자신의 상업용 건물 시세(market value)가 200만달러라고 가정해 보자. 그런데 화재가 발생해 전소됐다. 그러면 이 건물주는 보험을 가지고 있기 때문에 시세 만큼 보상을 받을 것이라고 생각할 수 있다.

하지만 이 건물 시세는 건물과 함께 토지, 입지 프리미엄이 포함돼 형성된 것이다. 그리고 토지는 불타거나 파손되지 않는다. 즉 토지는 보험의 보상 대상이 될 수 없고 건물만 해당된다. 그렇다면 보험은 무엇을 기준으로 보상을 해줄까? 답은 “재건비용”(Replacement Cost)이 기준이다. 재건비용이란 화재 등 사고로 손상된 건물이나 자산을 동일한 품질과 자재로 새로 복구하는데 필요한 실제 비용을 말한다. 그리고 시점은 현재 기준이다.

그래서 앞에서 가정한 사례를 본다면 시세란 부동산 시장에서 사고 팔 때 형성되는 가격을 말하고, 재건비용은 현재 기준으로 새로 짓는 비용이란 차이가 있다. 이로 인해 오래된 건물은 감가상각으로 인해 시세가 낮아질 수 있지만, 재건비용은 현재의 건축비용과 규제 기준을 반영하기 때문에 시세 보다 더 높아질 수 있다.

여기서 한 가지 더 알아둬야 할 것이 있는데, 실제 현금가치(ACV: Actual Cash Value)란 것이다. 보험사가 보험료를 산출할 때 참고하는 기준 중 하나가 ACV다. ACV를 재건비용과 비교할 때 가장 큰 차이는 감가상각을 적용한 실제 가치라고 할 수 있다.

보험사는 주로 노후된 건물에 대해 ACV를 기준으로 보험료를 산출할 수 있다. 그런데 문제는 이런 건물이ACV 기준이었다면 그동안 보험료 부담은 상대적으로 적었을 것이지만, 화재 등 사고로 복구가 필요한 경우 보상이 턱없이 부족할 가능성이 매우 높다.

현재 시점의 자재 가격과 인건비를 바탕으로 복구비용이 결정되기 때문이다. 결국 부족한 부분은 건물주가 자비로 충당해야 한다는 얘기가 된다. 이 때문에 재건비용을 기준으로 삼는 게 중요한 이유가 된다.

앞에서 설명했듯이 ACV를 기준으로 할 경우 문제 발생 시 보험에 가입한 목적이 퇴색될 수 있다. 그래서 항상 “재건비용” 기준으로 보험을 가지고 있는 게 중요하다. 이는 사고 발생 시 충분한 보상을 받기 위해서다.

물론 재건비용 기준으로 보험에 가입했다고 해서 무조건 안심해서는 안 된다.

왜냐하면 실제 자산 가치가 객관적으로 반영돼야 하는데, 보험료 부담을 줄인다고 보상한도를 낮춘다면 결국은 재건비용 기준보험사의 보상이 부족할 수 있기 때문이다. 그래서 보험사가 실제 재건비용을 객관적으로 평가할 수 있도록 건물 상태와 개선 사항을 주기적으로 확인하고 기록해야 한다. 다시 말해 재건비용 기준을 유지 방법은 건물이 오래됐어도 정기적인 관리와 리모델링을 진행하고 이를 보험사에 알리는 것이다.보험사에서 건물의 연식을 떠나 가장 중요하게 들여다 보는 게 있다. 가장 흔히 발생하는 클레임의 원인들인데 핵심 항목은 다음과 같다.

우선 물과 연관된 것으로 루핑(Roofing)과 플러밍(Plumbing)이다. 지붕에서 물이 새거나 파이프가 노후화돼 터지게 되면 막대한 손실이 발생한다. 건물을 수리하는 것도 문제지만 테넌트들이 입주해 있다면 모두가 적지 않은 금전적인 손실을 피할 수 없다. 그리고 난방과 냉방, 환기 시스템을 말하는 HVAC도 있다. 이는 상업용 건물의 경우 교체 비용이 상당한데, 여기에 문제가 생기면 화재나 누수, 정전 등의 위험이 발생할 수 있어 정기적인 관리를 해야 한다.

마지막으로 전기 시스템이 있는데, 이는 건물 위험평가 핵심요소 중 하나로 손꼽힌다. 이유는 오래된 배선이나 차단기 오작동, 과부하, 접지 불량 등으로 인해 화재 발생 위험이 커지기 때문이다. 이처럼 이 4가지 부분에 대해 정기적인 관리와 업데이트를 해준다면 재건비용 기준으로 보험을 유지할 수 있다.

재건비용(RC) 기준 보험에서 충분한 보상을 받으려면 보험 한도를 RC의 최소 코인슈런스(Co-insurance) 비율 이상으로 설정하는 것이 중요하다. 코인슈런스란 보험사가 사고 시 충분한 보상을 위해 보험 가입금액이 재건비용의 일정 비율 이상이어야 한다는 규정으로, 보통 80~100% 수준이 요구된다.

따라서 RC의 80% 이상으로 가입하면 페널티 없이 손실액을 보상받을 수 있지만, 실제 재건비용이 보험 한도를 초과하면 부족분은 건물주가 부담해야 한다. 때문에 가능하면 100%에 맞추는 게 적극 권장되고, 나중에 보상 액수 문제로 인한 논란을 피할 수 있다.

문의 (800)943-4555, www.chunha.com

<박기홍 HUB 천하 대표>