▶ 워싱턴 부동산 전문가 5인 무술년 황금 개띠해 주택시장 전망
▶ 섄틸리 웨스트필드 Blvd, 워싱턴서 가장 ‘핫’
좌담회에 참석한 워싱턴지역 부동산 전문가 5인. 왼쪽부터 케빈 리, 키 윤, 이재인, 앤디 안, 라니 오(직함 생략).
올해 부동산 경기를 예측하는 각종 지표들이 청신호를 내기 시작하면서 워싱턴 일원의 주택시장이 회복단계를 넘어 빠른 성장속도를 낼 것이란 전망이 이어지고 있다. 주택시장에 대한 한인들의 관심도 뜨거워지고 있는 가운데 워싱턴 일원에서는 매물로 나온 주택들의 재고가 부족 현상을 겪거나 신규주택은 물론 학군과 교통이 편리한 지역에서는 아예 매물로 나온 주택들이 사흘도 못가 계약이 성사되는 등의 품귀현상이 나타나고 있다. 소위 부동산 핫 플레이스(Hot Place)로 떠오른 워싱턴 지역에서 내 집 마련을 계획한 많은 한인들이라면, 어떤 정보들에 민감해야 하고 또 어떠한 도움 받아야 할까? 내 일생에 몇 번 안 될지 모르는 부동산 매매와 성공적인 투자를 위해 워싱턴 최고의 한인 전문가들의 부동산 전망을 잊지 말고 기억하자. 본보가 한인들을 위해 특별 기획한 좌담회에는 일등부동산 라니 오 대표, 에버랜드 부동산 이재인 대표, 페어팩스 부동산 케빈 리 대표, 리얼티 1 메릴랜드의 앤디 안 어소시에이트 브로커, 태평양 부동산의 키 윤 대표가 함께 했다.
좌담회 참가 전문 부동산인
●일등부동산 라니 오 (703)354-3540
●에버랜드부동산 이재인 (571)243-5756
●페어팩스부동산 케빈 리 (703)623-1963
●Realty 1 Maryland 앤디 안 (410)440-9706
●태평양부동산 키 윤 (703)989-8877
■ 올해 부동산 시장 전망
▲ 실업율 낮고, 인구증가율 높아
부동산 경기를 예측해 볼 수 있는 대표적인 경기 지표들에는 실업율과 인구증가율을 꼽을 수 있다. 워싱턴 지역의 실업율은 올 해 4.1%로 주택 부동산 열풍이 한창이었던 2001년부터 2003년까지의 당시 상황과 비슷하다.
인구증가율 또한 버지니아의 경우 2010-16년 사이 라우든 카운티의 인구증가율이 23.4%, 폴스처치는 14.5%, 알링턴 14%, 2016과 2017년 사이에는 프린스 조지스 카운티가 가장 빨리 인구가 급성장한 지역으로 조사됐다.
부동산 경기가 청신호란 예측에 요 1-2년 사이에는 서브 프라임 융자들도 다시 고개를 들고 있다. 그만큼 구매자들이 융자가 힘들어도 주택구매를 위해 움직이고 있고, 은행들도 주택시장 호황을 예측해 빠르게 상품들을 내놓고 있는 상황으로 볼 수 있기 때문에 올 해 부동산은 셀러나 바이어들 모두에 좋은 시장이 될 것으로 예상된다.
▲ 모기지 이자율 상승곡선
작년 말 까지 4%도 안되던 모기지 이자율이 이달에는 5% 가까이에 이를 정도로 상승했고 앞으로도 지속적인 상승 곡선을 이어갈 것으로 보인다.
모기지 이자율이 낮아지는 것은 주택시장이 그만큼 활성화 되지 못했기 때문에 활성화를 유도하기 위한 방안으로 나타나는 현상일 것이고, 이자율이 오른다는 것은 경기가 회복되면서 아울러 부동산 시장도 활성화되고 있다는 것을 반증하고 있는 것이다.
현재 바이어들은 경기에 대한 긍정적인 평가를 내리고 있고, 특히 오름세에 놓인 주식시장을 통해 소위 ‘돈을 번 사람들’이 부동산을 제2의 투자처로 선택하는 경우가 많은 것으로 보인다.
▲ 주택 구매시즌 따로 없어
주택시장의 바뀐 트렌드 중 하나는 겨울, 봄 시즌이 따로 없어졌다는 것이다. 워싱턴 일원에서 주택 재고량이 지속적인 부족현상을 겪으면서 시즌을 가리지 않고 구매를 기다리는 바이어들이 늘어나고 있다.
