▶ 정부, 월말부터 대출기준 강화
▶ 융자액 한도 전체 에퀴티의 85%로 낮춰 첫 해에 수령액도 가능금액의 60%로 제한 재산세·보험료 지불능력 있는지도 따져봐
은퇴 후 재정에 큰 도움을 주고 있는 역모기지(reverse mortgage) 융자가 점점 까다로워지고 있다고 뉴욕타임스가 보도했다. 신문은 역모기지를 악용하는 사례가 늘어나면서 연방 정부가 융자 조건과 융자금 한계를 규제하고 있다면서 이로 인한 노인들의 불만이 고조되고 있다고 덧붙였다. 연방 정부는 그동안 역모기지의 오남용이 심각한 수준이었다며 역모기지가 노후의 장기적 재정조달 수단이라는 본연의 목적을 되찾을 수 있도록 하자는 취지라고 말했다.
역모기지는 의료비 지출, 집수리, 각종 공과금 등 은퇴 후 노인들의 재정조달 수단으로 널리 애용돼 오고 있다. 하지만 연방 정부는 9월30일부터 역모기지 대출기준을 강화하고 인출금액 한계를 크게 제한한다. 이에 따르면 주택 에퀴티에서 꺼내 쓸 수 있는 융자액의 한도를 기존의 100% 에퀴티에서 최고 85%로 낮췄다. 또 첫해에 사용할 수 있는 최대 융자금액도 규제했다.
램시 앨윈 전국노인위원회 경제안정 수석이사는 “역모기지가 당장 필요한 돈을 마련하는 수단이 아니라 장기적인 노인 재정조달 수단으로의 본모습을 찾도록 하는 시도”라고 새 규정의 취지를 설명했다.
역모기지 융자는 62세 이상 노인들이 자신의 집에서 에퀴티를 융자 받아 사용하고 집을 팔 때 한꺼번에 갚는 것으로 대부분의 융자는 연방 주택청(FHA)이 보증해 준다.
하지만 불경기가 불어 닥치자 많은 주택 소유 노인들이 받을 수 있는 최대 금액을 한꺼번에 융자 받아 현금을 챙기는 사례가 크게 늘어났고 이로 인해 융자회사의 역모기지 대출을 보증해 주는 연방 정부 펀드에 큰 부담이 되어 왔다. 사실 은행 등 역모기지 대출회사들은 수수료를 챙기기 위해 최대 금액을 융자받도록 노인들을 부추기를 경향도 많았다.
하지만 주택가격이 크게 떨어져 에퀴티가 줄어들면서 노인들이 죽거나 이사할 때 집을 팔아도 대출금을 다 갚을 수 없는 경우가 속출했다. 결국 대출회사의 손실액은 보증처인 연방 정부의 역모기지 펀드에서 지출되면서 펀드 고갈의 위험에까지 직면하게 됐다.
이에 따라 FHA는 법 시행으로 노인들은 주택 에퀴티를 한꺼번에 받지 않고 단계적이고 순차적으로 뽑아 사용하게 될 것이고 결과적으로는 자신이 살아 왔던 주택에서 머물며 여생을 보낼 수 있을 것이라고 설명했다.
지금까지는 모든 사람이 역모기지를 신청할 수 있었지만 내년 초부터는 역모기지 프로그램 규정이 크게 까다로워지게 된다. 재산세를 낼 수 있고 또 융자기간에 들어야 하는 보험을 낼 수 있는 능력이 있음을 보여줘야 한다.
그러나 9월28일 이전에 역모기지 신청을 하고 있다는 케이스 번호가 있다면 새 법의 적용을 받지 않고 현재의 규정에 따라 돈을 받을 수 있다.
첫해 대출금 규정(First year limit)
첫해 받을 수 있는 융자금 한계가 정해진다. 예를 들어 역모기지 융자를 20만달러 받을 수 있다면 첫 해에는 최대 12만달러 또는 60%만을 받을 수 있다.
하지만 예외도 있다. 현재 남아 있는 주택 모기지와 기타 연방 정부에 내야 할 부채가 최대 융자 가능 금액의 60%를 초과할 경우에는 규정 이상의 돈을 융자할 수 있다. 다만 초과 융자를 받은 주택 소유주들은 ‘부채청산 의무’ 조항에 따라 이들 부채부터 갚아야 한다.
또 초과 융자를 받는 주택 소유주들은 최대 융자가능 금액의 10%를 추가로 대출 받을 수 있다(역모기지 가능 융자금이 20만달러면 10%에 해당하는 2만달러를 추가로 대출 받을 수 있다).
