미국 부동산에 관해 가장 기본적인 지식 9가지 중 지난 주에 보고 남은 4가지이다.

여섯째, 이곳 사람들은 건물을 잘 관리하고 개량하면서 오래 사용한다. 이런 까닭에 건물의 나이는 의미가 그리 크지 않다. 웬만큼 오래 된 도시와 그 근교에서는 지은 지 5,60년 된 집들이 대종을 이루고 2,30년 된 집은 새 집에 속한다. 100년, 200년 된 집도 수두룩하다. 오래된 집이라고 싸고, 얼마 안된 집이라고 비싼 것도 아니다. 100년 이상 된 집도 내부 리모델링을 통해 신축 주택 못지 않은 구조와 편리성을 갖춘 경우가 많다. 고풍스런 멋과 편리성을 함께 갖춘 그런 집은 서로 사려고 한다. 미국 집이 오래 가는 비결은 원칙에 충실한 시공과 사후 관리에 있다. 신축 현장에 가 보면 집은 벽이든 지붕이든 목재로 엮듯이 골격을 만들고 그 위에 합판을 붙인 뒤 맨 바깥 쪽에 아스팔트 싱글 등의 지붕 마감재나, 벽돌, 돌, 스터코(stucco), 사이딩(siding) 등의 벽 마감재를 붙이므로 딱히 튼튼해 보이지 않는다. 그러나 그렇게 짓는 집이 100년, 아니 200년, 300년도 간다. 물론 그 동안 지붕 마감재는 적정 시점 마다 수리 및 교체를 해주었을 것이고, 벽에도 자재 틈새를 잘 관리해 물이 건물로 스며들 가능성을 차단했을 것이다. 또 필요한 곳에는 페인트를 늘 새로 칠하여, 물기와 햇볕으로부터 건축 자재가 보호되도록 했을 것이다. 따라서, 집의 나이보다는 무엇을 어떻게 해 놓았느냐가 더 중요하다.

일곱째, 부동산을 거래할 때는 여러 가지 검사를 행한다. Property inspection이라 하여 건물의 상태를 두루 점검하는 것과 termite inspection(목재에 손상을 입히는 벌레의 침범 여부와 그로 인한 목재 손상 여부 검사), radon test(라돈이라는 발암성 기체의 농도 검사)는 기본이다. 이 밖에 mold test(곰팡이 검사)를 하는 예도 있고, 상업용 건물인 경우 환경 오염 검사(environmental assessments)를 거의 필수적으로 한다. 상수도 대신 지하수를 쓰는 건물의 경우 펌프 및 수질 검사를, 하수도 대신 정화시설(septic system)이 있는 경우 그 작동 상태를 검사한다. 집에 수영장(swimming pool)이 있으면 이에 대한 검사도 별도로 한다. 이들 각종 검사를 하는 이유는 여러 시설의 상태 및 안전성에 대해 전문가의 판단을 받음으로써 알고 결정(informed decision)을 내리고자 하는 것이다. 검사 결과 문제가 있으면 매도자에게 이를 시정하거나 시정 비용을 부담하라고 요구하는 예가 많다. 매도자가 이 요구를 들어줄 의무는 없다. 다만 매매 계약 유지의 필요성이 얼마나 크냐에 따라, 사려는 사람을 놓치지 않기 위해 요구를 들어주는 것이 이익이라고 판단되면 들어준다. 시장 원리가 통할 뿐이다.

여덟째, 소유권에 대한 보장도 시장 기구(market mechanism)를 통해 이루어진다. 그 구체적인 실체가 소유권 보험(title insurance)이다. 미국에서도 부동산 소유자 및 채권자는 그 권리를 보다 확실히 보장받기 위해 등기부에 올리는 경우가 대부분이지만 등기되지 않은 권리라고 무시되지는 않는다. 따라서 등기부 열람을 통해 소유권 및 채권 채무 관계가 깨끗한 것으로 나타나도, 소유권 분쟁 가능성을 완전히 배제하지는 못한다. 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 존재하는 것이 소유권 보험이다. 부동산 거래에서 일반화되어 있는 이 상업 보험은 등기부에 들어 있지 않은 소유권자나 채권자가 나중에 나타나 그 권리를 주장할 경우, 보험에 가입된 새 주인의 소유권을 보호하는 역할을 한다.

아홉째, 부동산 중개인(real estate agent)을 활용할 때, 한 사람하고만 계약을 맺고 서비스를 받는다. 이 사람 저 사람에게 복수로 매물을 내놓거나 소개해주도록 하지 않는다. 관행상 그렇기도 하지만, 자칫하면 부동산 중개 수수료(broker fee or commission/복덕방비 혹은 복비)를 둘러싼 법적 분쟁의 소지도 없지 않기 때문이다. 복비는 부동산을 파는 사람이 판매가의 몇 % 하는 식으로 내고, 이를 파는 측과 사는 측의 중개인이 적정 비율로 나누는 것이 관례다. 따라서 부동산을 사는 사람은 특별한 경우가 아니면 중개 수수료를 내지 않는다. 특별한 경우란, 파는 측이 처음부터 사는 측의 복비를 부담하지 않겠다고 할 때, 파는 측이 제시하는 복비가 너무 적어서 사는 사람이 자신의 부동산 중개인에게 추가로 보전할 필요가 있을 때 등이다. 이런 특별한 경우는 극히 적다.

하상묵 (610-348-9339)