한국인 이민 1세대의 자산 구성에서 부동산이 차지하는 비중은 매우 높다.

어려운 시절 이민 와서 성실히 일하며 모은 자금으로 부동산을 한 채, 두 채씩 늘려가다 보니 지금은 여러 채의 투자용 부동산을 보유한 분들이 많다. 어떤 분들은 부동산을 개인 명의나 부부 공동 명의, 또는 리빙 트러스트 형태로 소유하고 있고, 또 어떤 분들은 하나의 LLC를 통해 여러 부동산을 관리하는 경우도 있다. 이런 다양한 소유 형태는 이제 효율적이고 안전한 자산 관리를 위해 다시 한 번 점검해야 할 필요가 있다.

위에서 언급한 부동산 소유 방식에는 각각의 문제점이 존재한다. 개인 명의로 부동산을 보유할 경우, 한 부동산에서 발생한 소송이나 분쟁으로 판결(Judgment)을 받게 되면 그 판결이 다른 모든 부동산까지 확산되어 Lien이 설정되는 결과를 초래할 수 있다. 리빙 트러스트 역시 자산 보호 기능이 없기 때문에, 법적으로는 개인 명의 소유와 큰 차이가 없다.

이러한 이유로 많은 투자자들이 LLC를 설립해 부동산의 소유 주체를 분리하고 책임을 한정한다. 그러나 하나의 LLC에 여러 부동산을 묶어 두는 경우도 마찬가지로, 한 부동산에 걸린 Lien이 LLC 소유의 모든 부동산에 영향을 미치는 결과를 가져올 수 있다. 따라서 각 부동산마다 별도의 LLC를 설립하는 것이 법적으로 가장 안전하다. 하지만 부동산마다 각각의 LLC를 주정부에 등록하고 매년 갱신하며 각 LLC마다 법적 서류를 만드는 것이 번거로운 것은 사실이다. 이러한 실무적 불편함을 해결하기 위해 비교적 최근에 도입된 제도가 바로 Series LLC 제도이다.

Series LLC란 하나의 모회사 LLC (Master LLC) 아래 여러 개의 독립된 하위 시리즈(Protected Series)를 둘 수 있는 제도이다. 모회사 정관(Articles of Organization)에 시리즈 설립 권한을 명시해야 하며, 각 하위 LLC 이름에 Protected Series 혹은 줄여서 P.S.라는 표시를 해야 한다.

각 시리즈는 자산과 책임이 서로 완전히 분리된 별도 법적 주체처럼 취급된다. 예를 들어, 여러 개의 부동산을 소유한 투자자가 하나의 LLC를 설립한 뒤, 시리즈 구조를 활용해 Series A에는 맥클린 소재 부동산을, Series B에는 페어팩스 부동산을, Series C에는 애난데일 부동산을 각각 소유하도록 구성할 수 있다.

다시 말해, 하나의 Master LLC 만 설립해서 여러 개의 부동산을 관리 할 수 있으며 동시에 법적 보호까지도 받을 수 있다. 이때 주의할 점은 각 Series는 자체 은행 계좌와 고유 EIN 번호를 유지하며 운영해야 한다는 점이다.

이러한 구조를 통해 Series A에서 발생한 임차인 분쟁이나 부채 등의 책임이 Series B나 C의 자산에 영향을 미치지 않도록 효과적으로 차단할 수 있다. 나아가 상속 계획과 연계해 리빙 트러스트가 LLC를 소유하도록 설계하면, 여러 부동산을 체계적으로 관리하면서 자녀에게 효율적으로 이전하는 구조도 만들 수 있다.

이제는 소중하게 일군 자산을 지키는 것뿐만 아니라, 그것을 다음 세대로 안정적이고 효율적으로 이전하는 과정이 그 어느 때보다 중요해졌다. 지금이 바로 부동산을 체계적으로 재정비하고, 포트폴리오를 한 단계 업그레이드할 때임을 기억하자.

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<사라 박 / 변호사>