그러나 크레딧 카드는 꼭 갚아야 하는 ‘부채청산 의무’ 항목에 포함되지는 않는다.
역모기지 융자회사인 ‘롱브리지 파이낸셜’의 크리스토 메이여 대표는 크레딧카드 빚이 많은 노인들은 아마도 첫 해 빚을 갚을 만큼 충분한 돈을 빼지 못할 수 있다면서 “이에 따라 역 모기지를 부채청산을 위한 수단으로 사용하려는 노인들이 줄어들 것이고 장기적으로 은퇴생활에 필요한 자금을 조달하기 위해 신청하는 사람들이 늘어날 것”으로 내다봤다.
신청자들은 일반적으로 고정 이자율에 일시불로 받는 방법과 변동이자가 적용되는 라인 오브 크레딧 방식 등 두 가지 중 하나를 택한다.
융자금
현재 사용되고 있는 역모기지는 ‘스탠다드’(standard)와 ‘세이버’(saver) 두 가지로 나뉘는데 앞으로는 한 가지로 통일된다. 대출금은 나이가 많을수록, 주택 에퀴티가 많을수록, 또 이자율이 낮을수록 더 많이 받을 수 있다.
지금까지는 주택 에퀴티 전액을 융자받을 수 있었지만 9월30일부터 에퀴티의 평균 85%까지만 대출 받을 수 있다.
FHA의 새 법에 따르면 5% 이자율로 62세에 융자를 받는다면 주택가치 평가액의 최대 52.6%까지 가능하다. 여기에 융자 수수료가 제해진다. 현재는 같은 나이에 융자를 받을 수 있는 금액은 스탠다드 역모기지의 경우 주택 감정가의 61.9%까지 받을 수 있으며 수수료는 싸지만 융자금이 상대적으로 적은 세이버는 52.3%다.
수수료
모기지 수수료는 대출금에 의해 결정된다. 만약 대출자가 첫 해에 받을 수 있는 금액 60%를 초과한 금액을 대출 받는다면 선 수수료를 더 많이 내야 한다. 수수료에는 모기지 보험료가 포함되는데 부동산 가치 감정가의 2.5%가 될 것이다. 하지만 60% 미만의 금액을 융자 받을 때는 0.5%에 해당하는 금액만 내게 된다. 현재 스탠다드는 2%, 세이버는 0.01%의 수수료를 낸다. 모기지 보험료는 대출 융자금 잔액의 1.25%가 적용된다.
재무평가
융자회사들은 신청자가 재산세와 모기지 보험을 낼 수 있는 능력이 있는지를 파악할 것이다. 내년 1월13일부터 융자회사들은 대출 신청자의 연금 수입, 소셜연금, 개인 은퇴연금, 401(k) 등등 수입을 포함한 모든 재원을 분석하도록 되어 있다. 또 신청자의 크레딧도 대출심사 요건에 포함시켰다.
융자회사들은 또 주택 관리비, 연방 및 주 세금, 공과금, 자동차 할부금이나 이혼 수당 등등 생활비를 내고 남는 돈이 얼마인지도 살펴보게 된다.
만일 독신의 주택 소유주가 모든 생활비를 다 제하고 529~589달러가 남는다면 융자회사에서는 세금과 보험료를 별도로 떼지 않아도 충분히 역모기지 융자를 해줄 수 있다고 판단할 것이다.
만약 남는 돈이 별로 없다고 해도 융자회사들은 다른 요인들을 검토할 수 있다.
역모기지 융자 가이드 라인에는 융자회사들이 이런 신청자들에게 적용할 수 있는 ‘정상 참작’ 조항을 두고 있는데 융자회사마다 해석이 다를 수 있다는 점을 알아야 한다. FHA는 융자회사들이 융자 신청자의 재정상태를 호전시킬 수 있는 방법이 있는지도 고려하게 된다고 설명했다.
떼어 두기
융자회사들은 신청자가 재산세와 주택관련 홍수 또는 재난 보험료를 낼 능력이 없다고 판단하면 신청자에게 이들을 위해 일정금액을 떼어 두라고 요청할 수 있다. 이런 경우 실제 받는 융자 금액은 줄어들 수 있다. 이 조항 때문에 많은 신청자들이 역모기지를 받지 못할 수 있다.
로체스터의 역모기지 회사인 ‘커뮤니티 홈 에퀴티 컨버전’의 마크 브라우닝 대표는 “이 조항은 특히 집값은 낮고 재산세나 보험료는 상대적으로 높은 지역 주민들에게는 불리하게 적용될 수 있다”고 말했다.
<김정섭 기자>
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