모기지 금리가 7%를 돌파했다. 지속되고 있는 인플레이션을 잡기 위해 연방준비제도(Fed·연준)가 단행한 공격적인 기준금리 인상 여파로 모기지 평균 금리가 20년 만에 최고치를 기록했다. 단기간에 모기지 금리가 급등하면서 미국 주택 시장의 냉각에 속도가 붙으면서 침체 국면에 접어들 것으로 보인다.

27일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 국책 모기지 업체 ‘프레디맥’이 이날 집계한 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 1주 사이에 0.14%포인트 오른 7.08%까지 치솟았다. 이는 미국의 금융 시장이 닷컴 버블이 꺼지면서 혼란에 빠졌던 2002년 이후 가장 높은 수치다.

모기지 금리의 상승세는 무서울 정도로 가팔랐다. 30년 만기 고정 모기지를 기준으로 올해 1월 모기지 평균 금리는 3%대를 유지했지만 3월에 들어서면서 4%에 진입했고, 4월엔 5%대 문턱을 넘어섰다. 9월에 들어서면서 모기지 평균 금리는 6%대에 진입했다.

6%대에 진입한 지 2달 만에 7%를 돌파했다. 이날 기록한 7.08%의 모기지 평균 금리는 1년 전 같은 기간 보다 3.94%포인트나 상승한 것으로 1년 사이에 2배 이상 급등한 것이다.

하지만 7.08%의 모기지 금리는 프레디맥이 1917년 이후 지금까지 모기지 금리의 평균치인 7.8% 수준보다 낮은 수치다. 지금까지 모기지 금리가 가장 높았던 때는 1981년으로 당시 18%로 두자리수를 기록했다.

그렇다고 하더라도 단기간에 모기지 금리가 급등하면서 모기지 대출에 따른 상환금 부담이 더 커지게 됐다. WSJ에 따르면 중간가격이 붙은 주택을 20%의 다운페이먼트를 하고 30년 만기 고정 모기지로 구입할 경우 1년 전엔 상환금으로 매달 1,300달러를 내야 했지만, 현재 2,300달러로 급등했다. 1년 사이에 모기지 상환금이 80%나 상승한 것이다.

모기지 금리가 급등한 것은 연준이 인플레이션을 잡기 위해 공격적으로 기준금리를 인상했기 때문이라고 WSJ는 지적했다. 연준은 지난 3월 한 번에 0.25%포인트를 인상하는 ‘빅스텝’을 시작으로 6, 7, 9월에는 한 번에 0.75%포인트를 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 3연속 밟았다. 연준의 기준금리 인상 조치 때마다 모기지 금리 역시 상승세를 보였다.

다음달 3일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의에서 또 한 번의 자이언트 스텝이 나올 것이란 전망이 우세하다. 이렇게 되면 기준금리는 현재 3.00~3.25%에서 3.75~4.00%까지 상승하면서 모기지 금리 상승의 동력으로 작용할 것이 분명할 것으로 보인다.

문제는 모기지 금리의 가파른 상승세로 미국 주택시장의 냉각 속도가 빨라지고 있다는 데 있다. 모기지 금리의 급등 여파로 주택 구매 수요자들의 부담이 커지면서 주택 수요가 둔화하고 있다는 것이다.

주택 매물을 놓고 구매 수요자 사이에 ‘비딩(bidding)’ 경쟁이 사라지면서 주택 가격은 하락세를 보이고 있다. 지난 8월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전년 동월 대비 13.0% 상승했다. 7월 당시 상승률인 15.6%보다 2.6%포인트 내렸다. 이는 이 지수를 집계한 1987년 이후 35년 만에 가장 큰 폭이다.

주택 판매량도 줄어들고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 9월 기존주택 판매는 전월 대비 1.5% 감소한 연율 471만채로 집계됐다. 이는 코로나19 펜데믹이 확산되기 시작한 2020년 3월을 제외하고 지난 2012년 9월 이후 최저 기록이다.

이제 관심은 연준의 기준금리 인상폭으로 모아지고 있다. 그에 따라 미국 주택 시장의 향배를 결정짓는 모기지 금리의 등락이 결정되기 때문이다.

<남상욱 기자>