연방통화감독(OCC)은 지난해 11월부터 전국의 약 450만명의 차압주택 소유주들에게 재심사 신청서를 발송하기 시작했다. 이 프로그램을 통해 차압주택 소유주들은 재심사를 신청한 후 차압과정상 문제가 발견될 경우 주택을 되찾을 수도 있게 된다. 문제는 450만의 홈오너 중 재심을 신청한 사람은 8만9,000명에 불과하다는 것이다. 많은 홈오너들이 신청서를 차압방지 광고로 오해하고 그냥 버렸기 때문이다. 이와 함게 OCC는 이번 프로그램의 신청 마감일을 4월30일에서 7월31일로 연기 한다고 지난주 발표했다. 이번 프로그램을 포함한 주택차압 대처 방법과 차압 관련 사기 예방법에 대해 알아본다.

■ 차압주택 재심사
관계 당국이 모기지 회사들의 융자 및 차압 절차에 대한 내용과 실제 차압 절차상의 차이점이 발견되면서 실시됐다. 또 수수료와 벌금 액수가 잘못 책정된 경우나 납부 기록이 누락된 경우, 모기지 재조정 시도가 무리하게 거부된 경우, 주택소유주가 파산법의 보호를 받지 못한 상태에서 차압 절차가 진행된 경우 등 부당한 피해를 입은 것이 입증될 경우 보상도 가능하다는 것이 이번 프로그램의 골자다.
대상 주택은 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 뱅크 오브 아메리카와 시티은행, JP모건 체이스 등 14개 은행에 의해 차압절차가 진행된 주거주지 주택(Primary Homes)이다.

신청 마감은 2012년 7월30일까지이다. 중요한 점은 일단 서류가 신청되면 재심사가 완료될 때까지 해당주택에 대한 경매는 중단된다는 점이다. 전문가들은 보상 여부와 관계없이 신청서를 받았으면 재심사를 요구할 것을 권하고 있다. 피해가 입증되지 않아도 수개월 더 차압주택에서 거주가 가능하기 때문이다.
전문가들은 “실제로 차압 통지서를 받고 절차가 진행되는 과정에서 주소나 이름 철자가 잘못된 경우나 이자율이 너무 높게 책정된 경우, 모기지 금액이 잘못 기입된 경우 등이 많았다”며 “서류상 잘못된 정보가 법정에서 차압 절차를 연기시킬 만한 충분한 사유가 된다”고 한인들의 관심을 당부했다.

재심사 신청 및 문의: IndependentForclosureReview.
com, (888)952-9105

■ 숏세일
차압은 은행이 채무자의 집을 경매 등을 통해 팔아 손실을 보충하는 것이다. 숏세일은 홈오너가 집을 팔아 은행의 빚을 갚는 것인데 은행도 차압보다는 경비가 비교적 낮은 숏세일을 선호한다. 홈오너 입장에서도 숏세일이 크레딧 점수에 미치는 영향이 적다. 연방 국책 모기지기관 패니매에 따르면 숏세일은 2년, 차압은 5년이 지나면 주택융자가 가능하다고 한다.

그동안 숏세일과 관련되어 2차 융자에 대한 문제가 심각했는데, 지난해 7월부터 은행이 숏세일을 수락했다면 은행 융자금 손실 청구를 못한다는 새로운 법(SB 458)이 시행되고 있다. 과거에는 재융자 또는 2차 융자를 받은 단독 주택 거주 소유주가 숏세일을 한 후에도 손실 배상 책임이 있었다.

하지만 숏세일 거래는 일반세일에 비하여 여전히 복잡하고 시일이 많이 걸린다. 일부 은행은 셀러에게 정확한 이유도 설명하지 않고 숏세일의 절차를 미루거자 갑자기 중단하는 경우고 있다. 차압과 숏세일 부서가 서로 연락을 취하지 못하면서 숏세일이 진행되 는 동안 주택이 경매 처분되는 경우도 있다.
전문가들은 숏세일 진행되는 동안 계속해서 은행을 차압 부서와 연락해 숏세일 진행 과정을 알려주는 것이 중요하다고 조언하고 있다.

■ 은퇴연금 이용한 차압 방지
직장인 은퇴연금인 401(k)로 차압 위기에 놓인 주택들을 해결할 수 있도록 허용하는 ‘주택법안’(The HOME Act)이 연방 의회에 지난 10월 상정됐다. 이 법안은 401(k)의 세제를 개선하는 방식으로 차압 위기에 빠진 주택 소유주들을 구제하게 된다. 즉, 현행 세제상 401(k)를 은퇴 전에 조기 인출할 경우, 401(k) 불입으로 면제 받았던 소득세에 10%의 벌금을 물도록 하고 있지만 이번에 상정된 주택법안은 주택 차압 방지를 목적으로 401(k)를 조기 인출할 경우 이같은 벌금을 면제해 주도록 하고 있다.

이 법안은 최대 5만달러까지 벌금 없이 401(k)를 인출하도록 하고 있다. 주택법안은 또 주택 차압방지 목적 외에 모기지 재융자 목적으로도 인출금을 사용할 수 있도록 허용하고 있다. 하지만 법안은 401(k)를 인출 한도를 전체 401(k)의 50%를 넘지 못하도록 하고 있으며 인출한 돈은 반드시 120일 안에 사용해야 한다.

■ 차압방지 업체 선택 때 주의 점
1. 융자 재조정, 차압 방지 혹은 은행에 대출금 납부를 하지 않고 집에서 1~2년 동안 공짜로 사는 것을 보장해 준다고 유혹하는 업체들은 피한다. 모든 결과는 해당 대출 은행에 달려 있기 때문에 보장은 없다.
2. 미리 수수료나 대가를 요구하면 의심해야 한다. 최근 미리 수십만달러의 수수료를 받아 챙기고 일을 하지 않아 형사 입건된 사례가 자주 보고되고 있다.
3. 어떤 위임장이나 약서에 일단 서명부터 하라고 강하게 밀어붙이는 업체는 피한다.

4. 담보 대출 상환액(납부금, 돈)을 나의 대출 은행이 아닌 본인들에게 혹은 다른 곳으로 보내라고 하면 문제가 발생할 수 있다.
5. 부동산 등기 문서, 즉 내가 주인이라는 등기문서의 이름을 다른 사람으로 바꾸거나 다른 사람의 이름을 더할 것을 요구하면 무조건 피한다.
6. 대출금 납부 중단을 권하는 자. 가장 먼저 할 일은 본인의 대출 은행과 상담하는 일이다. 상환 능력에 따라 액수를 줄여주거나 혹은 숏세일을 추천할 것이다.

<백두현 기자>