연방 정부가 주택경기 부활을 위해 주택 소유주 지원을 포함한 모기지 대출 혁신방안을 내놓았다. 연방 주택금융청(FHFA)이 발표한 이번 프로그램은 재융자를 받는데 도움이 되도록 하는 지원책의 일환으로 수수료를 면제하고 재융자가 가능한 주택가격 상한선을 폐지한다하는 것을 골자로 하고 있다.
일부에서는 재융자 활성화 방안이 큰 효과가 없을 것으로 보고 있다. 수혜를 받는 사람이 제한적이며 이번 대책으로는 주택차압에 직면해 있는 주택 소유자를 구제할 수 없다는 지적이다. 이번 프로그램에 대한 궁금한 점들을 질의문답으로 알아본다.

▲이번 프로그램은 기존의 프로그램을 완화한 것이라도 하는데?
- 그렇다. 현재 시행되고 있는 연방 모기지 재융자 프로그램 ‘HARP’(Home Affordable Refinance Program)를 한 단계 완화한 내용이다. HARP는 500만 모기지 대출자를 목표로 3년 전 시작된 것으로, 지난 8월까지 이 프로그램의 도움을 받은 사람은 89만5,000여명 정도다. 이렇게 혜택 수가 적었던 이유는 지금까지는 모기지 대출규모가 주택가치의 125%를 넘지 않는 경우에만 재융자가 가능했기 때문이다. 앞으로는 상한선 없이 모든 ‘깡통주택’ 보유자들도 이 혜택을 받을 수 있다.
HARP 프로그램은 내년 중순 종료될 예정이었지만 이번 완화조치로 인해 오는 2013년까지 프로그램이 유지된다. 정부는 프로그램을 통해 앞으로 100만~200만명 정도의 홈오너들이 재융자를 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

▲현재 일반 은행에서 모기지 융자를 받았다. 이번 조치에 도움을 받을 수 있는가?
- HARP 완화정책으로 혜택을 받을 수 있는 홈오너는 패니매와 프레디맥이 보증한 대출자로 제한된다. 혜택을 받을 수 있는지 알기 위해서는 보유 주택의 융자가 패니매나 프레디맥이 보증하고 있는지를 해당 은행을 통해 알아본다.

▲현재 30년 고정 6.5% 금리로 50만달러의 모기지 있다. 재융자 때 페이먼트는 얼마나 줄어드나?
- 현 금리인 4.1% 정도로 30년 고정 모기지 융자를 받을 경우 한 달의 페이먼트를 400달러 정도 줄일 수 있다. 페이먼트는 개인적인 경우에 따라 달라질 수 있는데, 전문가들은 홈오너들이 현재의 낮은 금리로 받을 경우 전체적으로 모기지 당 평균 연 2,500달러의 페이먼트 삭감 효과를 볼 수 있을 것으로 보고 있다.

▲3개월 전에 모기지 페이먼트를 한번 내지 못했다. 이번 프로그램으로 재융자가 가능한가?
- 이번 조치의 혜택을 받기 위해서는 지난 6개월 동안 페이먼트를 착실하게 했으며, 지난 1년간 연체 기록이 없어야 한다. 최근 페이먼트를 못한 기록이 있으며 융자가 힘들다.

▲지난 2009년 8월에 주택을 구입했다. 이번 프로그램으로 재융자가 가능한가?
- 이번 프로그램은 지난 2009년 5월 이전에 주택을 구입해 프레디맥이나 패니매의 보증을 받은 홈오너에 해당된다.

▲융자조건 외에도 다른 혜택은 없는가?
- 일단 재융자에 필요한 수수료가 면제된다. 이밖에도 재융자를 받기 위한 보유 주택에 대한 감정(appraisal)도 간소화된다. 대부분의 주택 감정은 온라인 감정 시스템으로 가볍게 처리된다. 종전에는 재융자를 하기 위해서는 홈오너가 500달러에 달하는 주택 감정 수수료를 지불해야 했다.
또 다른 중요한 점은 렌더가 채무자에게 재융자를 제공하는 과정에서 일부 복잡한 법적 책임이 줄어든다는 점이다. 그동안 렌더들은 여러 법적문제로 재융자를 꺼려왔는데 이번 조치와 함께 렌더들이 보다 쉽게 융자를 내줄 수 있게 됐다.

▲지난달 개인 크레딧이 낮다는 이유로 정부 프로그램을 통한 재융자를 받지 못했다. 이번 조치로 재융자가 가능한가?
- 이번 조치는 모기지 대비 주택가격에 대한 상한선 규정을 폐지한 것이지 크레딧이나 개인 수익액 등 각 홈오너의 자격조건을 완화한 것은 아니다. 즉 크레딧의 이유로 재융자 승인을 받지 못했다면 이번 조치가 시행되어도 재융자를 받을 가능성은 매우 낮다고 할 수 있다.

▲이번 조치로 전반적인 부동산 시장의 부활이 가능한 것인가?
- 경제전문 방송 CNBC에 따르면 전문가들은 이번 대책으로 수혜를 받는 사람이 제한적일 것으로 보고 있다. 특히 이번 대책으로는 현재 주택차압에 직면해 있는 주택 소유자를 구제할 수 없다는 점이 가장 큰 문제다.
실제 무디스에 따르면 주택압류 상태에 처해 있거나 앞으로 4개월 내 주택차압에 처할 홈오너는 350만명에 달한다. 캘리포니아의 경우 전체 주택의 30.2%가 깡통주택인 것을 조사됐다. 위 파이낸셜의 대니 정 대표는 “상한선 조절과는 관계없이 이미 개인적으로 재융자 조건이 있는 홈오너들을 재융자를 신청했다”며 “재융자를 하고 싶어도 자격 조건을 갖추지 못하는 한인들이 많기 때문에 이번 대책안의 성공률은 크게 높지 않다고 본다”고 말했다.


<백두현 기자>