out) 재융자의 장점과 단점을 살펴본다.

◎장점
▲낮은 이자율로 페이먼트가 줄어든다. 20여만달러를 융자한 경우 이자율이 1.5~2%하락하면 페이먼트는 200달러이상 절약된다. 홈에퀴티론과 30년 고정모기지 금리의 경우 9.26%대 6.98%로 2.28%나 차이가 난다.

▲높은 금리의 부채를 대체할 수 있다. 대부분 크레딧카드 이자율이 18%인 점을 감안하면 재융자를 통해 페이오프할 경우 훨씬 낮은 이자율을 적용받을 수 있다. 게다가 모기지 이자율은 세금이 디덕터블된다.

▲필요한 자금을 조달하면서 세금까지 연기할 수 있다. 예를 들어 당장 학자금이나 리모델 비용이 필요해 주식이나 뮤추얼펀드를 매각한다면 바로 양도소득세를 물어야 하지만 재융자를 통할 경우 투자는 그대로 유지하면서 필요한 자금을 얻어 쓸수 있다.

◎단점
▲주택가격이 하락할 경우 ‘캐시 아웃’ 재융자가 재산상 손실을 끼칠 수 있다. 달아오른 부동산시장을 지켜보며 주택가격이 쉽게 떨어지지 않을 것으로 예상하기도 하지만 최근의 감원바람 등 경기침체가 부동산 시장에 영향을 미칠수도 있을 것으로 보인다. 최악의 경우 집값보다 모기지액수가 많다면 또 다른 자금을 구하기 위해 빚을 얻어야 될지도 모른다.

▲클로징과 수수료도 만만치 않다. 일부 렌더의 경우 수수료는 1포인트가 기본이다. 모기지액수의 1%에 해당되는 금액이다. 페이먼트는 줄였지만 종종 클로징과 수수료 때문에 몇 달을 고생하는 경우도 있다.

▲’캐시 아웃’이 오히려 재정적인 문제를 악화시킬 수 도 있다. 전문가들은 캐시아웃 재융자가 장기간의 투자가치를 갖고 있는 주택수리나 학자금 등으로 이용되는 것은 괜찮지만 에퀴티를 이용해 높은 이자율의 크레딧 카드 빚을 청산하는 것은 위험하다고 주의를 당부하고 있다.

▲’캐시 아웃’의 경우 더 까다로운 조건이 붙는다. 단순한 재융자와 달리 캐시아웃의 경우 주택소유주 입장에서 에퀴티는 줄어들고 렌더들은 리스크가 증가하게 된다. 그래서 렌더들은 주택소유주에게 더 상세한 재정상태에 대한 정보를 요구하게 된다.

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