하지만 매물이 부족하다고 해서 모든 집이 다 잘 팔리는 것은 아니다. 전통적으로 좋은 가격과 컨디션을 가지고 나온 주택은 항상 멀티플 오퍼가 들어올 만큼 인기가 좋고 이러한 매물은 상위 20%로 부동산 경기에도 크게 편승하지 않고 꾸준히 잘 팔리는 집들이다.
또 주택 리스팅의 하위 30%는 여전히 매매가 잘 이뤄지지 않는 현상도 변함은 없다.
모기지 이자율 상승곡선 지속될 듯
상업용 구입은 200% 전문가와 상의해야
융자 프로그램, 세금보고부터 계획 짜야
■ 주택구입, 전문가와 상담해야
▲신규 분양 주택, 전략적 접근 필요
주택 건설업체(빌더)들이 주택을 분양하면서 구매자들에게 내놓는 다양한 혜택은 표면적으로는 안살 수 없을 만큼 좋은 프로그램들이 많다.
하지만 오퍼가 좋다고 해서 일반 구매자들이 부동산 전문가 없이 빌더들을 상대하는 것은 금물이다.
더 좋은 거래조건을 놓칠 수 있고, 무엇보다 매매 절차에 있어 그들과 5-7회에 걸친 미팅을 가져야 하는데, 계약이 진전될수록 자칫 빌더들의 횡포나 분쟁에 휘말릴 수 있기 때문에 반드시 오랜 기간 빌더들을 상대해 온 부동산 전문가들과 함께 상담한 뒤 거래를 진행하는 것이 바람직하다.
특히 상업용 건물 매매의 경우, 한인들 중 부동산 중계인 없이 거래하는 경우가 종종 있는데, 제대로 된 인스펙션과 법적인 문제 등이 발생해 손해를 보는 경우를 본다.
오랫동안 한 비즈니스에 종사하신 분들은 현 시세를 잘 모르고 건물을 매각하는 경우까지도 발생한 사례도 있기 때문에 상업용은 반드시 200% 전문가와 함께 구매와 매각 절차를 진행하기를 바란다.
▲ 한인들 다양한 모기지 프로그램 몰라
집 구매를 준비하는 한인들이 은행이나 정부가 지원하는 각종 융자 프로그램을 제대로 알기란 쉽지 않다.
특히 주 정부나 카운티에는 주택 구매자들을 지원하기 위해 마련된 그랜트가 있지만 정보부족으로 선착순으로 지원되는 펀드가 고갈된 뒤 허탕을 치는 한인들도 상당수 있다.
요즘은 은행들도 융자가 힘든 고객들에 각종 프로그램들을 제공하고 있지만 기간별로 짧은 시간에 많은 변동이 있기 때문에 부동산 에이전트를 통해 가장 적합한 지원 프로그램들을 빠르게 소개 받는 것이 큰 효과가 있다.
향후 1,2년 안에 집을 구매할 계획을 세우고 있다면, 융자도 유리하게 받을 수 있도록 세금보고 계획에서부터 크레딧 관리 등의 전 과정을 전문가들과 상담을 통해 계획을 세우는 것이 가장 중요한 포인트일 것이다.
특별좌담회에 참석한 워싱턴 부동산 전문가들. 왼쪽부터 케빈 리 대표, 키 윤 대표, 라니 오 대표, 이재인 대표, 앤디 안 어소시에이트 브로커.
■ 요즘 핫(Hot)한 워싱턴 개발지역은?
한인들이 밀집한 페어팩스 카운티의 경우는 이미 주택이 포화상태에 이르렀다. 현재는 카운티 정부가 잠정적으로 신규주택 건설 허가 자체를 중지했다.
일반적으로 ‘주택이 부족하면 더 많이 지으면 되지 않겠는가’ 란 생각을 하게 되지만, 법적으로 커뮤니티를 조성하기 위해서는 학교와 소방, 치안시설까지 법적으로 건설돼야 하기 때문에 이를 고려한다면 정부 예산은 한계가 있다. 현재 페어팩스 카운티는 소규모 단지를 재개발 하는 수준에 그치고 있다.
페어팩스 인근에서 가장 큰 규모의 개발이라면 섄틸리 지역에 새로 들어서는 웨그먼 마켓을 중심으로 웨스트필드 블로바드 인근이 가장 큰 개발단지로 볼 수 있겠다.
한인들의 고정관념 중 하나는 메트로역 인근의 주택이 투자 가치성이 높지 않겠는가란 생각이 많은데, 실제로는 기대한 만큼 집값이 많이 오르지는 않았다. 게다가 페어팩스 인근의 집값이 상당히 높기 때문에 진입장벽이 높아 라우든 카운티 쪽으로도 커뮤니티 개발이 추진되고 있는 상황이다.
의외로 밀레니얼세대들의 경우 DC에 직장이 있고 연봉도 높지만 외곽지역인 라우든 카운티에 보금자리를 마련하는 비중이 높아졌다.
왜냐하면 보통 새 집과 삶의 질을 좇아 도시 외곽지역을 선택할 것인지 아니면 직장과의 출퇴근이 용이한 편리성을 선택할 것인지 고민하게 되지만, 정부 일자리 비율이 높은 밀레니얼세대들의 경우는 자택근무 비중도 높기 때문에 안전적인 투자목적으로 주택을 구매하기 보다는 여유로운 삶을 선호해 나타나는 현상으로 분석할 수 있겠다.
■은퇴자를 위한 집 구매·투자
은퇴자들이 안전하고 편안한 보금자리를 찾는 것은 당연한 현상이다.
자녀를 키우던 집에서 다운사이징을 통해 새 보금자리를 찾고 은퇴자금으로 매달 수익을 얻는 투자처를 찾는 일은 한인들이 고정적으로 보이는 패턴이라고 할 수 있겠다.
은퇴 이후 거주할 집을 선택하는데 몇 가지 추천할 기준점이 있다면 병원과 교통, 쇼핑이 편리한 지역을 선택해야 한다는 것이다.
지난 20년간 천장이 높고 웅장한 분위기를 연출하는 2-3층의 구조의 콜로니얼 식(Colonial Style) 주택 건축물들이 많이 지어졌지만 계단이 많아 시니어들에게는 불편한 점이 있다.
최근에는 고령화시대가 다가옴에 따라 은퇴자들이 계단이 없거나 최소화된 램블러(Rambler)·스플릿 레벨(Split Level) 스타일의 주택을 많이 선호하고 있다. 또 빌더들도 실내에 엘리베이터가 설치된 타운홈이나 싱글 홈을 옵션으로 오퍼하는 추세이기도 하다.
은퇴자들 가운데 여유자금으로 투자하는 부동산 중 인기 있는 것이 조그만 스트릿 몰(Street Mall)을 구매해 렌트비 받는 것 이다.
만일 비슷한 계획을 세운 구매자라면 이 상업용 건물을 관리할 전문 매니지먼트 회사를 고용하는 것이 성공적인 투자의 지름길이라 하겠다.
은퇴의 나이에 본인이 직접 운영하는 것은 불가능하기 때문에, 다양하고 능력 있는 매니지먼트 회사의 정보를 알고 있는 부동산 전문가와 상담은 필수적이다.
비즈니스를 오래 운영해온 은퇴자들 중 의외로 ‘Gut Feeling’, 직감을 통해 움직이거나 구매를 결정하는 경우를 많이 본다.
상업용 부동산은 40-50년 앞을 보는 투자계획인 것을 잊지 말아야 하고 철저하게 숫자로 비교하는 철칙을 잊지 말아야 할 것이다.
상업용 부동산으로 장기 투자를 계획했다면 한인들에게는 아직 생소하지만 ‘Net Lease Investment’의 방법도 있다.
이 임대차 계약은 기본 임대료 이외에 건물주가 부담하는 비용의 일부나 전부를 임차인이 대신 부담해 주는 계약으로 유대인 커뮤니티에서는 오래전부터 사용되는 계약 방법 중의 하나로, 또 하나의 옵션으로 고려해 볼 수 있다.
참고로 워싱턴 지역의 오피스 공실률(Vacancy Rate)이 지난해 4/4분기 11.1%로 한자리 수에 근접하고 있기 때문에 상업용 부동산 경기 전망도 청신호를 보이고 있다.
은퇴자들을 포함해 개인적으로 주택이나 상업용 부동산을 구입하는 것은 일생의 최대 큰 의사결정이라 하겠다. 보통 부동산 거래에서 셀러와 바이어, 빌더 간의 협상 결과로 보통 사람들의 몇 달치 월급에 해당하는 금액들이 손해 또는 이익을 얻기 때문에 특히 구매자들은 많은 스트레스를 받는 모습을 보이곤 한다.
그만큼 부동산 거래 절차들이 복잡하고 어려운 만큼 담당 에이전트로서 고객들에 구매 전 과정에 대한 프로세스를 교육하고 최적의 알맞은 컨설팅을 제공하는 것이 가장 중요한 서비스 중의 하나라는 사실을 한 순간도 잊지 않는다.
최근 버지니아와 메릴랜드 주는 구매자들이 부동산 에이전트와 계약서를 체결하지 않으면 부동산 셀러들을 위해 일하도록 법 개정이 이뤄져 시행되고 있기도 하다.
많은 한인들이 성공적인 내 집 마련을 위해 첫째도, 둘째도 경험 많은 부동산 전문가들과 많은 상담을 받는 것을 추천하고, 성공적인 투자로 편안한 삶을 누리기를 바란다.
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강진우 기자>
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